现在流行卖掉大房子换小户型?风向变了!
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第290期的问答如期推出,本次精选2024.6.7-2024.6.13的问题,仅为个人观点,希望能给大家提供参考。
1
新房+二手房
1、为了孩子读书,书香云海的房子可以买吗?孩子才2岁。
答:书香云海配套有云大附属九年一贯制学校,比较适合需要读书的家庭。
提前五年准备也不是不可以,预计到小孩3岁的时候也就是明年,书香云海的幼儿园就可以读了,这样在家门口从幼儿园上到小学、中学。同时,书香云海还将利用架空层做4点半学堂,将【书包房】的服务延伸到课外,家长可以比较省心。
这个项目7月份又要开始提前交付二期了,实力和速度都不错的,价格适中,精装房1.3w左右,比较值得关注。
2、你好,呈贡大学城片区有洋房吗?
答:大学城片区洋房只有二手,洋房有颐明园,小高层有红星天悦、时代俊园。
新房也可看下云南广播电视台旁边的邦泰臻境,但也只有小高层,不算远。
更远一点的,昆明高铁南站东北侧,中国铁建山语桃源、金茂国际新城都有洋房;斗南板块,卓越滇池晴翠、蓝光花田有小高层/洋房;捞鱼河板块,绿地健康城有洋房。
3、老师你好,想咨询下呈贡这边带学校的房子。预算130左右,中通世纪是最优选了么?还有没有其他有性价比的推荐。
答:呈贡自身配套学校的楼盘中,中通位置比较好,靠着地铁站,自身也有商业,但产品一般。现在也在做活动了,单价1w左右也能买到。
远一点的,还有绿地东海岸(师专附小+昆三中分校),也是1w左右。
斗南的两个新盘,海荣滇池澜庭、卓越滇池晴翠,产品设计很不错,离地铁不远,不确定能不能读民大附小斗南校区,这两个也可关注下。
二手方面,大学城附近广电壹号院(呈贡一小,位置更偏一些);风华俊园、白龙潭俊园(中华小学+昆三中本部,有一定房龄,内部环境不错,白龙潭最贵);斗南附近蓝光花田(民大附小,位置不错,都是板楼);七彩云南第壹城(师大附属七彩小学,位置不错,有商业,人气旺)。
4、盘龙区老小区有推荐嘛?预算只有50万,我一个人住,也不需要很大。
答:盘龙区50w左右的老小区,可以看看二环内的新迎小区(各个组团都有,以数字编号居多)、胜利花园之类,25年左右房龄,五六十平米的小两室新装修的50多万买得到,老式装修的则只要40多万。
优势是位置适中,有公共交通(既有公交车,也有地铁四号线、五号线的站点),有新迎一小、二小、新迎中学,内部生活配套方便。同时片区内最近几年也新开了两大购物中心(新迎新城、瑞鼎城)。
同样的价格,往火车北站这边来看也行,地铁2、4、5号线交汇,非常方便,又临近北京路和穿金路,交通通达性不错,比如北站新村,席子营等。
若不一定要老小区,次新小区北京路上的时光俊园,一居室(大通间)30多万,一室一厅60万左右也能考虑。
5、请问下,首先考虑教育资源,其次是居住环境。150万以内,推荐哪些楼盘,谢谢!
答:在这个预算范围内,优先教育资源,万科城二手、融城昆明湖二手,学校已出成绩且成绩排名靠前。(其他的,龙泉路周边龙泉俊园、龙腾世家也可)
教育资源+位置兼顾的,二环内,昆明广场/翡翠湾/金康园二手,春城书院(这个超出预算)。
教育资源+舒适度兼顾的,小区密度低的,云麓書苑,御龙半山。
6、龙川府的叠墅值不值得入手?
答:是否一定要低密度的洋房小区?
如果是,北市区目前的新房中也仅有龙川府有类似产品,配套有红云小学,现房,密度低,环境好,总价也不算高(相对比其他区域洋房而言)。缺点是周边城市界面一般,在半山坡上,进出稍有不便。
北市区类似二手,德润香山府、贵研自然界、云岭天骄,产品设计都不错,比龙川府位置更好,同样缺点也是进出稍有不便。次新小高层还有个半山龙庭。
若不一定要北市区,那么东市区的中海云麓九里、西市区的金川府也可对比一下,洋房/叠墅小区,都是现房。
7、请问能建未来城怎么样,学校配套什么的怎么样,会不会涨价?
答:最近该项目比之前收回了2%的优惠,精装,整体1.2-1.3w之间。武成小学联家校区已经确定,中学有小道消息但没有官宣正式确定,本周咨询售楼部后得知,可能要近期官宣中学了。
就在售地块而言,位置靠北,户型面积都不大,购房门槛不高,设计不错。昆明目前能够配套小学+中学的楼盘中,能建未来城价格适中,距离西北核心商圈不远,生活还算方便,开发商也颇具实力。但缺点是项目整个规划体量偏大,各项配套落地时间待定。
8、京江欣翠毛坯回迁房能入手吗?听说都是万科的,和商品房房子质量会不会差别很大?两室、中高楼层非顶楼,均价一般多少可以入手?
答:回迁户卖手上真正的回迁房卖1-1.2w(不一定能马上过户交易),而开发商卖回迁房地块上的商品房1.4-1.6w左右。
如你的需求是交通地段和配套,且能忽略掉回迁房小区的居住氛围和管理松散,那可买独立楼栋内的房源。
差距体现在两方面,一是设计上与商品房地块有明显差异,从外立面也能很明显发现,绿化、公区也有较大差别。京江欣翠这边几栋楼(不是京江金翠)的楼间距太近了,好在都已经是现房,能够实地选房和了解小区环境(能接受即可,实际也比一些刚需房小区好一些)
第二是居住氛围的问题,后期的物业管理、小区门禁松散、租户/民宿导致流动人员过多等等,会有一定困扰。不太适合追求品质的小伙伴。
就以上两点和现在的市场环境,开发商销售价格到1.5以上都偏高。
9、预算200-220万,工作单位在同德附近,要求距单位5公里以内,学校不要太差,三房四房都可,有合适的推荐吗?
答:如果不介意的话,可以看看北京路9号和京江隐翠的回迁地块,在你预算范围内。
其他的稍远一点,带学校,接近你需求范围的可以看看云麓书苑、中海汇德里、新希望锦麟峯荟、昆明湖。
二手,凤凰城、北辰小区也可看下,还有明通小学北辰校区,比新房划算一些。
10、老师,在度假区300以内的。有好学校的,有哪些选择?
答:目前度假区范围楼盘很少,带学校的有筑友双河湾(但学校民办),龙湖学宸府(划片公立)。
300w预算本身不低可选更高端一点的项目,还可关注下龙湖山海原著(可能近期会有签约学校动作)。
11、建投春城华府117和143成交价均价一般是多少呢,现在价格好高。
答:价格确实不低,2.3-2.4w(带车位销售),就本项目来说,小区配置档次和位置并不一定比得过其他大平层小区,但一环附近地铁口+好小学+好初中配置的楼盘就只有它,有一定的稀缺性。(适合对教育资源+地段有强烈需求的小伙伴)
缺点是有一栋回迁,旁边还有个车场有点吵。
12、德润香山府推不推荐?考虑出行和书包
答:大位置上离万彩城、同德都很近,也有莲华小学书包,也是距离市中心比较近的洋房小区,内部环境不错,旁边还有核桃菁的山体+森林,价格上只要1.5-1.7w,适中。
缺点是小区主要进出稍有点不便,旁边是二环(没有人行天桥),想要穿过或者走东边方向只能绕一下。实地走几次,看看能不能接受,能接受就无妨。
2
其他
1、你好,我还想跟你咨询个事情,比如我在官渡区买了一套房子,我来盘龙区这边再来买,它是算一套房还是二套房?
答:按照昆明此前的首付规定,若你在盘龙区无房的情况下(且在其他区域只有一套的未还清贷款),在盘龙区新购商品房可享首付首套的政策。
2、螺蛳湾,南部汽车站对面俊发观云海云悠苑128平三房,适合卖了置换个小的么,现在卖啥价格
答:基本挂牌价在9000-11000(大户型贵点,朝向好),实际成交在9000-9500左右。
假如120w卖掉,再去置换小面积的,有点折腾(卖房周期不低),那最好是也换二手房(好谈价,新房只能买到小三室)。
这期间的成本至少这样算:卖方1%的中介费+卖房个税1%,买房再交一遍契税(按1%算)+买房时又交1%中介费。其中两个中介费可能能讲点价(昆明目前是买卖双方各收1%),但总的硬性成本还是得要4w左右;时间/精力/搬家/倒腾按2w计算。
你可以评估下你至少要能省下上述金额的几倍以上才去做这个事情(比如3~5倍),否则白折腾。
建议你若能接受从120多换到90平米以内小户型,且以后也不太想继续换大,可以换。(这里的前提依旧是未来家庭人口和居住的长远规划)
大城市房价高,反向换房未尝不可。很多人是卖掉大房子后,还能省几十万甚至上百万,那ok。若价差太小的话,没省什么钱,全交税交中介费了。
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