契税引争议！呈贡这个小区业主炸锅了

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延期交付1年零4个月的蓝光天骄城四期天樾，最近在办理产权证时却又遇到了新问题：

——“呈贡区不动产登记中心在收取房屋契税时按商业公寓3%征收”。

对此，业主炸锅了！

于是，一场关于70年产权的公寓是按【住宅】收取契税，还是按【公寓】收取契税的争议，也就此展开。

70年产权公寓契税认定引争议

蓝光天骄城四期天樾于2019年6月面市销售，首批推出的产品为建面约43-59㎡的70年产权公寓，5T26户设计，当时带装修房源均价约1w/㎡。

这样面积段的产品，如果算作住宅，只需要交纳1%的契税，但若按公寓来算，则需要交纳3%的契税。

昆明楼市整理/制表

而开篇提到，引发争议的导火索，恰好就在契税税率的认定上面：

呈贡区不动产登记中心在收取蓝光天骄城四期天樾房屋契税时，将其认定为“公寓”，按3%的税率征收。

这是业主认为“不合理”的地方——“应当按住宅性质对应税率1%征收契税”。

蓝光天骄城四期天樾业主的咨询信件/图源昆明市自然资源和规划局

在业主给昆明市自然资源和规划局的电子信件中，主要提到四点：

一个是，蓝光天骄城四期天樾土地用途是城镇住宅用地，产权年限70年。在属性上并非40年产权的商业/公寓的用地性质。

业主提供的佐证材料

另一个是，蓝光天骄城四期天樾是“保交楼”项目，足以证明其住宅性质。而且，在办理贷款时，银行按当时的政策执行首付20%，同时，楼盘也支持公积金贷款。

业主认为，如果是公寓属性的话，按照政策不会纳入“保交楼”，也不可能仅首付20%，更不可能支持公积金贷款。

第三点是，蓝光天骄城四期天樾对外销售时，明确是住宅用地，采用民水民电，当时售价1万/㎡左右，处于当时呈贡区住宅价格的水平，售价是商业类型公寓的2倍左右。

最后一点是，其他城市有按土地性质来划定房屋属性的案例，房屋属性与房屋用途无关。

图源昆明市自然资源和规划局官网

针对业主提供的证明，以及提出的诉求，呈贡区自然资源局在回复中明确：

蓝光天骄城四期天樾土地使用权类型为出让，土地用途为城镇住宅用地；规划审批建筑功能为住宅建筑（公寓）。

而涉及最为关键的契税税率认定和依据等问题，则建议业主咨询住建部门和税务部门意见。

问题的症结在哪里？

关于蓝光天骄城四期天樾收取契税按商业公寓3%征收的情况，在前述咨询信件中，有业主提到：

“经过咨询（公寓）并非是不动产登记中心的定义，而是规划局划定的公寓，通过向呈贡区规划局电话咨询，告知该楼盘前期确实被定义为公寓，但并非经办人，无法答复70年产权的住宅为何变成了公寓……”

按照业主的说法，在按商业公寓征收契税这个问题上，实际上呈贡区不动产登记中心并没有进行区分，而是按照呈贡区自然资源局回复中明确的“规划审批建筑功能为住宅建筑（公寓）”的认定来收取的。

这个情况，在蓝光天骄城四期天樾另一名业主提供给昆明市自然资源和规划局的材料中，也有体现。

具体内容是，在购房合同中，该商品房的规划用途一栏写有【公寓】字样。

业主提供的材料

也就是说，问题的症结其实是规划审批建筑功能为“住宅建筑（公寓）”的小区是否该按商业公寓的标准来征收契税的问题。

为便于对比，我们征集到了西北新城某40年产权公寓项目的房产证照片，在“用途”一栏上明确为：“商服用地/商业服务”。

西北新城某40年产权公寓项目房产证/读者供图

据读者介绍，该40年产权公寓在购买时，契税是按3%的税率征收的。

此外，蓝光天骄城三期业主提供的房产证复印件照片中，关于“用途”一栏的记载内容为“城镇住宅用地/成套住宅”。

蓝光天骄城三期房产证/读者供图

经对照，其“用途”一栏的内容表述，与昆明市场普通商品住房登载的内容并无差异。而且，该读者也反馈，他的契税是按1%的税率收取的。

从蓝光天骄城四期天樾碰到的问题来看，似乎是被“住宅建筑（公寓）”这一规划审批的建筑功能给卡住了！

——70年产权的公寓，到底该按住宅来征收契税，还是要按商业公寓来征收契税，亟需一个明确的说法或决断。

背后错综复杂的历史

回过头去看，蓝光天骄城四期天樾出现如今的争议，或许与其错综复杂的历史有一定的关系。

蓝光天骄城项目前身为云南白药旗下企业开发的颐明园。

2013年7月13日，云南白药发布公告称，其子公司云南白药置业有限公司的全部股权已经完成转让，买家为四川蓝光和骏实业股份有限公司，转让价约6.46亿元。

这其中，就包括颐明园项目（西区）未开发土地。

蓝光地产半道接盘之后，定名蓝光天骄城，统一对外推广。而本文的主角——蓝光天骄城四期天樾，也是整个项目的最后一个地块。

根据昆明市规划局2017年7月20日发布的《昆明市规划建设项目行政审批公示》显示，颐明园西区共分四期开发，其中一期为住宅；二期为住宅+幼儿园+中小学；三期为住宅；四期为商业，即蓝光天骄城天樾建设地块。

图源昆明市自然资源和规划局官网

奇怪的是，到2019年6月蓝光天骄城四期天樾面市销售时，却变成了70年产权公寓产品。

原本的商业规划，在产权属性上被颠覆，这期间到底发生了什么，不得而知。

不幸的是，在蓝光天骄城四期天樾的开发过程中，因开发商资金出现问题，于2021年6月停工。

之后，在合同约定的交房时间（2022年5月30日）临近之际，蓝光地产发布《客户告知书》，蓝光天娇城四期项目延期交房。

在国家“保交楼”政策的推动下，蓝光天娇城四期天樾于2023年2月28日复工续建，并于当年9月30日开始交付钥匙。

时至今日，终于进入到房屋产权证办理阶段，却又出现了新的状况！

从蓝光天娇城四期天樾面市销售算起，蹉跎近5年。对于业主而言，这样的等待已经足够漫长，如今，来到办证这最后一步，可能业主们再也不愿等了！

因此，对于契税税率认定的争议，或许需要尽快有个明确的说法。

大家觉得呢？

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