杨现领：理解房价的新框架（含精彩视频）

编者按

2017年3月8日晚，应北京大学汇丰金融研究院邀请，时任链家研究院院长杨现领博士做客“北大汇丰金融前沿讲堂”，为大家带来“新中介的崛起与房地产价值链的重构”主题演讲。

本文节选了部分讲座视频，对房价上涨的逻辑进行了介绍。

精彩视频

以下为部分文字实录

今天，从交易上来讲，房地产市场面积和交易额的集中度是不一样的。一线城市交易金额的涨幅是25%，但是面积的涨幅只有4%，这是一个很典型的错配，两者加一起决定了在整个市场的占比。但是，从涨幅上来讲，面积的涨幅是有限的，这意味着在房价上涨的过程里，一线城市通过新房解决需求，是没有被满足的，因为交易量没有明显的增长，涨的都是价格，这就是今天非常被动的一个局面，很明显的一种对比。

第二个维度是杠杆率，2016年中国杠杆率的增幅是比较大的，我们做了一个统计，商贷和公积金贷加在一起，杠杆率在40%左右，绝对量其实并不是很高，但是增速非常快，这就是今天面临的比较大的风险点之一。

从2016年不同城市房价的实际涨幅来看，从杠杆的支撑角度看到的结果是，个别城市的房价涨幅非常明显，背后的逻辑也非常清晰，这一点大家有很多的分析。一线城市核心的问题——土地供给非常缺少弹性，重点城市房价价格和人均土地成交价格之间的相关性是非常清晰的。所以，房价非常高的地方，土地成交面积反而更好，这是非常大的一个问题。

在非常有限的土地成交里面，真正意义的纯商品住宅的成交占比是很低的，大部分土地成交在保障房、自助型的商业住宅，以及自助型商品房。去年北京房屋的成交量大概是12万套，其中大部分都是自住型商品房。真正意义上的商品房，就是市场上可以公开买卖的住宅只有4万多套，这是非常低的水平，也是房价上涨的核心原因。商品供应链少，背后是土地供给少，所以导致刚性需求引发的预期房价的上涨带来真正的上涨。这是一个很痛苦的循环。

文章来源：北京大学汇丰金融研究院整理

本篇编辑：杨楚秦

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