小区成立业委会，到底有多难？
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最近因为小区停车位的事情，业主群对物业的怒气值达到了顶峰。
物业的不作为，也让业主重提“成立业委会”的计划。
为什么是“重提”？
因为，作为一个交付已经八年多的小区，业主曾经多次提出成立业委会，但是仅限于口头提议，最后都不了了之。
小区成立业委会，真的那么难吗？
物委会？业委会？业主大会？
前段时间，昆明某小区业主在领导留言板反馈，小区“物委会未重新选聘新物业”、“物委会未按照工作提示函组织更换物业，是否存在不作为，慢作为的情况”等质疑。
这个小区为什么不是业委会来决定是否重新选聘物业，而是物委会呢？
这就涉及到了另一个名词——业主大会。
业主大会、业委会和物委会（物业管理委员会，有些地方也简称物管会），三者是什么关系呢？
从上图中，可以看出业委会由业主大会选举产生，业委会需要履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
而业主大会能否申请成立，是有前置条件的。
以联盟街道、金星社区为例，申请召开业主大会，有以下条件：
（一）由业主主动发起；
（二）有固定的业主召集人；
（三）物业服务区域独立；
（四）小区已交付业主专有面积超过小区建筑物总面积50%；
（五）分期开发的项目，首期工程建成并交付业主使用，可先成立业主大会，选举产生业委会，但应在《议事规则》中明确委员增补办法。共用设施设备共同使用，不可分割的，应当划定为一个物业区域。
只有召开了业主大会，才有业委会。如果无法召开业主大会，则由街道办组建物委会。
其实物委会相当于是一个过渡，最终还是要通过业主大会选举出业委会，来维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
前面的昆明某小区提到物委会选聘物业，说明该小区还不符合成立业主大会、选举业委会的条件，暂时由物委会来推动业主自治。
难在哪里？
成立业委会，最难的一点，在于“人”。
首先，成立业委会需要发起人。
这个发起人，除了有强烈的意愿牵头成立业委会，还要有充裕的时间，要有协调组织能力，更重要的是要有耐心、热心和抗压能力。
可以说，一个小区里，如果没有积极牵头的那一小波人，就无法召开业主大会，也选举不出业委会。
然后是业委会委员候选人。
业委会的成员，除了要满足例如小区业主、遵守国家法律法规等基本条件之外。部分社区还会要求党员人数、妇女人数占比。
业委会的性质，决定了其成员除了要有一定的组织和沟通水平，还要有利他心。
“利他”是比较反人性的，相当于要求业委会的人为小区业主的公共利益奔走。
在这种利他的关系中，如果有业主对业委会提出质疑，很容易产生“吃力不讨好”的情况，进而放弃继续参与；如果有利可图，又会在利益牵扯中，引发矛盾，导致业委会名存实亡。
其次，选举业委会，必须由专有部分面积（编者注：专有面积为房屋及建筑物面积清册中业主住宅、非住宅产权面积，一个产权证计为一个业主人数）的业主，达到一定参与表决人数。
也就是说，既然代表业主利益，就需要足够人数的业主参与表决。
按照《云南省物业管理规定》，类似“选举业主委员会”这类需要由业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。
这对于户数较多的大小区来说，成立业委会，光是凑够表决人数，就“难于上青天”了。
以昆明一个共12栋的高层小区为例，假设该小区有2448户，该小区物业管理区域的专有部分建筑物总面积为232000 ㎡ 。
如果要选举业主委员会，至少需要专有部分面积超过15466.7㎡，且最少1632位业主参与表决。
只有在选举程序上正确，才能拿到所在地的社区、街道办事处办理的备案手续。备案后的业委会，才是正规的。
很多业委会不了了之，就是卡在投票环节上。
昆明不少小区没有线上投票系统，传统“扫楼”形式的纸质计票，效率低。可能一阵忙活下来，最后投票人数不够/面积不够，又是白费。
部分业主对成立业委会的参与度不高；有心参与业委会事务的，又有可能遭遇其他业主的质疑。
比如昆明某小区在成立业委会之后，有业主反映选举过程存在问题，不公开透明。
但是根据官方调查后回复，超过三分之二的业主参与了本次选举投票工作，且在公示期没有收到关于存在诱导性选举相关证据。在监票过程中，有街道、社区工作人员全过程监督，并进行了全程录像。
选举过程其实没有问题，可是仍然有业主觉得有问题。
人的因素，使得成立业委会变成了一件耗时又费力的事情。
业委会也不是万能的
都说万事开头难，顺利成立业委会后，会发现后面还更难。
考虑到业委会工作的公益性质，背后是数量不少的业主，业委会的日常运作也不容易。
以西山区某小区公布的《业委会2024年度工作计划》为例，有关督促物业服务的工作占了5条，其他还涉及业委会换届，会所维修，制作和保管会计凭证和账簿、财务报表等有关文件，公布营收、专项维修资金使用、经费开支等信息……
既琐碎，又需要有一定的专业度。
从人性的角度来看，有一定的回报，可能会让部分人长期坚持；而若是为了图利，又会导致权利滥用，引发业主新一轮的业主不满。
一些业主对成立/换届业委会的积极性不高，可能在于成立业委会后，担忧小区管理和利益分配情况并未真正改善，甚至出现了一些新问题。
物业出现问题，有业委会监督；业委会如果悖离了成立的初衷，谁来监督呢？
当然是业主。
业委会出现问题，业主作为小区主体，有监督的权利。
实际监督过程中，业主作为个体，像业委会提出反对意见时，可能会碰上“你只能代表你自己，不能代表其它业主，更不能代表全体业主”的推诿。
如果业主确实对运作中的业委会有不可调和的意见，也可以发起罢免。
业委会由业主大会选举而来，罢免也要通过业主大会，一般联名20%业主并达到20%专有面积即可发起业主大会进行罢免工作。
需要注意的是，这个过程是需要街道办进行指导和监督的，而且要以书面形式在物业管理区域内及时公告业主大会罢免表决结果，并向主管部门备案。
即使成立艰难，成立后也可能出现问题，业委会仍然非常有必要。
一个运作良好的业委会，能对物业服务形成长期有效的监督机制；能让小区公共收益的分配透明化；能吸纳业主对小区维护改造的意见等。
简而言之，好的业委会能够维护小区业主的共同权益。
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《西游记》中孙悟空拜师时候，菩提老祖问：“我教你求仙问卜，驱邪避凶之术，好吗？”
猴子问道：“师傅，似这般可得长生吗？”
菩提老祖答：“不能，不能！”
猴子答道：“求仙问卜不如自己做主，不学，不学。”
好一个不如自己做主。
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