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过去一年,全云南房价跌幅最大的区域在哪里?

地产小陈 昆明楼市 2024-03-19

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导语:

已知,2023年昆明新建商品住宅成交价格从13830跌到13739。

那么,非省会核心区,云南其他城市房价情况比昆明好还是坏?

(注:本文2023年年度销售数据均引用自克而瑞)

昆明郊县市场如何?哪里跌幅最大?

在前几天的文章中,我们提到,昆明楼市去年的销冠是书香云海,成交金额约17.88亿元,第二名筑友双河湾,成交金额约16.8亿元。(数据来自昆明房协)

如果把郊县的数据拿来对比一番,榜单会有大变化吗?

还真有。

第一个王炸就来自于晋宁区的七彩云南古滇名城,2023年全年成交金额约13.84亿元。

(七彩云南古滇名城去年成交13.84亿元)

当然,如果是2019-2020年的话,这点成绩确实不太够看。

在昆明主城区成交量萎缩的情况下,郊县楼市的境遇颇有点“覆巢之下无完卵”的意味。

嵩明县、安宁市、晋宁区三区县均处于昆明一小时辐射半径内,在昆明区县中GDP排名靠前,且处于城市发展轴线内,同时这三个区域开发热度也较高

只不过,近年来,近郊楼市供求创新低,成交单价下降明显,同时土地成交也罢较低,昆明郊县土地市场成交量以安宁市为主力。

相对来说,本身安宁、嵩明、晋宁等区域因拥有更好的自然景观资源,吸引了较多文旅项目的开发,楼盘大,开发周期长,配套落地需要时间等待,但其别墅、洋房类产品价格相比主城也具有较大优势,吸引了较多客户。‍

另外,近郊产业及经济发展尚不成熟,商业、办公类物业发展滞后

根据克而瑞云南发布的年报显示:

去年,昆明郊县商品房供应全面回落,安宁和太平区域供应跌幅超8成

成交方面,晋宁板块成交同比去年上涨53%,但价格跌幅明显,成交均价同比下跌19%,以价换量明显。

这个板块,也是去年全省商品住宅价格跌幅最大的区域。‍‍

库存方面,库存虽不算太大(14~56万平米),但市场容量本就不高去化速度慢,总体还是以消化库存为主。

相对来说晋宁、安宁板块的去化周期在12月左右,还算健康一些。

具体来看昆明郊县代表项目房价情况:

全省情况如何,地州房价也跌了吗

1—11月,云南全省固定资产投资(不含农户)同比下降10.3%;房地产开发投资同比下降35.1%。

(2023年1-11月全省房地产投资规模)

去年1-11月全省,商品房销售面积累计2233.04万平米,成交金额1536亿元,分别为2022年全年的76%、77%,同比降幅为14.4%、14.6%。

其中现房销售面积681.20万平米,商品房销售面积累计下降14.5%,而现房销售面积则增长了37.3%。

(商品房卖到最后会变成现房,也与大众选择偏好有关,注,这部分原始数据来自国家统计局)

(全省1-11月,商品房销售总面积、现房销售面积对比)

各地州城市中,非热门旅游城市的城市均价在4948~7398元/平米之间,受到供应较大降幅(同比14%供应降幅),和成交量几乎没有大幅变动(仅1%的同比降幅)影响之下,这几个城市的成交平均价格不跌反升(2%)。

具体到个别城市,临沧、迪庆两地的成交均价同比涨幅超过20%。‍‍‍

(注意:从上图看,临沧、迪庆两地的成交均价同比涨幅超过20%,但成交量过小,实际可参考意义不大)

从去化周期上看,曲靖、昭通、楚雄三地,去化周期15~20个月之间,相对健康。

其他城市,要么库存量较大(超100万平米库存,保山市区、芒市、瑞丽),要么整体地产行业暂未发展成熟,城市总体开发体量稍小(如怒江、迪庆,接下来的旅游城市丽江也颇为类似)。

而在热门文旅城市/区域方面,整体出现了较明显的回暖,但各区域分化明显。

以西双版纳、腾冲为代表的旅游城市,成交量价齐升,尤其西双版纳,成交同比去年大涨46%,均价同比上涨11%。

(热门旅游区域,除了大理微跌1%,其他区域都在涨)

西双版纳去年成绩非常亮眼,整体成交面积已经超过昆明主城区成交面积的一半。

(西双版纳楼市成交已经超过昆明市场的一半)

其他旅游城市/区域,从库存上看,除西双版纳去化周期仅有10个月之外(比较健康),其他区域依旧有较大压力。


有哪些房企,在全云南内闷声干大事?

昆明安宁有创佳,晋宁招商蛇口多个“依某郡”项目接连开发,云南建投在全省各地开发“某某府”,碧桂园已经深入到省内多个县级市……

别看云南省内各地房价不算高,但地州城市业绩贡献也不容小觑。

例如万科非昆明项目就贡献了约10.83亿元的业绩收入,云南建投非昆明项目业绩达14.65亿元。

今年业绩明显下滑,甚至掉出昆明前十的碧桂园、融创在全省也有多项目持续在售,碧桂园非昆明区域贡献了4.82亿元,融创非昆明区域贡献了25.99亿。

保利发展和华侨城则是典型全省多点开花,省内非昆明的业绩都约在25亿左右,贡献了6成以上的业绩。

以保利发展为例,去年全省业绩25.5亿元,位居大云南业绩第7名,光是版纳雨林澜山、西双曼湖两个旅居项目就贡献了53%业绩。

而华侨城在昆明本地的开发虽甚少直接以华侨城命名,但实际多以资方入局合作开发昆明本地项目,或进入旅游城市开发文体项目,开发项目数量超过10个,如腾冲(梦幻腾冲国际温泉度假小镇)、版纳(欢乐雨林)、大理(十畝·大理生活)、丽江(华侨城玉龙山下)。

来看全省各地代表项目房价情况:

(云南建投、华侨城、万科、碧桂园等房企均有出现)

前文已经提到,2023年热门旅游城市供应端同比下滑1成左右,各房企拿地、新推项目热情其实不算高。

但疫情后市场放开旅游市场活跃,旅游人气复苏,激活了在疫情期间被【暂时封印】的楼市,得益于这些房企此前的布局,带动整体业绩上涨。

时也,运也。


最后,总结一下:

昆明郊县区域,大多数阴跌,个别区域跌幅较大。而热门旅游城市除大理外,都在涨。

在全省城市中,房价上涨的城市甚至还占多数,迪庆、临沧涨幅靠前,版纳量价齐飞,房价涨了11%。

地州楼市并没有想象中那么惨淡,旅游热点城市正热火朝天。‍‍‍‍‍


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