昆明二手房价的“底”在哪里？
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房子难卖，是过去一年大部分二手房东的心声。
经历降低存量首套房贷利率，全面取消“双限”的购房政策刺激，加速了房东处置资产的速度，使得昆明二手房市场挂牌量维持在6w套左右的高位。
供应的增加，必然带来价格的压力。昆明北市区某热门商圈的二手房，已经从2021年底的2.4w+，降到了如今的1.8w+，甚至出现了1.4w的急售房源。
而坚持不降价的房源，可能挂了半年，看房的人都没有。
无论是卖家还是买家，都在关心一个问题，二手房价降了那么久，什么时候才算到“底”？（阅读延伸：《昆明正式迈入存量房时代》）
二手房价格普跌
先来看看过去两年，二手房网站上的挂牌均价：从2022年的1.2-1.3w/㎡，降到了2023年1.1-1.2w/㎡。
从整体趋势来看，昆明二手房挂牌均价至少已经波动下降了两年，而且还没有看到止跌回升的苗头，非常考验目前准备处置房产的房东心态。
举例来说，如果是一套100㎡的房子，一年内没有卖出去，挂牌价至少降了10w。这还没有包含中介在买卖双方之间的讲价、买家砍价的情况，实际成交价大概率降得更多。
再来看看主城五区目前的二手房挂牌均价，西山区和五华区均价维持在1.2w/㎡左右，盘龙区和官渡区则在1.1w/㎡上下，呈贡区艰难守住9000元大关。
在近一年时间里，各区随市场大势，出现普跌现象。
西山区挂牌均价同比下跌8.6%，价格越高，下跌的空间也就越大；呈贡区挂牌均价下跌6.3%，地段因素对房价的影响非常明显；官渡区房价下跌5.8%，大盘达到换手高峰，挂牌数量大同样会拉低房价；五华区和盘龙区挂牌价跌幅均在4.7%左右，算是下跌幅度较小的区域。
从关注度上看，和新房市场更关注学校配套不同，二手房市场上，有低总价房源的小区关注度较高。
比如春城慧谷、天骄北麓、绿地香树花城、金尚俊园、天怡峰景、兰亭上锦、万科魅力之城、奥宸橙郡、蓝光天娇城、东盟森林、泛亚城邦等小区，有总价段在40w-70w之间的房源，买房压力相对小一些，分流了新房市场上的刚需客户。
比较有意思的是官渡区，新亚洲体育城板块的热度上升明显，说明了学校配套在二手房市场同样很重要。（关注这个区域的可以看：《学校并非十拿九稳房东已先“涨”为敬》）
另外，从西山区的关注度排名来看，公园1903、俊发九夏云水、华夏四季热度较高，说明改善客群同样关注二手房市场。
接下来，再看看二手房的供需对比。
二手房的成交量往往体现了真实的市场需求，昆明2023年二手房月均成交套数在3500-4000套左右。（数据来源：克而瑞云南）
而根据贝壳找房的数据，近一年二手房月新增房源普遍在6500-7500套左右，在幼升小报名的3月份，新增房源一度达到9203套。
挂牌量远大于成交量，也就是说，市场供应高于需求，目前的昆明二手房市场，是名副其实的买方市场。
卖家不惜降价急售，跑步离场，而买家在充足的房源面前，抽出砍价大刀。买卖双方在这个博弈过程中，不断试探价格底线。
无论是市中心还是呈贡，老小区或是次新房，甚至有优质学校划片的小区，都难逃降价。在这些房源中，大部分是挂牌半年以上，才选择降价，但是也不乏才上架两个来月，直接降十几万的。
还未等买家出价，卖家已经先绷不住了。
昆明100个小区近九成房价下跌
我们综合了二手房交易网站的小区关注度排行，在主城五区中各选取了20个样本，通过对比这100个小区挂牌均价，来看看房价涨跌幅（2023年12月和2022年12月比较）。
注：
①小区月挂牌均价和当月挂牌房源有很大关系。挂牌量较少的小区，单套房源的权重较大，房价涨跌幅也会更加明显。
②挂牌均价不代表成交均价，实际交易中，挂牌价一般会高于成交价。
③表中选取的小区均是二手房交易网站比较热门的小区，房龄和均价来源为二手房交易平台。数据代表整体趋势，不代表所有二手房小区的个体情况。
在选取的100个小区中，仅有14个小区二手房价格同比上涨，大部分小区和去年同期相比，都出现了价格下跌的情况。
从涨跌幅上看，二手房价格同比最高涨幅达到43.79%，最高跌幅则是35.76%，都有非常大的价格波动。
如果把时间线拉长一点，和前年同期相比，这100个小区中，仅有6个小区二手房挂牌均价高于前年，涨价小区占比不到一成。
先看看房价下跌比较明显的小区（同比跌幅超过10%），都有什么特点？
①房龄影响价格。
2-5年以内的次新房，房龄新，税费不高。这类房源的房屋状态基本等同于新房，价格涨跌受新房市场影响较大。
比如世博生态城和润城五区，由于项目还在持续推出新房，降价明显且现房呈现，一定程度上冲击了二手房市场。
5-10年的房源，进入换房周期，房源基数大，议价空间也就相对较大。
万科魅力之城、金尚俊园等小区，都是片区内挂牌量较大的小区。为了提高带看量，尽快完成交易，容易出现砸盘的房源，拉低整体均价。
②地段影响价格。
如果市中心有1.5w单价的房源，又何必去买位置更偏的1.3w的房源呢？
“买在哪里、价格多少”，这就是地段对房价的影响。尤其是前些年随着城市规划的不断拓展，城区空间不断外延，再加上地铁建设，新建小区向外辐射，离市中心越来越远。
比如广电苑和园，项目所在位置在呈贡大学城以南，临近马金铺，生活便利性上和呈贡市政府板块相比要差很多。二手房挂牌均价也从一年前的1W+，跌倒了现在的8K+，同比跌幅将近20%。
③特殊因素影响房价。
如果小区本身存在问题，比如烂尾停工、配套无法兑现、居住密度过高等，同样会对房价产生影响。
以跌幅最大的涌鑫哈佛中心为例，本身是公寓产品，商用的水电，1室房源为主，不是二手房市场的主流，再叠加停工导致商业无法兑现的问题，价格跌起来根本拦不住。
另外，一些容积率较高的小区或者片区内同质化严重的产品，居住舒适度上没有竞争力或者没有打动买家的绝对优势，在进入二手房市场后，只能靠降价来赢得市场关注。
改善项目的价格较稳
有跌有涨才是市场常态，100个样本小区中，也有少量小区二手房价格同比上涨。
这些小区中，别墅类产品居多，绿地海珀澜庭一期别墅、高天流云、耀兴枫丹白露别墅、颐明园别墅。
一方面，主城别墅产品稀缺，进入二手房市场的房源较少，价格相对会比较稳定；另一方面，这类房源受到单套房源的价格影响较大，一套装修品质较高的房源，就会拉高小区整体均价。
非别墅类产品中，万科城乘峰上作为万科城二期产品，挂牌价上涨15.94%，有多方面的因素。
首先，小区本身教育配套强，在目前已呈现的五期产品中品质较高；其次，万科城在售的六期是期房，一部分想买现房的转向二手房；另外，由于部分房源拿证未满两年，一些房东给出的挂牌价包含了增值税的部分，也会推高价格。
而像山海湾1号、月牙塘小区、九夏云水、绿城春江明月等小区，虽然挂牌均价同比上升，但是和2021年或更早之前相比，其实价格是下跌的。
可以看出，相较刚需项目，改善类项目的二手房价格要相对坚挺一些。
产品优质且兼顾地段和配套，才能守住房价，毕竟这类房源，作为较优质的资产，即使无法出手，也可以满足自住需求。
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回到文章开头的问题，昆明二手房市场到“底”了吗？
挤了两年的泡沫，昆明二手房无疑到了市场底部，接下来大概率还会持续一段时间的底部徘徊，不会出现大幅的涨跌。
而对不少房东来说，可能早就到了心理底价，只是不见市场底。
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