【苏商法荟】“房东，疫情期间能减免房租嘛？” | 附江苏省13市承租国有经营用房减免租金政策

苏商天下 2023-02-14

因新型冠状病毒引起的肺炎疫情防控工作需要，万达集团、保利地产、红星美凯龙等企业纷纷宣布免租或减半收租，与商家共担损失、共度难关，但是否所有出租人都应当减免租金呢？下文作简要分析。(本文图片来自网络，侵权即删）

1、

为何因疫情影响能减免租金？

答：《合同法》第117条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。承租人在疫情期间，因疫情原因完全无法使用租赁房屋，可要求减免租金。

2、

什么是不可抗力？

答：《合同法》第117条（《民法总则》第180条）规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下三种情形：

A.自然现象：如地震、火山爆发、滑坡、泥石流、雪崩、洪水、海啸、台风等；

B.政府行为：如政府颁发新的政策、法律和行政法规、征收、征用等；

C.社会异常事件：如战争、罢工、骚乱、恐怖行为、传染性疾病等。

3、

不可抗力有什么后果？

答：第一，部分或者全部免除责任。《合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”另外，《民法通则》第107条、《民法总则》第180条也规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

第二，致使合同目的不能实现时，可解除合同。《合同法》第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”

4、

如何行使不可抗力？

答：及时通知并提供证明。《合同法》第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”

建议第一，通过书面（邮件、微信、短信、特殊情况下电话录音或者能留下痕迹的通知方式）形式及时通知对方；第二，提供相关证明。因疫情导致不能履行合同或对履行合同造成实质影响的证据（如封锁交通、停止营业的行政措施公告、主管部门/人民政府出具/发布的企业复工通知、交通管控通告、“封城”通告、征用/征收通知等）并及时采取有效措施减少损失。

另外，上述通知和提供证明的过程和内容均应注意留存证据。如果此前仅作口头通知，应补充书面通知。若合同中明确约定了通知时间和方式的，应当严格按合同进行。

5、

本次疫情是不可抗力吗？

答：2020年2月10日，全国人大常委会法工委表示，因本次疫情所致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

另外，北京法院网载北京市第一中级人民法院民四庭发布的《当前肺炎疫情对营商环境的影响及司法应对》提及：“我们认为，此次肺炎疫情可以在法律上定性为“不可抗力”……因疫情引发的相关合同纠纷可依照《合同法》第117条的规定，减轻或免除相关当事人的违约责任”

6、

因疫情影响一定可以用不可抗力吗？

答：不一定。需看是否完全使得合同不能履行。

因疫情影响导致合同虽能继续履行但将对一方当事人权益产生重大影响的，可以情势变更（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条、《民法典（草案）》第五百三十三条）要求减免。例如政府未强制关停，但是经营确受疫情影响，且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所，如宾馆、酒吧等场所因疫情影响导致客源锐减、经营困难的，此时承租人选择不继续使用租赁房屋，则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

7、

那只要是租赁的房屋，都能要求减免租金吗？

答：不一定。

首先，承租人应据疫情对租赁合同产生的影响来判断，不能超出疫情的影响范围，按照疫情给合同履行带来的实际影响，判断部分或全部免责，如疫情不是合同不能按约履行或者合同目的不能实现的原因，则不能作为减轻或免责事由。

其次，对于生产经营性的租赁合同，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的的，则应当减免租金。

如，办公写字楼租赁合同，其目的是用于办公，而目前全国大部分地区明确规定一定期限内不得复工，故承租人可以本次疫情的影响，与出租人协商要求部分或者全部免除受影响无法复工期间的租金。

如，餐厅等经营场所的租赁，如果部分地区因政策管制导致无法开业，可以援引不可抗力条款，免除或减轻承租方的租金等；如果非政策管制地区，则应当根据公平原则共同分担损失。可以与出租人人协商解决。

再次，对于个人租赁居住合同，因视不同情况协商要求减免租金。

个人租赁居住合同，因疫情不得返工与个人租住的房屋闲置没有必然的因果关系，因此不能以此为由要求房东减少租金。承租人可与房东积极协商，争取互谅互让，请求其适当减少租金。但是，如因租赁房屋所在的小区被封锁，业主拒绝让租户入住等，可主张减免租金。

最后，建议关注一下当地的管制和减免政策。江苏省内13市均出台了针对中小微企业承租国有企业房产从事生产经营活动减免租金的政策规定，详情见本文末尾总结。

8、

非典时期有相关的法律法规和减免租金参考案例吗？

答：最高人民法院于2003年6月11日印发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（现已失效）第三条第（三）款规定：“由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

以下为整理的有关因“非典”减免租金的案例：

裁判理由	减免金额	案号	审理法院
不可抗力	免除租金	（2018）晋04民终2272号	山西省长治市中级人民法院
免除租金	（2007）鄂民四终字第47号	湖北省高级人民法院
情势变更	减免部分租金	（2018）鲁06民终268号	山东省烟台市中级人民法院
停业租金减半	（2007）桂民四终字第1号	广西壮族自治区高级人民法院
公平原则	酌定减半	（2006）佛中法民二终字第5号	广东省佛山市中级人民法院
免收停业租金	（2008）绍中民一终字第143号	浙江省绍兴市中级人民法院
免除停业租金	（2004）沪二中民二（民）终字第354号	上海市第二中级人民法院
酌情减免	（2004）沪一中民二（民）终字第32号	上海市第一中级人民法院
酌定减少	（2013）辽审二民抗字第14号	辽宁省高级人民法院
正常经营风险	不减免租金	（2004）沪一中民二（民）终字第1289号	上海市第一中级人民法院
不减免租金	（2017）吉04民终441号	吉林省辽源市中级人民法院

从上述案例中可见，在司法实践中，考察关于中小企业因疫情停业而要求减免租金的纠纷的案例，大部分判例适用不可抗力、情势变更原则或公平原则支持减免租金，少部分判例认为疫情属于正常的商业风险而未支持减免租金的请求。建议处理此类问题，根据具体案件中涉及的合同签署时间、当地政府疫情控制措施、受疫情影响的程度等因素，结合合同目的能否实现这一角度，进行综合分析。

提示：以上均基于现行法律、法规、政策及相关文件进行分析，如后续有关法律法规政策文件发生变化或与本解答内容不一致的，以最新的规定和有关立法、司法、行政部门的最新解释为准。

附：江苏省13市分别出台了对承租国有经营性用房的中小企业减免租金政策，详见下表（按时间先后顺序排列）：

发文机关	政策内容	发文日期
苏州	减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。扶持中小企业创业园。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。	2020年2月2日
盐城	减免中小企业房租。对承租国有企业经营性用房或政府管理物业用房的中小企业，减免2月份房租，减免租金限额10万元以内。扶持中小企业创业园。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，在场地装修改造费、办公品购置费、人员费、物业费等方面予以减免扶持。	2020年2月3日
泰州	减免中小企业房租。对在疫情期间承租国有企业或国有控股企业经营用房的中小微企业，2020年一季度可减半或全免房租；对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为中小微企业租户减免租金，具体由双方协商确定。对在疫情期间为承租中小微企业减免租金的创业创新载体，予以政策扶持。	2020年2月4日
徐州	减免中小企业房租。对承租市属国有企业经营性用房的中小企业，免收2个月租金。各县（市）区国资监管部门要指导所属国有企业，根据实际情况，对中小企业租户租金减免参照市相应措施。鼓励引导其他经营用房业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。减免在孵科技型企业房租。对政府运营的科技企业孵化器、众创空间内的在孵科技型企业及团队减免2个月的房租。	2020年2月4日
无锡	减免中小企业房租。本市国有企业所有的商铺、厂房、写字楼业主（房东），对受疫情影响经营困难的中小企业租户（含个体租户），根据实际情况，免收1-3个月租金。支持市级行政事业单位对经营困难的中小企业租户（含个体租户），免收1-3个月租金。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。倡导其他经营用房业主（房东）酌情减免受疫情影响经营困难租户的租金。	2020年2月5日
宿迁	减免企业房租。对承租国有资产类经营用房（包括标准厂房、科技综合体、科技企业孵化器、众创空间等）的工业企业，暂免3个月房租，之后视疫情发展情况决定是否继续予以减免。鼓励社会资本建设的经营用房对承租的工业企业予以房租减免。对为承租工业企业减免租金的社会资本建设的各类载体，优先予以政策扶持。	2020年2月5日
南通	对承租国有资产类经营用房的中小企业，实行2个月房租免收。对在疫情期间为承租的中小微企业减免租金的创业基地、众创空间、科技企业孵化器等各类载体，减免部分将按照一定比例给予扶持，最高不超过50万元。	2020年2月6日
镇江	减免中小企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、2个月房租减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业创新基地等各类载体，优先予以政策支持。	2020年2月6日
扬州	对承租国有资产类房产经营的企业，免除2个月的房租或延长相应租期。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金或延长租期，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金或延长租期的小微企业双创基地（孵化器）、科技产业综合体、商贸集聚区、电商园区等各类载体，优先予以相应的租金减免或租期延长。	2020年2月6日
南京	降低房租成本。对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。	2020年2月7日
连云港	减免中小企业房租。对承租国有企业经营性用房或政府管理物业用房的中小企业，免收1—3个月房租。对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对租用其他经营用房的，倡导业主（房东）为租户减免租金。	2020年2月7日
淮安	对承租国有资产类经营性用房（场地）及政府主办的科技企业孵化器、众创空间用房，受疫情影响较大的中小微企业减免疫情期间第一个月房租，减半收取第二和第三个月房租。对配合疫情防控、保供稳价的经营户，鼓励业主（房东）为其减免房租。	2020年2月7日
常州	对承租行政事业单位国有资产类经营用房的中小微企业，自常州市启动重大突发公共卫生事件一级响应之日起，免收3个月房租。倡议全市出租厂房、商铺、写字楼、仓库等的各国有企业及其各级控股企业，对未复工、复工后经营困难的中小微企业，根据实际情况，比照中小微企业承租行政事业单位国有资产类经营用房减免租金办法执行。对租用其他经营性用房的，鼓励业主（房东）与承租方根据实际情况协商解决。	2020年2月9日
江苏省政府	疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3－4月份租金；鼓励各类园区、小微企业双创基地、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中小微企业房租，各地可结合实际确定减免期限或金额，对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。鼓励社会资本建设的大型商务楼宇、商场等经营用房对承租的中小企业、商户减免租金，各地对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。	2020年2月12日