二套房首付、公积金又有变动！昆明7.8楼市新政解读

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7月8日，昆明市政府发布《关于优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》，如下图：

原本以为是老生常谈的东西，没想到这次真的有新花样！

（以下仅为个人观点，暂未有实际落地细则，仅供参考）

先来说说与开发商、整体宏观市场强相关的信息，主要围绕优化供给、给开发商减负、提升未来产品品质上。

第一部分，关于优化供给结构：

原则上暂停新的商业办公用地供应，还放开了类似土地可调整为居住用地的口子。

（此前这类政策在“原孔雀镇项目商业用地改居住用地”上已有一定先例，这次是将类似行为书面规范化了）

这也意味着未来土地“商改住”的情况会增多，开发商们老大难的商业用地得到一定程度的缓解，降低了现有的开发难度。

不过，对购房者而言，也代表着原本开发商口中商业配套/宏伟蓝图一定程度上化为泡影。‍

第二部分，加强项目规划服务

我们可以简单理解为在地产开发项目规划上放宽了个别条件：

诸如，“部分公建配套可不计入容积率”，相当于增加开发商可建面积、降低开发成本。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

“鼓励低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式开发”，相当于为开发商创新产品力，鼓励更多低容积、高品质产品。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第三部分，关于提升要素保障质效：

实际上是开发商融资、各类税费减负、简化流程之类。‍‍

首先是“一视同仁满足不同所有制房地产开发企业和房地产项目的合理融资需求”。

第二关于预售资金监管制度的，对监管的预售资金不再要求上浮20%。

这里有点放松了监管的意思，但实际结合目前楼市的销售情况，也可能会更加坚定大众对现房与期房泾渭分明的态度。

第三，提到关于工程分期规划的情况。

简而言之是，分期开发的项目可以分批次缴清部分税费之类，也意味着对大体量项目的配套落实上会相对更加宽松。

第四，个别税费对开发商减负、简化相应流程类。

如符合全体业主所有的、需要移交给政府相关部门的设施，可以扣除土地增值税；开发商签订土地出让合同时，同步核发《建设用地规划许可证》等。‍

第五，继续推进烂尾楼、保交楼、遗留问题。

如果上述信息，你看得云里雾里，那么接下来的第四部分，则是与购房者强相关的“推动存量住房去化”！

重头戏来了！

第一，二套房首付，可能将成为过去式。

这里原文提到，若“将自有商品住房用作租赁住房并完成房屋租赁登记备案的”，或者“在我市存量房交易服务平台挂牌计划出售的”，那么购买新建商品住房则“相应核减家庭住房套数”，“鼓励和引导金融机构积极落实个人住房贷款政策。”

这里可以理解为，若已有住房，但这套房只要已经出租或已经挂牌计划出售，再购新房时，极有可能可以按照首套房房贷政策。（划重点：新建商品住房）

具体待定，这里仅为我们从字面意思简单理解，还要看金融机构的落地细则，但这个政策在全国范围内并非“首创”。

一线城市中广州今年1月也推出了类似政策。

（广州“在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。”）

总体来说，有利于银行贷款首套二套的认定，你甚至可以理解为，“在昆明购买新房，只要你愿意，可全部实行15%首付”。‍

第二，国企收购存量房做保障房。（字面意思，这次没有其他新的说法）

第三，公积金相关政策迎来较大变动！

常规内容：特定人群公积金贷款额度增加，如“春城计划”人才购买新建商品房上升50%额度，二孩三孩家庭购买首套房上升20%、30%额度。

新增的也是最重要的内容：支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款。

此前，昆明公积金仅支持“购房拿到购房合同后（支付了首付），再去提取公积金”，资金腾挪甚是麻烦，直接提取公积金付首付的呼声一直很大。‍‍

现在则是“缴存职工申请提取的住房公积金直接转入商品房买卖合同指定的房地产开发企业收款账户”，有公积金余额的小伙伴购房则不必提前准备相应首付了。

第五，相应税费减免，鼓励卖旧买新。‍‍‍‍

2024年1月到2025年12月31日前，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，符合相关条件的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

总体上看，在推动销售去化的层面，以上几点均是以降低购房门槛为主。

但最后还有第六点，面向省内、省外购房群体，打响“住在昆明”品牌。‍‍‍‍‍‍‍

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7月来，长沙、佛山、成都、广州、南京等27城继续出台楼市新政策，密集程度较为罕见。

从政策种类上看，有关公积金额度/提取、保障房建设、严控商业用地、鼓励卖旧买新等层面与昆明也颇为类似，部分此前楼市政策较为严格的城市还在限购、限贷上继续放松。

（图来自克而瑞）

其实在进入6月后，相较于前两月，昆明市场看房量有一定提升，如今7月再次出台刺激举措，能否让市场进一步破冰？‍‍‍‍‍‍‍‍

（图：近半年昆明主城商品住宅周度来访与认购）

静待效果！

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