千元盘逼近昆明二环了
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导语：
售楼部决定不装了，昆明主城区越来越多楼盘只要四位数。
二环附近，9900元/平米房源频频出现
去年以来，昆明主城区已有部分三环外的项目推出千元单价的房源，定位刚需、楼层一般，价格偏低也在情理之中。
近期，主城区已有多个项目推出了单价不过万的特价房房源（这还只是对外报价，也并非最终实际成交价）。
或许只是个别几套特殊房源（楼层一般），但这些楼盘在位置上已经逼近二环，楼盘定位也并非是纯粹定位刚需的中低档次楼盘。
我们可以推测，在稍微不那么热门的区域内，千元价位的房源已经越来越不稀奇了。
首先是巫家坝北区的准现房项目zsylf，该项目今年起就以1.1~1.2w左右的单价销售，成为了巫家坝板块最低单价的项目。
（折算单价9835元/平米）
5月中旬，该项目更是推出了一套单价9000多的3楼房源，加上96平米的面积，直接将巫家坝的最低门槛价拉到百万内。
现房两梯四户产品，大品牌开发商，加上巫家坝强大的教育资源，甚至可以用【这样的价格还要什么自行车】来形容。
更加尴尬的是，该项目2021年5月拿地，仅楼面地价就达到了惊人的1.2~1.3万/平，即便按照1.1w/平米的单价销售房屋，也是【卖一套亏一套】，妥妥的【割肉卖房】。
第二个，是来自关上板块的shwjljc，该项目自面市以来销售价格多在1.3w左右，因其配套学校同时又设计有较丰富的面积段，受到刚需家庭的关注。
（折算单价9949元/平米）
端午期间，该项目推出了一套2楼的9949元/㎡房源，且是此前比较热推的102平米小四房户型。
第三个，是来自双塔周边的jdsyf，该项目早在去年就推出过多次9999元/㎡一口价房源，毕竟是临近双塔，自身小区楼下也规划有不小体量的商业，同时也配套有学校，本身位置底子是相当不错的。
（折算单价9999元/平米）
按照户型不同，该项目推出过多次【大户型9999，小户型11999】的活动，同时这个价格还并非最差楼层。
其实不难发现，除了上述提到的几个项目之外，近期以来，主城东南西北四个方向城市配套相对丰富南二环周边价格已经有所松动。
比如官南板块，早期销售热度虽然不如东侧的巫家坝、西侧的双塔板块，但价格一直不低（1.5-1.8w以上），可惜如今的几个项目临到销售后期，都出现了降价甩货的情况。
（无论是当前的世茂还是中骏天誉，即便是现房，价格也多在1.2w徘徊）
南二环外项目众多、竞争着实激烈。
无论是双塔、巫家坝还是官南，前期各家项目定位都不低，但无奈同一个小板块内至少有两个以上同销售节奏的项目在售。
比如，双塔板块既有绿城、龙湖几家大平层，也有金地十一峯、润城这样的大盘尾盘；官南有北科建、中骏、世茂，后又加入了中铁诺德，现在关上保利天珺、山海湾金澜锦翠继续加入战场；巫家坝更是老盘新盘价格厮杀，5家以上央企、民企大乱炖。
最近来看，东市区的几个项目也同样出现了千元盘的身影，竞争同样不小。
端午期间，大华锦绣麓城、大华公园天下也同样推出了不过万的房源，这还是同一家房企旗下、配套类似的【亲兄弟】项目。
6月6日锦绣麓城就推出30套97平米户型房源，价格9960-10500元/平米之间。
多个楼盘竞争之下，优劣势被反复对比、无限放大，个别项目或多或少受到设计缺陷（筒子楼/密度稍大）、配套硬伤（周边道路或城改进度缓慢）、楼盘体量偏大/库存压力等因素影响，只能以价换量。
这也是当下越来越多千元盘出现的客观原因。
昆明周边价格回归三四千
在三年前，昆明主城四区（除呈贡）内，新房基本没有低于单价1万的，而在2022年前后，才开始出现了主城区千元盘的身影。
2023年前后，安居集团旗下多个项目亮相，当时的滇悦菁华苑项目首开，带装修交付，9k左右的单价震撼市场。
同期也有安居集团的其他千元盘销售（白沙理想居、青年说云悦等），但这几个项目毕竟作为保障房/安居房转为商品房的特殊角色出现，即便价格相对较低，但仅面向区域内的刚需客户，并未对市场造成较大的冲击。
（安居集团旗下白沙理想居8k左右入市）
同时，这几个项目的位置并不占据太大优势，城区边缘、价格低廉也在情理之中。
但若放到如今来看，市场上的低价盘早已超出了9k这个范围，郊区更是往【5k以下】这个区间狂奔不止了。
克而瑞数据显示，5月昆明主城五区商品住宅成交均价12551元/平米，环比跌幅11.26%。
从昆明5月昆明主城各区房价地图上来看，呈贡区均价最低，也是唯一一个均价没过万的区域，为8578元/平米，环比下降-11.45%。
其实这里也可以发现，整体昆明的均价有一定下滑，但低于10000还是少数。
从2024年5月昆明主城各区成交面积top项目来看，也只有官渡区（空港板块）、呈贡区的项目成交均价不过万。
近期呈贡大热门项目邦泰·臻境，端午期间推出的3梯6户楼栋，价格就是6字头了。
（邦泰六字头价格着实震撼，但都是一楼）
低楼层价格参考意义有限，但即便是其他楼栋正常楼层8-9k的价格也真真给呈贡板块扔下了重磅炸弹。
联大街周边原本的中通世纪广场，作为唯一配套学校的项目，1.2w+的单价卖得也不算差。可惜自此，一家独大的局面一去不复返。
9000多的新价格立马跟上，不得不调侃一下，识时务者为俊杰。
（中通世纪优势在于配套有理工附属学校）
若离主城更远一些、又没有地铁的区域，那可就更加魔幻了。
3字头买太平：
（金地自在城，3900起精装）
4字头买空港：
（招商依云国际，4100卖精装）
距离主城区30-50公里，配套有一定的公共交通，小区内部配套齐全，周边楼盘开发和规划落地虽不算快，但也算有盼头。个别项目周边已经连片开发，实际前往后发现人气并不差。
（滇中新区/杨林职教园区二手房情况，三室两厅也可租1200）
原来销售都在五六千，价格腰斩后只要三四千，降价幅度堪称昆明之最。
当价格优势再次放大之后，转过头一想，若确实没有严格的通勤需求，这算作昆明主城区的平替也无可厚非。
“二环附近的新房卖一万出头，9千多，直接是把周边二手房房东的脸都打肿了”，令昆明广大二手房房东害怕的事情还是来了，“雨这么大，谁来看房啊，新房怎么也来抢二手房生意了？”
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