买房还要“再等等”？

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第289期的问答如期推出，本次精选2024.5.31-2024.6.6的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

1

新房

1、老师，预算150万左右，学府路、建设路、一二一附近可上好学校的房子求推荐，三房以上，优先现房。

答：一是选择老破小，二是在新房中就近找。这一区域的新房较少，可以看下云麓書苑，两梯四户板楼，现房，同时可划片读莲华小学，能够满足你的需求。

同时项目本身环境不错，临近荷叶山生态公园，容积率仅有1.8，新房少有，业主层次高，居住舒适度高，楼间距宽阔，视野开阔。所有在售楼栋已全面交付，实景呈现，所见即所得。

价格上也不高，现在有96平米三室户型，三口之家够住，总价130多万就可以买到，预算附近也可以选择110平米的舒适三房。

2、请问小编，北京路9号142平的房源怎么样？小学初中学校配套可靠么？

答：他的142平米户型有两种，一种是北端头位置、一种是东南端头位置。北端户这种户型格局上更动静分离一些，可惜客厅朝西北、卧室区朝东北，房间内虽明亮，但太阳直射不多，这种户型价格是最低的。（大头都出了，更建议买南端户）

小学是金康园小学金瑞校区（最近才定了新校区名字，今年9月开学），初中暂不确定，有可能能跟金康园本部一样对口昆十中。

北京路九号今年年底交付，现在基本已经实景呈现，也可对比马上6月就要交付的京江隐翠。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2w出头这个价格段，如果要求学校+地段的配置，这两个盘都是非常不错的选择。

3、你好，请问买房读书，昆明湖湖珀的大户型现在值得入手吗？

答：它的户型挺好的，蝶式楼户型虽有点斜角，但设计通透、采光很好。目前在清盘销售，全现房，价格1w左右。（但没有小户型了，户型都偏大）

该项目的学校因已经开学多年，每个年级都会有少量转学名额，非常适合读书的家庭。

如果是其他预算更低的小伙伴，看昆明湖二手房也行，筒子楼，设计一般，价格实惠一些，也有小户型，单价8k+，个别还有能看瀑布的房源（价格更贵）。

丰俭由人吧。‍‍

4、保利城和大华公园天下，这两个楼盘怎么样。

答：两个项目都在东三环外，共同缺点是与主城区开发没有连片，稍显孤立。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

优势是，两个项目规划都非常大，内部配套较为齐全，学校、商业都有，同时前期已有不少交付，已有一定的居住人气和氛围。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

差别是，大华为盘龙区，临近水库，部分楼栋可观水面，周边道路不够规整，个别住宅楼栋靠近高架桥，地铁更近；保利城为官渡区，住宅与高架桥之间有商业楼栋遮挡，不算直面高架桥，前往地铁站需要穿过高架（更远）。

保利城的学校优势更突出，小学+初中一贯制，加上产品设计更好一些，所以价格贵1-2k。

5、麻烦推荐呈贡、新螺蛳湾挨近地铁站附近三室二卫高性价比、低价格的房子。

答：新螺蛳湾地铁周边，四号线附近，新房1.1w左右，金地学府名著。这附近未来还会有彩云城的后续地块（其他开发商代建，非俊发开发），但现阶段还没具体消息。

故看二手性价比会更高些，魅力之城，9k多买得到，万科公园里，一万左右买得到。

呈贡，金桂街、斗南、可乐村周边，滇池澜庭新房、绿地东海岸新房+二手、兴冶国际二手、蓝光花田二手都可以看下，价格8k-1w。

但要说价格更低的（但不一定是最靠地铁的），红星天悦8k、时代俊园7k、蓝光天娇城总价40w+（这个只有三房一卫）。新房邦泰臻境低楼层价格也低（6-8k），但开盘低价房源要抢。

6、中海寰宇天下和万科500里，更推荐哪个？刚需。

答：建议从通勤距离上考虑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

位置上，巫家坝距离市中心更近，前往其他城区也方便一些，中海位置到巫家坝地铁站就是1公里左右的步行距离，但现在路没通，要绕一下；而500里周边路网通达，步行五号线也是1公里左右的距离（远的地块要1.5公里），更加远离二环市中心。‍‍‍‍‍

配套上，巫家坝短期内只有基本的道路、商业设施，短期内飞虎大道也不一定能修通，比较痛苦；但好在教育资源越来越突出，现在师大系的初中也开始招生了，相对于万科500里的学校来说，巫家坝的学校优势更强。

价格本来差不太多的，但因中海最近特价房只要1.3-1.4w，性价比就上来了。

7、你好，御龙半山和昆明湖，能推荐一下好一点的三房户型吗？

答：两个项目还挺像，位置上都有点缺陷，都配套有学校。‍

不同之处在于，昆明湖的学校开学多年，已有成绩（盘龙区top级别），但项目都是高层；御龙半山学校去年才开学，整体都是小高层（10-13层），在售地块即便是小户型也是一梯两户的纯板楼设计。

昆明湖一手目前没有三房户型（最小也要160平米），此前的二手房也没有做到纯板楼设计，御龙半山在选择丰富度上更突出。

若纯粹考虑学校优势，更建议选择昆明湖。

若是学校+居住属性平衡一点，那就御龙半山。（三房户型看下图这个，再大点就是143平米的四房了）‍‍

8、你好，总预算150-160w，昆明120平左右的房子有哪些推荐呢，周边配套成熟一点的，包括呈贡，有没有继续等一等必要？

答：那就是单价一万二三左右。

配套成熟的不多，想要好地段+价格友好那么东、西市区可选。西市区，中铁时代央著、金地都会风华，位置在人民西路周边，交通方便；东市区，保利明玥半山、大华锦绣麓城。

二环内金泰国际、云麓書苑，新出的项目远大云锦壹号，周边也比较成熟，且价格都在你预算范围内。

每年6月、11~12月都是年中、年终促销，可以多看看。

若是意向的项目不是每月能卖几十套的热销盘，也可以等开发商现房/准现房呈现，能够买个明明白白。

9、请问，别样幸福城4号地块2013年付了30%近21万的首付款，当时没贷到款，后期房子烂尾，2023年初已建好交房，但我这种情况现在房子加价，大致到8800多一平方米（之前7900买的），我需要贷款40多万，还能买吗？

答：

目前该项目对外销售单价1w左右（现房、巫家坝、小高层），即便二手也差不多是九千多的价格，价格看上去没有太吃亏，主要是亏在你20万的首付被用了10年。

也可以咨询一下律师，如果不买首付款能退的话，可以不买。

这里的关键是，现在阶段同样8800的单价能买什么样的二手房，可选择性也有（比如10年房龄内的海伦国际），当然需要你花时间和精力去淘。

10、老师，准备在西山区买房，有没有现房小区推荐，最好是品质高一些的小区，预算200万左右。

答：度假区的龙湖山海原著御景，现房，品质不错，126平米户型有可观滇的高楼层房源，200w左右，视野很赞，不观滇的低楼层房源只要160多万。缺点是临近高架桥。

大商汇旁边的柳岸晓风，今年年底交付，临近盘龙江，绿城出品，设计、公区都很好，200w可以买128平米户型，缺点是附近没有好学校。‍‍‍‍‍‍‍‍

这个价格段，也可看二手，如会展板块周边的小高层、洋房之类，举个例子银海泊岸11层小高层，10年内房龄，200w可以买130多的户型。‍‍‍‍

11、老师好，咨询下，我们为了上班近一点（上班在霖雨桥地铁站附近）想在北辰附近买套房子，预算90万左右，新小区旧小区都可以，首套房，麻烦给点建议。感谢啦！

答：这一区域，这个价格段优先考虑二手：‍‍

若是北辰这边，最次新的，鑫世界（也买得到小户型），其他的可能房龄就更老一些（15年以上），温馨家园（有85平米小户型，但不一定90能拿下），金色家园，江东花园二期；再老一点的金实小区也买得到。

也可往稍远一点的位置来看：

次新房，俊发城，优势是有学校、物业比较负责、各个地块绿化维护都还可以，同时二手房房源多，好砍价，两室小三室都有。缺点是筒子楼，且俊发配套的商业中心、古镇不知道什么时候能搞好。

同样次新的、类似自带学校、在预算范围内的楼盘还有，国福现代城、德润朗悦湾等。

房龄稍微比上面的老一点的，围绕和谐世纪这边来看，江东小康城、耀龙康城、美璟新城、美伦花乡离你都不远，划片/统筹就读。

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2

二手房

1、老师，孩子2026年读小学，今年要是选择买翡翠湾二手房的话，算是金康园小学的地段生吗？

答：它的地段生好像还涉及到升初中，现在买并落户（人户一致），然后小学升初中的时候也要户口在这里。

2、和谐世纪197平米，175万可以入手吗？

答：具体得看房源装修情况。（就小区均价来看，你这个价格倒是不算高，和谐的大户型成交不多可参考的样本很少）

这么大户型还可对比下隔壁江东小康城和耀龙康城，相对居住人口没那么多，但同时也可享受和谐商圈的便利。

3、马金铺水岸晴沙小区怎么样？

答：实际成交价五六千，是目前呈贡非常低的次新小区了。本身小区还可以，小高层+洋房小区，周边路网规整也有高新四小、高新区各种药企、商业。

主要是离主城区远、离呈贡新区核心区也不算近。旁边有修了一半但又没修了的地铁九号线（很可惜，国家没批这条线），整体来看若本来就在马金铺这边工作生活，也适合买它。

4、你好，请问想买实力郡城小区给小孩上学怎么样？

答：小高层9k左右单价，洋房也不贵，还有小户型，整体低密度，洋房/小高层房源，价格都不高，还是可以考虑的。（统筹+划片，可能会划到朗悦湾的红旗小学或红云小学）

也有较多一楼或屋顶带花园的房源，需要花园的小伙伴可以关注，价格不高。

缺点是这里位置不占优势，已经是红云-朗悦湾板块的边缘位置了，再过去已经到农大了。

5、想咨询一下，男方和女方婚前各有一套房子，两人领证后，女方的房子才交房。现在交契税的话，是按首套房算还是二套房算呢？

答：契税这里按家庭财产数量计算，听你意思像是男方的房子已经交过契税，那女方的这个已经是二套了。

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