上半年主城住宅用地只卖了不到11亿

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就算是把禄劝、东川、富民这些犄角旮旯的地方全算上，今年上半年昆明商住用地成交面积也仅约577亩，成交金额更是只有14亿出头。

而如果加上“主城”和“住宅用地”这两个限定词，那成交面积将进一步缩减到292亩，成交金额则不足11亿。

要知道，退回到五年前新螺蛳湾总价地王诞生时，光一场土拍11宗地打包下来就有789亩，能卖出92个小目标——昆明土地市场这半年来的表现是好是坏，相信大家心里已经有数了。

在这样的大背景下，再去抠那百十来亩的出让或是成交数字，已经没多大意义了。不如直接来聊聊昆明土地市场眼下的一些新趋势：

2024年上半年昆明商住用地出让成交情况。数据源自云南省公共资源交易中心，昆明楼市制表，下同

一是商业用地的出让量日益减少。

无论是主城还是周边区域，上半年出让成交的商业用地都屈指可数，而且拿地企业也以地方性国企为主。

出现这样的现象理由也很简单，一方面是因为库存量实在是太大了——参考第三方机构的统计，截至2023年底本地的商业去化周期长达14年，压力比住宅还要大。

图源克而瑞昆明机构

另一方面，很多之前配有商业用地的项目，相关业态的建设进度和呈现效果也并不尽如人意，住宅交付多年但配套商业迟迟不落地的例子比比皆是。

那既然本身库存压力就大、房企拿了地也不好好建、而业主更不见得买账，那还不如少挂点商业用地，将其和住宅解绑，减负以后说不定房企的拿地意愿还能高一些。

当然想是这么想，事情却不总是能遂人意。正如前面所说，上半年昆明主城仅出让了12宗约335亩的住宅用地，其中292亩用地到期成交后，只贡献了约10.8亿的成交额。

2024年上半年昆明住宅用地出让成交情况

无论是出让还是成交，住宅用地这只过去的土地市场“大腿”，显然已风光不再。

更关键还在于，这仅有的几宗宅地里，城市更新项目所关联的回迁安置房占据了绝对大头；换句话说要不是有城改项目兜底，场面恐怕只会比现在更难看。

那其到底占了多大的比例呢？既然地块数量不多，那我们就挨个来好好盘一下。

今年上半年昆明主城的首宗住宅用地成交，来得比以往晚了些，其一直到2月7日才姗姗来迟。

当天昆明邦辉置业有限公司以约5.78亿，溢价9%左右摘得了位于西山区一宗占地约2.8万平的住宅用地——其也正是邦泰位于双塔的项目。

图源昆明市自然资源和规划局。以下除特别标注外，均为同一来源

与之前邦泰呈贡项目的落地速度类似，这一项目已于5月时过规，并公布了推广案名“邦泰璟和”；如果保持这样的高速，其可能年内便会开盘入市。

商品房项目用地顺利成交、而且还是久违的溢价，无怪邦泰当时这一拿地动作，被视作了昆明本年度土地市场的开门红；

但如今回过头去看，这次拿地其实是绝唱——不仅因为主城下一场宅地成交，要等到3个月后，更在于之后成交的宅地就全都是安置房用地了。

5月下旬，官渡国投与其旗下新成立的巫家坝建设发展有限责任公司，在土地市场上进行了密集扫货，陆续将5宗合计约164亩的住宅用地收入囊中。

这当中编号KCGD2024-5与KCGD2024-6的用地，位于广福路西南侧、整个巫家坝片区的斜对面。

图源云南省公共资源交易中心

结合此前披露的招标信息，其将用于建设巫家坝片区赵家村和王家村的回迁安置房；而这两个城中村又刚好地处中央公园五标段范围内，所以其被理所当然地视作了五标段将迎来实质性动工的标志。

只不过具体什么时候会动，恐怕就没人能说清楚了。

编号KCGD2020-15-A5的用地位于古渡口路和古滇大道交汇处，云大附中星耀学校西北侧，是普自社区城改项目二期的回迁安置房用地。

整个普自村城改是昆明今年首个获批专项资金的项目，早在1月时其就获得了总额约20亿的授信，首笔发放了1000万，所以拿地一周后这一项目便快速过规了。

据规划文件所示，其计划修建7栋总高21-33层的住宅，并配建有商业和幼儿园。

编号KCGD2024-3的用地则位于虹桥路南侧、省地震局金马生活区西北侧，是凉亭片区金马寺大小村城改项目的回迁安置房用地。

其3.1的容积率上限在这批地块中条件不错，因此规划楼栋的高度较低，5栋住宅总高只在15-24层之间。

而编号KCGD2023-6的用地则位于大名鼎鼎的木水花野生菌市场旁，是福德片区城改项目二期的回迁安置房用地。

一个比较有趣的细节是，去年底昆明轨交举办招商引资推荐会时，这一用地也赫然在列；其能在上半年有所进展，和城改专项资金也有密不可分的关联。

同样根据规划文件所示，其计划建设4栋总高22-44层的住宅。

时间来到6月底，土地市场迎来了上半年最后一宗宅地的成交，福海街道办占地约85亩的土地被昆明地铁城市开发有限公司以约1.7亿元摘得——顺带一提，这也是上半年本地成交土地中单体面积最大、成交额第二高的地块。

图源云南省公共资源交易中心

这宗用地涉及到的城改项目是福海小村，而其隶属的草海片区37号地块改造本就由昆明轨交负责，启动至今已有近10年了。

无独有偶，其也是年初获得城改专项借款的项目之一。

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到这里，今年上半年主城成交的7宗住宅用地就梳理清楚了，能发现除了双塔的邦泰璟和这一根独苗外，其余全都是城改项目回迁安置房用地。

不过这类土地也确实是卖不起价，10.8亿中近半数的销售额还是要靠商品房用地来扛。

此外，上半年还有两批次住宅用地因挂牌时间较晚，要等到下半年才会成交，但其反映的趋势却与前文并无二致：

五华区大关街道办占地合计仅9亩多的3宗宅地，是棕树营城改项目零星用地，挂牌价约为1.78亿。这一项目已明确由义承来主导，而之前也有消息显示其已动工。

而呈贡2宗约34亩的宅地，则是吴家营片区城改项目一期安置房用地，挂牌价仅约6800万。其前身即孔雀镇原先未开发的A6和A7地块，年初两宗地完成了商改住调规，后续将由呈贡国企春都公司接手。

这样看来，靠专项借款带动的新一轮城改、加之一些已敲定商品房项目的用地整合，以及偶有的房企补仓，共同构成了眼下昆明土地的供应动机。

而基于这一局面也延伸出了两个问题：一是虽然安置房用地占绝对大头，但谁能保证相关房源未来就不会流向市场呢？

毕竟，大家之前已见识过“保改商”的操作了，对于一些规模体量较大的项目而言，留够回迁安置的部分，其他楼栋未尝不能作为商品房推向市场。

退一步说，即便开发企业拉不下脸来在新房市场这么干，也没人能阻止安置户将自己的房源在二手房市场挂牌。

无论如何，这些项目所带来的潜在供应，大概率会在未来进一步推高本地的住宅库存。

另一个问题是，眼看着拿地的房企日渐稀少，难道开发商就不担心无房可卖吗？

这个问题要从两方面来看：对于那些手中还有一定存货的房企而言，随着市场流速下降，也许之前一两年的存量，现在要花上三五年才能完全消化。

而三五年后的楼市是个什么状态，又有谁能说清楚呢？所以但凡是有点家底的，八成都是走一步看一步，能把在推的货包卖完就不错了，谁还有拿地的心思啊！

另一方面，眼下房企其实并不缺乏获取新项目的途径，无论是从本地国企那里代管代建，还是介入问题项目盘活续建，真想干有的是方法。

而且这类型项目相较于自己拿地从头开始，能更快入市进入销售环节，这意味着回款周期更短，对房企而言相比较拿地这无疑更具性价比，加之还能落个好名声，何乐而不为呢？

所以房企眼下不愿拿地，可能不只是没遇到好地块那么简单。本地土地市场的表现，短期内恐怕都将维持类似的低迷状态了。

但这也不见得全是坏事，一些蹉跎已久的城改项目，说不定借着眼下的风潮就活过来了。

图源地方领导留言板

就像前面提到的福海小村安置房建设，此次要能毕其功于一役，一次性扫清10年来的历史遗留问题，也未尝不是件好事。

既然土地市场变天已是板上钉钉，那还是希望多点晴空，少些阴雨吧。

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