1.5w上下，昆明次新洋房不香吗？
导语：
真正让俊发拿得出手的楼盘是哪个？
之前去了翠湖篇文章中，我们写到“俊发开发了翠湖俊园，够吹一辈子”。
可那已经是20年前的事情了。
也有读者在留言中提到“俊发就是做刚需盘的”。
在那个还没有大量外来房企进入昆明开发项目的年代，本土房企未必没有可圈可点之处。
（今天聊的项目都是本地房企开发）
今天聊的这个区域，属于会展、新螺蛳湾、世纪城等区域的交汇地带。
它确实没草海片区那么高调，离主城中心可能还觉得稍有点远，也不一定在商圈附近，但是距离滇池、各类湿地公园、各类文化设施都很近。
既能满足“与城市喧嚣保持10分钟距离”，又兼顾“高舒适度的居住体验”，最重要是“价格相对划算”。
今天重点提及的四个小区仅是这一区域洋房小区的代表，其他还有很多还不错的项目，也欢迎大家在留言区补充。
语音版：
【次新房攻略】该系列已发布的其他文章：
（下文中的图片均为云南好房、昆明楼市团队小伙伴苹果/华为手机拍摄，无调色）
说俊发房子好，会不会被骂？
但依旧想顶着这个风险说一下，海东俊园，真不错。
记得2017年年底昆明楼市的一位做音响器材生意的读者大哥，邀我到海东俊园工地上看联排，买入价格520多万。
如今，类似的联排价格已经上千万，更普通的合院没700w都下不来。（联排在当下的一手房市场都非常少见）
（合院端户）
那时候看到瑞士园一大片小水塘，心中感慨——这得建多久才能建好的。
如今5年过去，再来看瑞士园。
（瑞士园只是俊发的西亮塘湿地公园的一角，上图水面对岸的植被则是西亮塘的一部分，西亮塘先完工，瑞士园这一两年才完工）
（瑞士园为开放式公园，也吸引了N多附近居民来此游玩，整个大草坪+水面非常舒适惬意）
真好。
配套需要时间用心建设，更希望俊发挺住。
今天我们前往的组团，是海东俊园组团，也是我们认为俊发生态半岛建筑风格更好、档次偏高、价格较高的组团。
因别墅价格过高，今天主要关注的是洋房产品。
小区特点如下：
1、小区维护、景观档次皆属一流。
整体园林层次丰富，高大乔木较多，各类植物种类较多。
（园区内至少3条道路的乔木以蓝花楹为主）
多棵非常高大且茂密的蓝花楹、榉树、朴树之类。
园林上档次且有美感。
（中庭水景+儿童游乐区）
（中庭园林区，两侧为联排别墅）
中央园林区有水系+儿童游乐设施，虽是洋房小区，但也有较大的中庭景观。
（当天并未下雨，路面上的水迹为不远处的物业保洁在清洗路面，左侧草皮也有物业正在维护）
也确实是我们次新房攻略这一栏目中，我们在园区中遇到最多的物业、清洁、景观维护人员，他们在清洗地面、修剪草木、清理水池等等。
海东俊园一期交付两年左右，园区户数较少，有多户业主家里还在装修，管理比较严格，一楼带花园的，虽并未有私搭乱建的情况，但稍微过分的也有在现有围栏上再加高30公分的。
（左侧这家一楼住户，在原有的墙体上加高了30公分左右的橙黄色围栏，一定程度上说明开发商最初设计围栏就稍微矮了点）
景观档次、小区维护皆属一流，海东俊园配得上这个评价。
2、外立面风格更突出
以往俊发滇池one（华府俊园）、滇池俊府偏法式的浅白色外立面，海东俊园的建筑明显更加耐脏耐看。
（联排别墅区风格略有不同，采用红褐色外立面）
（洋房外立面，更现代化）
底部为干挂石材（或类似），中段采用咖啡色+米白色搭配，更偏现代化风格。
洋房一楼花园区开发商已经隔好围栏，叠加别墅区的小围栏显得非常有格调。
（别墅花园围栏）
或许早期滇池one更名声在外，但后期的海东俊园确实越做越好了。
不过，整个园区内合院、联排、洋房等多种产品混搭，没有分开管理（但车位是分开的，别墅区是有车库），也是比较遗憾的了。
3、户型赠送高，得房率不错
前文提到整个园区多种产品类型混搭，但如果全是大户型洋房那也不太影响。
但海东俊园还有100平米以下的小户型产品，就显得整个小区的豪宅属性不那么纯粹了。（不过换个角度想，也让更多大众有了低门槛入住该小区的机会）
但部分一楼房源下沉式后花园的设计，稍显别扭。
（洋房区正常入户花园的围栏，图1）
（这是洋房的下沉式花园，站在小区内部道路旁边拍摄，图2）
比如，一楼为正常南入户，南入户也有小院子（如图1），带负一层，为保证负一层的采光，在负一层的另一面（北侧）做了下沉式花园设计（如图2）。
正常来说，南北双花园非常不错，但因实际的下沉式花园比周边的道路低一层，加上用墙体分隔，站在周围道路看花园还莫名觉得有种“监视”之感（可能只是我们个人感觉哈）。
4、有配套，但更多的配套落地还是个问号。
俊发生态半岛开发已有多年，学校方面，有关上实验学校、海贝中英文学校等均已经开学多年，也有多个已建成的公园环绕，整体规划上基本是应有尽有。
（海东俊园，周边有海东湿地公园、西亮塘湿地公园、宝丰湿地公园，以及五号线宝丰站）
想象一下，闲时在公园内锻炼、遛娃，真的是比较舒服。
也确实是今天聊的4个项目中，最靠滇池，也离商圈最远的。（但海东俊园离5号线终点站只有1.5公里左右，其他几个项目都不靠地铁）
同时，开发周期加上俊发目前的一些不确定因素，不得不让在建、待建的其他配套画上了一个问号。
公园周边的商业（俊庭里、凯悦酒店之类）建成没有明确时间表，距离会展王府井、新螺蛳湾、新亚洲体育城、官渡古镇、海伦城等商业均是3公里以上。
同时，周边道路四通八达没错，公共交通着实不太方便，虽说豪宅小区自驾出行居多，也勉强能理解，但还是不方便。
5、次新房，价格贵。
这里并不是说次新房就一定价格贵，而是与下文提到的都铎城邦7号院类似，海东俊园大部分的一手销售也是在2017~2019年，当时业主买入价格偏高（2w出头），导致如今的二手房价格偏贵。
部分洋房甚至高达3w。（也有洋房总高只有6层的因素）
而参考目前的新房市场，2~3w已经可以购入目前昆明最高端的洋房小区（比如草海附近），故海东俊园二手房的市场竞争力不太突出。
如果已经到这个价格段，那完全还可选择滇池附近的“四大金刚”：昆明没有好房子，滇池路除外
海东俊园具体价格参考如下：
（从这个挂牌价格来看，很多业主基本上是平进平出，还不一定是成交价，有可能要亏一点）
用“樱花”来做案名，与之前香樟之于香樟俊园类似。
整体园区绿植大量采用樱花树营造粉色花海（小区旁边还有一个银海樱花公园），不过因现在季节不对，我们到现场没有看到花海。
此前项目宣传整个项目（含樱花公园）有2000株云南樱（桃红色那种，圆通山）。
（图上乔木均为樱花树，可惜季节不对，真是后悔没有在春季来看看）
现场看下来，银海樱花语小区也确实是园林设计档次高、配套丰富的优质小区。
（小区大门）
整体特点如下：
1、小区景观设计颇具特色
除前文已经提及的“樱花”之外，银海樱花语的景观和设计，采用东南亚风格，虽然说10年代昆明较多楼盘均采用类似风格。
但樱花语小区的风格明显更加到位。
植物上采用棕榈乔木、阔叶树、蕨类植物、芭蕉叶（或类似），多种植物层叠打造丰富景观。
社区园林小景上用有黄木和青石板铺就的泰式水榭，还有比较鲜艳的陶红、庙黄色装点。
多层水榭屋顶，高耸的塔尖，同时园区内随处可见的木雕、金箔、瓷器、彩色玻璃、珍珠等镶嵌装饰。
看到内部的小品雕塑，真的太萌了！
（啾~推测这个雕塑的嘴巴是个喷泉）
（嗯~这个雕塑就暂且取名叫“放空自己”吧）
（入门处的装饰柱也很有意思）
（阳光里内部还有泰式亭台）
（注意花台边缘和路灯，还是马赛克铺贴）
（阳光里的中庭景观，真的像个遗址?古迹?公园?）
整个小区景观，异域风情浓郁。
2、物业维护水平略有下降
园区内有设计较多水景，可是都没开。
(前面看到的那些造型各异的雕塑实际上都是喷泉/水景的一部分，只不过都没放水)
同时，不少一楼带花园的住户，甚至高楼层的住户也已经安装了防盗网。（在之前的文章中提过，防盗网意味着小区物业/安保状况不佳）
加上我们我们在银海山水间也发现泳池没开的情况，故我们推测（只是推测）银海物业维护水平略有下降。
（少数外墙有明显脱落痕迹）
3、生活便利，且自身较大体量商业
相对于本文提到的其他项目，银海樱花语是位置最方便且生活配套最集中的。
本身项目位于广福路边（但靠路边的是商业部分，非住宅），位置更方便，便利性上更强。
自身拥有10万平方米的中心商业（银海幸福广场），但主要是餐饮、酒店居多。
同时广福路对面即是海伦国际的商业海乐城（稍远点还有海乐世界、官渡古镇等），广福路沿线公交车也比较多，整体来说目前整个社区周边还是比较便利的。
4、配套师大附小
官渡区教育资源不算太丰富，但银海樱花语配套有师大附小樱花语校区（属于师大附属一校五校区之一，嫡系校区，其前身为抗战时期的西南联大附校）。
（图来自云师大附属小学官网）
属于这一区域不错的学校了。
公立学校，一二手业主都享有六年一学位的就读资格（2022年已经民转公，这个需要再次向学校或教育部门确认，这里的仅代表2022年情况）。
5、户型拿不出手。
看到樱花语的园区和配套，再看完小区的户型，我们同行的几个小伙伴非常无奈——“怎么银海的户型就那么的‘挫’呢”。
明明是8-11层的小洋房，却做出了2t4户/2t6户的格局（回迁房春天里这边是1梯4/1梯5）。
虽是洋房，但却不是“真板楼”，户型不够通透。
（这个是137平米四房户型，也是目前二手在售比较多的户型，虽然明厨明卫是端户，但不够通透）
比起本文提到的另外几个项目，银海樱花语的户型，真的是拿不出手。（尤其有中户还是单面采光）
6、价格优势
或许正是因为户型稍有缺陷，就算是樱花语这样自带商圈+配套学校的次新洋房，价格不高。
（楼道口也颇具特色）
2012年前后交付，到如今10年左右，也是今天四个项目中最老的一个。
价格如下：
虽说这两年昆明二手房价格有明显下降，但或许是因为学校的加持，樱花语的二手房价格没有太大变化。
物业费1.87元/平米，车位租金300左右。
巧合的是，今天提到的几个洋房小区均是本地房企开发。
相较于名声在外的俊发、银海，接下来的官房则是低调许多。
早前，这家公司建筑起家，积累一定口碑，随后自产自销（自有建筑团队、自有售房营销团队）。
官房都铎城邦，备案名云秀康园。（接下来文章会以7号院来指代项目）
整个官房都铎城邦分9号院开发，从2013~14年前后开始销售，涵盖小高层、高层、叠拼住宅、写字楼、商铺等物业，小区内配套有18年一贯制教育（幼儿园到高中）及专门的商业及公园地块。
在2017-18年前后销售的7号院，是整个都铎城邦中“户型最好、设计最好的”一个院，故我们本次主要关注7号院。（2019~2020年后还推出了9号院，不过现在证没满两年）
（早期的1号院，2014-2015前后交付）
（7号院，2019-2020前后交付）
该小区特点如下：
1、原配套学校现已民转公
项目配套的云南师范大学附属官渡学校（含小学、中学）已于2022年民转公，实行六年一学位政策。
可看下图（来自学校官网）：
但因此前办学主体不同（学校由昆明市官渡区土地房屋开发经营公司投资，由云南师范大学基础教育集团独立办学），该校与师大附小樱花语校区还是不可相提并论。
但是，都铎城邦的学校为小学+初中+高中的配置，一站式教育资源也确实比较便利。
总体来看，在教育资源比较匮乏的官渡区，尤其是南市区，都铎城邦的教育资源也已经能凑合了。
2、整体园区虽也不差，但亮点不足
或许是银海、俊发的园林塑造太有记忆点，就显得官房都铎城邦不那么出彩。
都铎城邦早期采用红褐色外墙、与星河庄园类似的英伦褐石风格，而到了6、7号院的设计就转向浅色系、偏现代风格（另外别墅有点偏法式风格）。
外立面更时尚，且具有辨识度。
（或许是楼层更高，楼间距较大，总体显得地面的硬质铺地较多）
但就七号院内部景观塑造和园林设计来看，虽然绿化率也较高，修剪非常整齐，整体还可以，但不够亮眼。
绿化典型的有后期修剪，但无前期设计。
（虽然设计不出彩，但整齐的修剪看着下来还是觉得挺舒服的）
3、户型不错
就今天提到的几个项目来说，七号院的户型设计是最好的。
不仅是1梯2户的板楼设计，还在于从93平米起到115、132平米中间档次，以及165平米大户型档次，能够满足从小到大不同需求的人群。同时还想尽办法赠送面积。
（93平米南北通透）
（115平米户型通过结构板位置，赠送的房间）
（红框处为115平米户型赠送的房间位置）
又因为整个7号院又包括联排别墅、11层洋房、18层小高层，显得氛围不那么纯粹。
部分洋房楼栋因为前面是低矮的别墅产品，视线无遮挡，非常开阔。
（洋房面朝别墅，无遮挡）
有一说一，看了银海、星河庄园以及都铎城邦之前的几个院的户型后，我们来到七号院的房子内，确实是难以掩饰地喜欢。
4、位置稍微尴尬
真正处于处于会展片区、世纪城片区、新螺蛳湾片区的结合地带，每个区域都沾着点边，但又不处于核心位置。
（今天提到的银海、星河庄园，靠着世纪城和官渡古镇，俊发生态半岛更靠着会展，而都铎城邦则是都不沾）
周边还处于开发阶段，比如俊发俊云峰就在附近，其代建的云大附属星耀校区的新校区就还处于在建状态（离七号院较近）。
（都铎城邦旁边的云大附属星耀中学的高中部校区，还在建，下面道路暂时不通）
部分路网不全，比如六号院和七号院之间就是一条断头路，总体来说还不算特别方便。
好在1/2/3号院这一带开发稍早一些，社区商业已经非常成熟，能够弥补周边配套上的不足。
5、价格偏高
与前文提到的俊发海东俊园类似，这个项目因销售时间在2018年前后，当时业主的买入价格就不低（1.3~1.4w），导致如今的二手房价格高于星河庄园、樱花语1-2k左右。
部分业主报价1.7w+。
这样算下来就感觉不那么地划算了。
不过，也因为房龄较新，这也确实是毛坯房源比较多的一个小区，目前入住率也不算高。
物业费不算高，1.9元/月/平米+15元/月/户二次加压。
也有部分买家会对比临近的俊发湾流海，但总体楼层稍高（18层小高层居多），价格上也更便宜。
前文提到的都铎城邦部分还有18层，银海樱花语也是12层，在正常的建筑类型分类中，实际上这样的楼层已经不能算是洋房的范畴了。
海东俊园虽是真洋房，但价格2w+，难道就没有1w多的真洋房么？
来看看星河庄园。（本项目因是云岭高速集团开发，此前案名叫做云岭星河庄园，以下简称星河庄园）
比起俊发生态半岛上千亩、都铎城邦五百多亩，星河庄园完全就是一个迷你盘（只有15栋）。
除此以外，星河庄园的特点是什么？
1、水景荒废，草木茂盛
记得项目在一手房销售时，售楼部看到的实景是这样：
（这里上下图来自搜狐焦点网，拍摄于2013~14年）
不过现在来看，水景已然荒废。（该小区2014年9月交付，还没到10年）
（小区大门水景没开，这里上下两图为云南好房/昆明楼市团队本次拍摄）
（设计水景，慎重！）
园区内的植被长得是真的茂盛，也颇有设计感，确实绿树成荫。
（这是叠加洋房，小区边缘处的小路）
（这里是特意选取了草木格外茂盛的角度，不代表所有）
无奈，部分楼栋4楼以下采光，基本都被遮挡。
出现这种情况还有另两层原因，一是楼间距稍微窄（或楼栋间道路太窄），同时大型乔木种得太靠建筑了，没有规划好绿化与建筑的布局。二是绿化有点过于茂密，也是物业没有及时修剪好，后续加强绿化维护即可改善一些。
故，我们在园区中还有种比较“拥挤”的感觉。
与都铎城邦相反，星河庄园的园林是有设计，但没修剪。
2、外立面具有辨识度，经久耐用
与都铎城邦1、2、3号院采用红褐色的建筑外立面类似，星河庄园的建筑外立面也是类似的英伦风格（但又感觉褐石风格没有做到位，只是个人感觉）。
撇开建筑风格是否纯粹不谈，这类设计还真的“经久耐用”。
整体建筑看上去确实上档次，屋顶选用大坡瓦屋面，外墙采用红褐色墙砖铺贴（有极个别脱落，但外墙看着不脏不旧），同时在大面积绿化景观映衬下，充满了浓郁英伦风情，也确实如项目案名“庄园”一样。
3、浓厚的文化气息
就地段来说，本身星河庄园的位置不如樱花语繁华热闹，但项目距离广福路400米左右距离，也不太嘈杂。
同时不远处就是云秀书院、省博物馆、省大剧院、省文化馆。
也距离前文提到的银海幸福广场、官渡古镇都只有1-1.2公里左右。
位置如下图：
在部分靠东北侧的楼栋，可以直接看到省博物馆的建筑。
虽然本身项目不配套学校，但周边的文化气息还是非常浓厚的。
不过，项目因为整体稍小，社区商业不算太丰富，生活些许不便。
4、户型没有中间档位
从单个户型来看，本身星河庄园户型并不差。
云岭星河庄园，户型不是说不好，而是没有中间档位。
除89平米两房/三房，剩下的就是130平米以上偏大户型，这样的设计让买家在二手房市场上的选择性太窄了。（所以小区二手成交不多）
（少数大户型因楼栋转角，导致户型不够方正，上图为89平米两房，也有个同款户型做了三室，但比较少）
同时，还有些非主流的跃层户型。
6、价格最低
相对于都铎城邦7号院、银海樱花语，星河庄园也是1.5w以下房源占比最多的一个小区。（不过本身房源就少，十几套而已）
小区本身不大，房源少，在市场上没有相应成型的二手房市场，加上位置不靠路边昭示性一般，故而知名度也不高。
加上项目户型和可选择性不大，二手房价格就上不去。
当然，换个角度想，若不纠结学位问题，只是买个管理还算可以的、安安静静的洋房小区，那么星河庄园也确实是不错的选择。
小户型价格偏低，大户型价格偏高。
这种情况在越高端的楼盘中越能见到，因为只有高端买家有实力且愿意为高端盘的大户型买单。
也是衡量一个小区是否刚需盘还是高端盘，最简单的判断方法。
另一层面，未来或许会出现断层，二手成交情况较好的小区会往往是2017~18年之前交付。
而在这个时间后交付的，因一手业主买入也属于高位，受到成本因素制约，高位买入后高位卖出的可能性将有所降低（要么降价出售，要么成交量小）。
Ok，今天就到这吧。
END
点赞云南好房，一起买到好房！