排名出炉，昆明购房压力大降！

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国家统计局昆明调查队公布的数据显示，2023年昆明市全体居民人均可支配收入45511元，同比增长3.6%。

图源昆明调查官微

虽然各类居民的人均可支配收入均高于全省和全国水平，但同比增速却远远低于全省、乃至全国的水平。

翻译过来就是，2023年昆明居民的人均可支配收入虽然比较高，但出现了增长缓慢的现象。

不知道，这与大家的实际感受是否相符。

既然昆明居民的人均可支配收入高，那么，是否也意味着购房压力更轻了呢？

2023年房价收入比为11.5

为衡量居民的购房压力，在测算上引入了房价收入比概念。

结合诸葛数据研究中心发布的报告来看，其监测的100个重点城市2023年房价收入比为11.5，相比2022年下降6.71%，创近5年来的新低。

其中，100个城市中有88个城市房价收入比出现下降，仅有12个城市房价收入比上升。

从原因来看，主要是二手房市场供应增速大于需求增速，业主降价跑量，导致房价下行所致。

在更深层面，还存在房地产市场预期不足，市场供过于求，加之人口老龄化加剧，年轻人数量减少，对住房的需求下降，房价面临下行压力等众多因素影响。

从报告的分类来看，不同等级城市间的房价收入比差距较大：

一线城市2023年房价收入比为28.5，较2022年下降3.4个百分点；

二线城市2023年房价收入比为12.3，较去年下降7.7%；

三四线城市2023年房价收入比为8.5，较去年下降7.3%；

整体来看，各等级城市房价收入比较去年同比均有所下降，居民购房压力有所缓解。

按照国际惯例，通常认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

因此，即便2023年房价收入比已降至11.5，但仍远超国际惯例的合理区间。

在大多数城市房价下降的背景下，2023年房价收入比低于10的城市数量持续增加，且数量已超半数。

图源2023年百城房价收入比报告/诸葛找房数据研究中心

各城市受房价、居民收入等影响呈现分布不均衡的特征，一线及强二线城市仍是高房价收入比集中的区域，三四线城市房价收入比则普遍较低。

比如，房价收入比最高的深圳，其作为一线城市，房价处于高位，使得房价收入比高达35.5，是购房压力相对最大的城市。

而湖南的地级市株洲，2023房价收入比仅4.3，则是当前购房压力最低的城市。

据诸葛数据研究中心预测，在2024年，虽然二手房价格仍有下行压力，但随着经济环境改善，居民的购房压力持续缓解，房价收入比有望降至10左右。

2023年昆明房价收入比约9.1

那么，2023年昆明房价收入比如何呢？

我们带入诸葛数据研究中心的计算公式：

房价收入比=城市二手住宅市场均价*城市人均住房面积/城镇居民人均可支配收入

城市二手住宅市场均价：

我们从克而瑞年报披露的各月均价，简单换算为年度均价约10653元/㎡。

图源克而瑞2023年报

城市人均住房面积：

在《昆明市“十四五”房地产业发展规划（公众征求意见稿）》中提及：截至“十三五”期末，昆明市人均住房面积达到47.42平方米，比“十二五”期末增加5.42平方米，高于全国平均水平（39.0平方米）。

因此，这里我们取昆明市人均住房面积为47.42平方米。

再结合开篇提到的统计局数据，2023年昆明市城镇常住居民人均可支配收入为55501元。

将所有数据代入前述公式，得到：

2023年昆明房价收入比=10653元/㎡×47.42㎡÷55501元

计算结果约为9.1

也就是说，经过粗略计算，2023年昆明房价收入比约为9.1

相对于诸葛数据研究中心统计的百城均值（11.5），低2.4个百分点，处于监测范围内2023年房价收入比低于10的超半城市之列。

对照2022年，在人均住房面积不变的情况下，同一数据口径的昆明二手房均价（约12689元/㎡）及城镇常住居民人均可支配收入（53832元）进行折算，房价收入比为11.2。

意味着，2023年昆明房价收入比同比下降了约2.1个百分点，购房压力得到相应减轻。

出现这种变化的背后，是二手房成交价格下滑，以及城镇常住居民人均可支配收入增长共同作用的结果。

昆明购房门槛降低了？

房价收入比以二手住宅均价来计算，有着一定的局限性。

二手房交易的充分市场化，会受房东心理预期变化、消费者议价能力等因素影响，对于购房压力的衡量会比较片面。

而且，实际交易过程中，除价格外，区位、房龄、户型，甚至个人喜好等，都可能会是影响成交的关键。

相对而言，由统一的定价机制（备案价）为基准的新房市场，受主观因素影响较小，价格相对要更稳定一些，对于房价收入比的体现可能也要更直观。

比如说，有的人可能买不起新房，但不一定买不起二手房。

在衡量这类人的购房压力时，显然，新房的参考意义更大。

因此，回归到市场层面，我们选取了置业门槛相对较低、总价在100万元以内的新房来对照，或许，也能很好地回答购房压力大小的问题。

不完全统计，昆明市场总价在100万以内的在售项目有20余个，多以小户型产品为主，又以远郊楼盘居多。

昆明楼市整理/制表

这里面还不包含诸如中建金科向山的岛、溪麓南郡、中铁时代央著、海荣滇池澜庭、广电苑等项目的高层小户型产品/特价房源，稍微踮一踮脚能够到的项目。

单纯就统计的楼盘来看，相比此前，总价100万以内能买到的房源明显增多，主要体现在以下两个方面：

一个是，低总价新盘/老盘新推的增多。

新盘方面，最明显的是安居集团旗下的青年说云悦、白沙理想居、滇悦菁华苑等项目，清一色的小户型房源，单价低，对应的购买门槛也低。

而老盘新推方面，比如，佳品苑、云麓湾、云景书香等项目均是代表。

另一个原因是，个别楼盘售价调整门槛变低。

比如，北部山水新城的首创禧悦春城，其最小面积约99㎡的产品，调价后进入到总价100万内的房源之列。

又比如，东原启城、首创誉华洲、光明璟宸、中南新城云樾等楼盘，经历价格调整之后，总价100万能买到的户型更多了，面积也更大了。

总体来看，伴随着市场的盘整，昆明新房市场的门槛确实低了许多，购房压力也有所减小，且可选择面也大了起来。

不可回避的现实是，想要买好一些的房子，依然还得付出相应的代价。

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