第四代住宅 为什么没在昆明火起来？
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导语：
据说，中国人有神农基因。
到了一定阶段，血脉里的种植基因就会苏醒，看到什么都想种。种花有情调，种菜很实用。
而城市高层住宅的那点景观阳台，可能承载不起多数人的“田园梦”。
阳台成为突破口
去年以来，住建部屡次提到“好房子”的概念。
这就要求房企继续在“卷产品”的赛道上狂奔。
在市场需求减弱，去化任务重的背景下，想要激起更多人的购买欲望，一定需要的是有想象力的产品。
这个阶段，很多房企把突破点瞄准了——阳台。
而能在阳台上大做文章的产品，无疑是在部分城市出现“爆款”苗头的第四代住宅。
所谓“第四代住宅”，是指区别于传统电梯房，将原先只存在于公共环境中的园林院落、停车泊位等空间，利用新技术融合进高层建筑，使得“每家每户都有私享庭院”的新形态住宅。
更为直白的解释，便是每户的露台上都能直接栽花种树，使其拥有属于自家的一方庭院与花园，实现真正意义上的景观入户。
这一构想能够实现的关键，在于设计上采用了奇偶错层的布局——即奇数楼层与偶数楼层分别在不同的外部空间将露台外延，错位向上布局，设置空中绿化平台。
以同属西南区域的重庆为例，龙湖、华润、香港置地为代表的品牌房企纷纷投入第四代住宅产品的开发与建设，目前已有十余个第四代住宅项目落地。
有地产研究机构预计，“随着越来越多城市加入发展第四代住宅，这种得房率高、空间形态更灵活的产品类型，可能将呈现出爆炸式增长”。
为什么机遇给到了第四代住宅？
如果敏感一点，就会发现政策导向一定是第四代住宅爆发的最大助推力。
2023年，重庆市规划和自然资源局印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》的通知，明确“对开敞式户属立体绿化庭院不再计入容积率”（对庭院投影面、种植覆土厚度、绿化平台高度有一定要求）。
挑高的半室外空间，敞开式的空中庭院虽然能满足人们“亲地”居住情怀，但是如果计入建筑面积，算到房价里面，又是另外一回事了。
按照重庆新规，开发商可以把空中庭院部分打造成全部赠送，为产品附加值打造提供了巨大空间，同产证面积的户型使用面积提升15%以上。
相当于保证了第四代住宅产品差异化的同时，带来了更高的户型性价比。
这才算真正的产品创新，反应快一点的城市已经行动起来了。
广州在去年11月，放宽了对赠送面积的限制。内容包括——
允许阳台等半开敞、半计容的空间比例，从15%放宽至20%；
允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深；
套内建面超过144㎡的复式住宅，客厅、起居室挑空部分层高从6米放宽至7.2米。
深圳的新规允许把阳台进深做大，2.4m范围内进深仍计一半面积，超过2.4m的大阳台只针对超出部分计全面积，同时取消单个阳台面积限制。
另外长沙、青岛、苏州、武汉、珠海等城市，也放宽了对阳台赠送面积的限制。
昆明的不少购房者可能要拍大腿，“这题我见过啊，不就是偷面积吗？”
阳台越大越好吗？
早在2013年前后，昆明的各大楼盘，还未把宣传重点放在学校配套上。
反而是“零公摊”、“高赠送”，成为营销噱头，突出的就是高性价比，买到就是赚到。
除了公寓产品，买一层送一层的高赠送现象，住宅产品也追求一个高赠送。
比如下面这个户型，建筑面积约67㎡，实得面积约90㎡，做了三室两厅一卫。
开发商的常规操作是：阳台、飘窗、入户花园、露台、设备平台、中空架空层都可以拿来全赠送或半赠送。
直到2014年，昆明出台《昆明市规划局容积率计算规则》，规定了住宅户内入户花园、空中花园等有顶盖的可供人活动的开敞、半开敞空间按阳台面积计算规定计算建筑面积，并计入容积率。
本意是遏制开发商“偷面积”行为，也终结了普通高层住宅高赠送的产品时代。
昆明目前执行的《城乡规划技术管理规定》，在2022年发布，其中关于阳台计容面积是这样规定的：
根据这个规定，“阳台面积宜为客厅（含餐厅）、主卧、次卧等对应房间面积的35%，不应大于40%”，相当于限制了阳台面积。
另外，第四代住宅的必要因素——空中花园，按阳台计算建筑面积，也就是结构内的计算全面积，结构外的计半面积。
这对于第四代住宅的落地，其实是非常不利的。
第四代住宅的立体垂直花园，进深较长，即使计半面积，也会增加购房成本，无法提现产品创新的优势。
要鼓励第四代住宅落地，昆明的阳台计容政策需要怎么改变呢？
其实可以抄一下其他城市的作业。
比如福州，阳台进深≤1.80米的部分计1/2容积率，大于 1.80 米的部分不计容；公共休闲绿化平台部份不计容。
以福州某个第四代住宅项目为例，建面约128㎡奇数层，打造出超74㎡南北双花园空间，其中进深超过1.8米部分不计容，意味着同等产权面积，多得超50%的空间。
所以，昆明第四代住宅想要迅速落地，首先要在政策上面，对阳台/空中花园的计容面积进行调整支持。
昆明的第四代住宅准备好了吗？
事实上，昆明也有对第四代住宅的尝试。
比如宣传昆明首个第四代住宅的项目，吾悦广场·安宁院子，在今年4月交房了。
实际交付时，确实通过错层设计，实现了户户有空中庭院。
从交付宣传视频上看，开发商在每户的花池上，种了一棵乔木（类似桂花）、一小排有点稀疏的灌木和草皮。
但是，想要空中庭院好看，还需要业主后期投入精力设计和维护。
如果业主没有及时接房入住，或者长时间外出，没有物业上门维护的服务，空中庭院就难逃荒芜的状态。
另外一个宣传打造第四代住宅的项目，是位于滇池片区的清凤·滇池美岸。
实际上，这个项目虽然有270°的转角大阳台，但是没有达到垂直绿化的层高，也未设置有一定覆土层的花池，不算真正意义上的第四代住宅。
有传言，昆明主城也有开发商在调研第四代住宅。真正落地，可能还欠“阳台计容政策放宽”这一把东风。
以昆明市投资促进局最近发布的新海河超线公园项目为例，在规划方案中，该公园会与两侧的第四代住宅大堂连接。
暗示了未来这一区域，可能会建设第四代住宅。
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其实，第四代住宅落地昆明，具备天时地利，既有适合打造“空中花园”的气候，也符合“春城花都”的城市气质。
至于大家对这类产品的接受度如何，欢迎评论区讨论。
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