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第288期的问答如期推出，本次精选2024.5.24-2024.5.30的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
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新房
1、你好，春城华府现在售楼部说是2.4的毛坯，送一个车位，我感觉价格有点超出预算了。这个项目你觉得有没有可能降价？
答：春城华府近期加推了5栋，从去年下半年入市这已经是最后一栋了，可见市场还是比较认可这个项目的。
一方面，本小区的硬性指标比较突出，一环边+人民路中轴的位置，地铁口+商圈的配套属性，以及3.5容积率和板楼设计，都是同地段产品中的佼佼者。
另一方面，学校配套对项目的加成也非常突出，春城小学+昆二中的配置，均是老牌名校，对改善型购房者有较强吸引力。
当前价格略涨，相当于之前卖两万二三，现在需要绑定车位售卖。按照目前开发商的销售节奏，没有降价的迹象。
2、你好，市中心或者靠北边，有没有改善小区推荐？优先考虑现房，小区最好是闹中取静的那种板楼，三房或四房都可以，预算200w左右。
答：可以看下二环内的云麓書苑143平米户型，南北通透格局，板楼+现房，200w以内可以挑到好楼层。
该项目位于二环内荷叶山旁，去往市中心可走教场西路-学府路，去往其他区域上二环也比较方便，旁边有荷叶山生态公园，自身小区容积率低，闹中取静，环境好。同时还配套有莲华小学本部，也是五华区的老牌名校。
该小区还有个96平米户型，总价买下来只要130w左右，更适合刚需家庭。
3、我马上就要退休了，单身一人，想买个60平一80平(1室或2室都行)，离超市，地铁，医院近的带电梯晒得到太阳的小房子，最好小区里再有个食堂。有没有这样的小区推荐？答：老人居住，我建议看看往大学的教职单位房（居住环境、配套、各类设施以及居住氛围）。如，财大康园的二手房，离北辰站+商圈1公里，旁边有月牙塘公园，同时距离甘美医院也不远，临近云南财大，你需要的所有生活配套、食堂都能满足，且相对中小学，大学的氛围更加舒适和放松。（但缺点是不一定有这么小的户型，财大秋园有小户型，但没电梯）同样财大附近的正常商品房小区，泰旸新城，位于二环万彩城对面，有商业，有小户型，缺点是靠二环，高架桥有影响。这个思路同样适合往其他大学看看，比如昆明理工大学莲华校区旁边的万科学府（有小户型）、万科云上城（就在地铁口）。其他思路，这里可参考另一读者Rain的留言 “可以看看时代央著的的最小户型（有70多的两室），这个小区在梁源，是昆明最老却未现代化开发的片区，周围适老化做的比较好，kcc搞了很多社区食堂，旁边是医院，楼下有地铁公交，采光的主要看朝向，老人长待的地方朝向西南不冷。”这个思路方向，还有云大医院附近1.5公里的云投景苑二手房，梁家河地铁站附近，同时临近人民西路，交通便利，也有较大体量的商业集群，自身有50多平米的一居室和80多平米的两居室。答：产品非常优秀，大阳台+高赠送户型，内部公区也建得非常漂亮。并且邦泰要想后期的双塔、洛龙城改项目能持续热销，臻境项目明年1月交房一定得做得出彩。价格也不错，9k左右的单价，虽有可能后期有一定涨幅，但整体来说，不算高。缺点是位置上与其他区域开发还没有连片，除孔雀镇和云南广播电视台外，1公里范围内荒地居多，下图红框处为项目用地：
5、你好，请问一下，已经围观市场一年了，现在是买房下手的好时机吗？答：5.17刚刚出了新政策，目前首付15%已经落地，但银行利率下限还有空间。（目前昆明最低到3.5%，还有下降空间）另外，各家开发商的营销节奏虽不尽相同，但每年6月、11月开始，都是一贯的年中/年终打折季。6、老师，预算250万左右，南市区，改善有推荐的小区吗？答：双塔片区可以关注，锦粼天曜130平米户型总价就可以控制在250w以内。也可关注下今年第四季度入市的双塔片区邦泰璟和项目，目前从产品硬指标来看是不错的。买二手，会比同价段的新房更舒服些。如，绿地海珀澜庭，小高层+别墅小区，临近草海，同时距离南亚商圈也不远；滇池路附近二手洋房，华夏曦岸、俊发九夏云水等；会展片区次新房，金科江湖海等。7、你好，请问保利玺樾和俊云峰文书院的房子对比，哪个更相对能保值一点？答：保利玺樾位置更占优，户型赠送大，但楼栋密度偏大；俊云峰学校优势非常突出，但位置不够方便。建议从实际需求出发购买，需要学校买俊云峰，不需要学校则选保利玺樾。8、已上小学，对口的初中不好，还有可能通过买房换好初中吗？答：目前万科城、龙腾世家、龙泉俊园这类已经明确了初中的学校，都要求在对应小学读6年才可保证初中学位。已知能够直接上初中的有，俊发俊云峰/龙湖青雲赋，保利城，书香云海这几个可以直接上初中。（民办学校中，万科500里/公园城市也可；润城也可以关注，学校很强，但该项目不同户型的学位不一样，需要提前购房，无法今年买今年读）或许也可以从小学转学，如，融城昆明湖就能够接受转学（起码一手可以转，二手待定），学校很强，现房在售，单价1w左右，但位置稍微偏一些。9、请问云大附小西林校区除了中海汇德里以外，还有哪些小区可以上，因为目前有住房但是对口学校太差，孩子2026年上学，考虑通过买房上一个好点儿的学校。云附西林，目前中海汇德里在售楼部宣传有业主读了本部，具体看到售楼部了解，。这所学校相对把稳的是大华公园天下和大华锦绣麓城，学校新址在大华锦绣麓城旁边，由开发商大华建设。待定这两个项目价格都比较低，精装房1.1w左右，预算不高但又想要有好学校的小伙伴可以关注。（明通小学是大华公园天下自己建的，云附西林是大华建在锦绣麓城旁边的，大华公园天下也能读）11、请问明年九月上小学，推荐买巫家坝的房子吗？那里的学校怎么样？答：目前已有师大附属嫡系校区开学（全昆明只有六个），估计今年还要开一所师大系的学校，从近两年巫家坝新建小区的入住情况来看，招生范围全覆盖是基本没有问题的。巫家坝招商雍珑府毛坯1.1w左右，中海寰宇天下精装1.4w左右。考虑到本区域毕竟在昆明南二环外，周边有海乐世界等大体量商业，其实这个价格并不算高，但需要忍受一段时间的交通通达不畅和市政配套缺失，适合有车家庭。12、想买价格250w左右，120-150上下最好四房，孩子2026年小学，书包好点，工作在光华街附近，通勤不能太久，推荐一些嘛，一手二手都可以，一手最好精装。答：建投春城华府，通勤距离2公里，春城小学+昆二中，但是毛坯房，且价格还是不算便宜，117平米户型最便宜的在200w出头。稍远一点，同样人民路周边的，还可关注后面的新项目，龙湖代建的经典双城地块项目。往南边，保利天珺，有昆一中的学校配置（没有官宣），楼盘品质不错，价格也满足。再远一点，西北片区万科城，精装，学校不错，价格也刚好符合。13、请问滇池路或者滇池会展中心片区有配套好学校的房子推荐吗？预算三百万以内。
答：这里的好学校，云大会展学校，山海湾8号、山海湾，一二手即可。山海湾8号房子和小区配置都很好，山海湾一期的价格更低，二手房源也不少。滇池路的学校不如云大会展强，但也可看看芳草地的划片学校，300w预算可以看龙湖学宸府、红星紫郡的二手房。14、今年9月小孩上新迎小学，但是住在金马寺有点远，新迎附近有没有刚需合适的楼盘推荐哈？答：周边最近的新盘是中海汇德里，楼盘不错也是现房，但可能位置不够近。建议往二手看，次新可看瑞鼎城、新迎新城（这个最近），位置都还可以，且带有较大体量商圈。学校往南走，博欣盛世也可以关注，能接受从小学出来要跨过二环的话，二手金色俊园（小户型居多）也可看看。点击关注我们！
1、我有一套融创春风十里云帆苑的小两房78平的想出售置换，现在大概能卖到多少呀？答：报价多在1-1.1w之间，但最近实际成交基本在9千多，具体看房源情况。2、我在云南农业大学住宿区二区有一套住房140平方米左右，请问老师能卖多少？谢谢！4、120以内想在一环内上车适合出租的老房子，有推荐么？答：买老房子这个预算可能还偏大了，以当前昆明比较好出租的商圈同德为例，单价就是9k左右，环境还行，不算老，户型80-100平米，但好一点的租金也就是1800-2000出头。其他房龄更老的小区，户型没这么大，两室租金1300-1600，租金差距不算大但房子总价差了很多。相对而言，带着自住性质的话，我更建议往同德周边的金星小区，瑞鼎城周边的新迎小区，有自身小区的配套+周边商圈会好很多，不一定要看一环内。一环内，围绕恒隆周边，小型社区、单位房院子居多，尚义街邮政局宿舍、塘子巷、万寿巷、拓东路、石家巷等。顺城周边，看五一路附近，还有武成小学，瓦仓庄、艺术剧院宿舍/印刷厂宿舍/文化厅宿舍/商业厅宿舍/农行宿舍等等大量单位房楼栋。
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