昆明那些消失的售楼部……

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导语：

售楼部，或者营销中心、美学生活馆、艺术生活体验中心……

无论多么高端大气，售楼部的核心功能——卖房，是不会变的。

所以，房子卖完之后，售楼部何去何从呢？

被法拍的售楼部

最近，法拍网站上出现了一套起拍价6375万的房产。

有点眼熟，不就是恒大云玺的原售楼部吗？

（截至6月12日17点，该法拍房无人报名 图源：阿里法拍）

一拍起拍价7500万，流拍了。

二拍目前为止无人报名，大概率还是会流拍。

从竞买公告上看，可以看到恒大云玺原来的售楼部建筑面积约6751.7㎡，总层数为3层，地下1层，地上2层。

其中一楼部分对外出租，租赁期到今年6月底。

此处商业性质的房产，已经办理了《商品房买卖合同登记备案表》，达到了现售备案的条件，但是尚未办理不动产权证书。

项目交付，售楼部退场，这本是平常的事情。

恒大云玺的售楼部，因为恒大集团暴雷，早已“名存实亡”。

实际上，该项目还未全部交付，而且在年初春节期间，恒大还通过公众号的返乡置业专题，推过恒大云玺，显示还有建面约160-616㎡的产品可售。

所以这个售楼部，属于提前退场。业主想维权，也没有去处了。

（恒大云玺4月底保交楼进度 图源：恒大地产在云南）

从恒大集团的官网上，显示恒大在280多个城市拥有1300多个项目，背后又是数量不少的售楼部。

（恒大在全国有上千楼盘 图源：恒大集团）

其中不乏恒大最爱的金碧辉煌装修风格。

（恒大海上威尼斯售楼部 图源：真叫卢俊）

还有像昆明恒大文化旅游城的售楼部，光是沙盘区，就占据了一个大展厅。

（昆明恒大文化旅游城沙盘展示区）

如果恒大在全国的售楼部，都可以进行资产处置，应该也能凑一大笔保交楼资金。

售楼部的归谁？

看到恒大云玺售楼部的法拍消息，不知道大家会不会有这样的疑惑：

售楼部的产权归属，应该是谁的呢？

开发商？物业？还是全体业主？

这就要看售楼部的类型。

从昆明市场来看，售楼部一般有以下四种类型。

①在楼盘附近单独建一个售楼中心，一般是临时建筑。

一个项目拿地之后，工地从动工到后期展示，需要较长时间。

而售楼部是最直接最快速向外界展示项目的地方。因此，售楼部需要靠近项目，同时要有彰显度较高的展示面。

另外，四至范围都在狭窄街道的项目，更需要方便停车的临时售楼部。

因此，昆明不少项目会在项目后续开发用地上，或者绿化用地上修建临时售楼部。

这里需要注意的是，这类售楼部作为临时建筑时，产权暂归开发商，使用期限届满后，需要拆除退场，不然就算违法建筑。

以5月初去的春城書院售楼部为例，可以看到原售楼部已经围挡拆除。

而根据都市时报的相关报道，“未经相关部门批准，春城书院的营销商擅自搭建了此售楼部”，因此作为违建被拆除。

（箭头所指为春城書院原售楼部位置，围挡内部还能看到铲车）

②租赁项目周边位置做售楼部，进行异地销售。

如果项目周边有商场或路口等人流较大的商铺，可以租赁后装修成售楼部，做异地销售。

异地销售的售楼部比较灵活，可以根据楼盘定位进行不同档次的装修。既能节省建筑成本，还能让项目曝光度更高。

如果项目在租期内售罄，可以把剩下租期拿来转租；如果租期内未清盘，也可以续租或者换到其他地方继续销售。

比如人民路1979的原售楼部，就在地铁3号线梁家河站的D口，通达方便。项目没有正常销售后，原售楼部重新招租。

这类售楼部的产权，自然和开发商、和业主都没有任何关系。

③利用销售楼盘的底商来打造售楼部。

自己的地，自己盖得房子，利用小区底商做售楼部，前期投入较小，后期还能创造价值。

小区外围底商呈现后，由于初期入住率不高，商铺不好销售或出租。

开发商拿来做售楼部可以说一箭双雕，既能就近展示项目（方便引导客户参观实体样板间），又能节省建设成本。

尤其是分期开发的楼盘，销售周期较长，能够使用首期交付的底商做售楼部，能减少反复建设和装修售楼部的工作。

比如润城，作为一个千亩大盘，2010年开始销售之后，14年过去了，从润城一区到如今的润城学府公馆，无论是卖哪一区，售楼部一直在一期外围。

（润城售楼部已“服役”14年 图源：安居客）

这种类型的售楼部，一般由开发商持有产权，可以由开发商自由处置。后期如果出售了这套房产，则产权归买家。

④利用小区内的公建，临时做售楼部。

还有一些项目，利用小区内的公共配套作为售楼部。

比如利用小区原本规划中的会所、入户大堂、幼儿园、社区办公场所、生鲜超市等，先当做售楼部。

到后期完成销售任务后，取消售楼部，恢复规划中的用途，成为小区内公共配套场地。

山海湾8号、美的·北京路9號等项目，就是利用业主会所的一部分，做成售楼部，可以将会所的价值点直观呈现在客户面前。

（美的·北京路9號售楼部 图源：美的置业云贵）

关于这类售楼部的权属问题，也要看具体情况。

如果售楼部使用的是小区公共配套，比如会所、入户大堂等，交房后，权属一般属于小区全体业主。

如果售楼部使用的是规划的超市，售楼部撤走后，产权归该场地业主。

以上四种性质的售楼部，产权归属各有不同。

那么，当售楼部完成销售使命后，又会被如何处置呢？

售楼部的归途

不同性质的售楼部，会有不同的处置方式。

如果售楼部是临时建筑，开发商一般会向相关部门申请核发临时建设工程规划许可证。

需要注意的是，在2017版的《昆明市城乡规划条例》中，规定了临时建筑的批准使用期限不得超过二年。

（《昆明市城乡规划条例》部分内容 图源：经开区管委会官网）

也就是说，这类售楼部在两年的使用期限届满的时候，就需要按规定拆除，清场退地。

如果是租赁场地进行异地销售，售楼部退场之后，就没有任何关系了。

如果是利用项目底商作为售楼部，楼盘售罄后，原售楼部占用的商铺，可以出售或出租。

如果是占用小区共建作为售楼部，小区交付后，售楼部撤场，恢复场地原本的功能。

售楼部最重要的两个功能，一个是销售项目，另一个就是展示项目。

除了开发商品牌墙、区位图和沙盘展示，重头戏就是样板间。

许多城市对样板间的处置，还有额外的规定。

在2020年前后，苏州、合肥、北京、南京、济南、厦门等城市，出台了规定，都提到样板房设置后，需保留到集中交付3个月后，才能拆除。

（厦门对样板间拆除时间有明确规定 图源：厦门市住房和建设局）

相关规定是为了在期房为主流的市场上，督促开发商按照标准交付，降低精装房的交付维权概率。

昆明一直没有相关规定，不过看当下的市场，现房/准现房取代期房成为主流，绝大部分项目都是实体样板间，也就不存在拆除处置的问题，

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对购房者来说，买房之后，售楼部是法拍、拆了还是租出去了，都不重要。

售楼部的华丽展示和小区实际交付之间的巨大落差，才是最扎心的。

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