纽约金融区，经历911之后，王者归来
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作者：施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院转载引用请注明出处。内容仅供交流学习，不做任何商业用途，不代表任何投资建议。
如有侵权请联系后台删除。作者简介：施道红，FTA创始合伙人，中国区执行董事，TOP创新区研究院共同发起人。作为资深的产业创新区设计专家，施先生主持了1000多个产业园区的设计。施道红曾为同济大学《生态文明与可持续城镇化发展领袖班》的客座教授，清华力合商学院培训讲师。兰艺馨，TOP 创新区研究院负责人，USC商学院硕士。拥有十余年在创新城市、产业地产、可持续发展等领域的工作经验。
提到纽约的金融区(FiDi)，我们会想到它是世界上最具实力的金融中心。这里有大名鼎鼎的华尔街、纽约证券交易所、纳斯达克、纽约贸易委员会、纽约联邦储备银行，全球主要金融机构的办公总部/分支也聚集于此。不过，在20多年前，9/11事件让金融区一度陷入崩溃危机。
它是如何恢复往日生机，甚至更加繁荣的？今天这篇文章，我们想跟各位一探究竟。
2001年，9/11事件摧毁了金融区的象征和核心——双子塔，双子塔的倒塌不仅带走了无辜的生命，也让整个金融区乃至纽约陷入了一片混乱和恐慌，交通系统瘫痪，惊恐的情绪持续在这座城中弥漫。
之后很长一段时间里，这里几乎是一片荒凉——
金融机构、银行、律所等相继离开，城中写字楼空置率高企；不仅如此，911也改变了金融界的“信念”——他们深刻认识到，过度集中在一个地区存在着潜在的风险，必须通过分散布局来降低风险并增强业务的韧性。
信念的改变意味着：即使这片区域重建了，以前的租户也不一定全部都会回来。
总之，老租户的需求一定是降低的，未来有太多的不确定性。
现在回头去看，时间与智慧愈合了伤痛，甚至让金融区更加强大，更加有魅力——
早上6点左右，你看到一群住在附近的人在纽约证交所前遛狗；随后孩子们走路去上学，居民们在口袋公园里散步；8点左右，上班族们从各处赶来金融区开始一天的工作，餐饮零售店等次第开们迎接第一批客人，街道上充满了来自全球旅客的喧嚣；而夜晚的金融区也不再像之前一样静悄悄，而是焕发出新的生机，街道上的霓虹灯和灯光艺术装置点亮了整个区域，餐厅酒吧、舞台剧院、露天音乐会等等激活了丰富的夜生活，引领着全球时尚。
延续了100余年，纽约最大的私营地产方之一的Rudin家族地产，其联席主席Bill Rudin说，“9/11后金融区的重生类似于奇迹，感觉完全变了，这里充满活力，令人难以置信，展示了纽约强大的弹性，以及城市如何从重大创伤中恢复过来。”
问题是，这个奇迹是如何发生的？
作为内行人以及见证人，Rudin一针见血地说道，
纽约重建了市中心的基础设施，修建了连接布鲁克林、史泰登岛、霍博肯和泽西城的渡轮，让私有开发商介入重建世贸中心等等都非常重要。而最重要的是——金融区内产业生态组合的变化！
9/11之前，金融区的产业形态比较单一，主要是金融服务公司：投资银行、房地产和保险公司占据了近 60%的空间，其余空间要么是专业服务如律所，要么是政府办公室。
9/11之后，金融区的写字楼租赁发生了转变——
从传统的金融、地产、保险租户(FIRE)转向新兴的技术、广告、媒体和信息(TAMI)租户，许多9/11之前的华尔街巨头现在都从金融区消失了，取而代之的是 Uber、Spotify、Conde Nast、Vox Media 和 ESPN 等媒体和科技公司。
我们拿2011 年第一季度到 2015 年第一季度的数据来看，47%搬迁到金融区的是 TaMi 租户，远远超出传统的FIRE租户(12%)：
从某个角度来说，这是一次TAMI对FIRE的取代——
过去，相较于TAMI租户，FIRE租户因其现金流稳定、租期长以及在市场上的可持续，而被认为更具吸引力和可靠性。然而，随着科技初创公司的价值不断上升，同时风投资金对TAMI租户提供了坚实的财务支持，使得TAMI租户对于办公地产和物业团队来说非常受欢迎。特别在新冠疫情的影响下，许多行业受到冲击，但TAMI仍在持续增长——
微软的一份报告预测，技术工作岗位将从2020年的4100万个增加到2025年的1.9亿个，TAMI行业的未来潜力无限、充满希望。
更有趣的是，之前这些TAMI租户通常寻求次级写字楼（b级或c级），但现在正在寻找更多的 a 级写字楼——他们越来越看重高品质的办公空间，为人才提供舒适和创新的工作环境。
比如，成立于2012年后被罗氏收购的生物医药公司Flatiron Health，其总部位于纽约金融区的One SoHo Square，疫情前它签了一份108,000平方英尺的长期租约，而One SoHo Square则是一处翻新甲级办公资产。选择金融区作为总部所在地，Flatiron Health能够充分利用这个独特的生态系统，获得金融、技术和医疗保健领域的协同效应，当然，Flatiron Health等生物技术企业还能基于绩效的税收抵免。
产业生态组合的转变也为金融区带来了更加多样化的经济生态系统，不仅提高了金融区的活力，还促进了经济的稳定，为下一阶段的发展奠定了基础。
在 20 年前，几乎没有人住在纽约金融区，因为没有地方可以住；而今天，有近7万人居住在市中心。
随着区域内人口的增长和城市更新计划的实施，市中心逐渐从一个单一的商业金融中心转变为一个充满生活、文化娱乐和社区活动的综合创新区。
能聚集人气的第一步，就是要有足够的住房。
然而，这是一个已经被开发地所剩无几的地方，几乎已经没有新建机会已然不多，怎么办？
金融区的关键词在于“适应再利用(adaptive reuse)”。纽约市政府和开发商们将注意力集中在将空置的写字楼和商业建筑的“适应再利用(adaptive reuse)”上——
比如在2022年初完成改造的曼哈顿下城的One Wall Street，
这里曾经是欧文信托银行 (Irving Trust) 的办公场所。此项改造是传奇开发商 Harry Macklowe的开发作品，项目持续了 5 年，耗资 15 亿美元，将原本的办公空间改造成为了一栋公寓大楼，据说是纽约历史上规模最大的此类改造项目。
同样，2021年，两家纽约开发商(Silverstein Properties和Metro Loft)合资买下了布罗德街55号(Broad St.)的办公大楼的三分之一。30层高的55号大楼建于1967年，曾是高盛的所在地。未来3-4年内，这里将改造成包含571套公寓的大楼，是疫情期间启动的最大规模的同此类型改建项目之一。
另外，地标性的伍尔沃斯大厦(Woolworth Building)是一个世纪前全球最高的建筑，现在这个新哥特式建筑的顶层办公楼层已被改造成公寓，号称世界上最著名的Pinnacle顶层公寓，每一套都值得珍藏。
这个“转换”的动作为区域多容纳了成几万名居民，有力地重振了区域的发展。
聚人气的第二步，是改善公共空间和社区设施。
市政府致力于提升市中心的公共空间，包括公园广场和街道，为居民提供更宜居的生活工作环境。
比如2019年在《为曼哈顿下城让路》研究中公布的“慢街区”（Slow Streets）计划，旨在进一步改善纽约金融区的居民和游客的步行体验。
该计划包含不少具体的实施办法：首先，交通分流将引导机动车流量远离该区域的街道，减少拥堵和交通压力，为行人提供更宽敞的空间；其次，人行道和步行广场将被拓宽，为行人提供更多的活动和休憩空间。这些举措为居民和游客提供了更多在街头漫步、社交的机会。
此外，金融区大力引入文化项目、艺术画廊、餐厅和小吃摊等商业设施，为市中心带来了更丰富的文化氛围和社区活动——例如，新世贸中心妥妥地成为了纽约金融区的文化、商业和娱乐的中心。
更周全的是，金融区修整了区内的旅游步道和艺术步道，将纽约金融区众多的博物馆、公园和历史名胜、文化设施有机地连接起来，不仅为游客提供了一个更加流畅和愉快的游览体验，同时吸引了更多的人选择在市中心生活，让他们可以在繁忙的工作之余，享受到舒心便利的生活与多样的文化娱乐选择。
其实，很多城市最大的问题就是住房问题——就业和住房比例不均衡，住房极其紧缺。
越来越多的人意识到，当城市提升住房供给的时候，很多其他的事物也会水到渠成，随着住房发展起来，比如商业、医疗、娱乐、好学校。为了提升区域活力，办公比重过高的区域地区需要适当增加住宅的供给，金融区正是这么做的。
911当天，劫持者将两架飞机分别冲撞纽约世界贸易中心双子塔、总共有2749人在这次袭击中死亡或失踪，而绝大多数的伤亡者为平民。
袭击当天，纽约市长鲁迪·朱利安尼称：“我们要重建。我们要从中再起，变得更加强大、政治上更加强大、经济上更加强大。天际线会再次补全。”
袭击第二天，世界各地纪念和守夜林立，原爆点四周贴满了去世和失踪者的照片。一位目击者称自己
“满眼都是无辜丧生者的面孔。他们的照片到处都是，贴满了电话亭、街灯、地铁外墙。这一切让我想起大葬礼，人们肃穆、哀悼，但很友善。
之前，纽约给我的感觉是冷漠；如今，人们伸出援手，互助扶持。”
几年后，纽约人在双子塔曾经站立的废墟中建立了911纪念广场。
越往里走，瀑布声越大。到达最底部时，参观者会发现，自己置身于一层轻薄的水帘后，面对一个巨大的水池。四周的墙壁刻满“9·11”恐怖袭击和1993 年2 月26 日世贸中心爆炸案的2979 名死难者姓名，庄重的氛围让人强烈感受到对逝者的怀念和重生的希望。
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危机过后，很多人不想再回忆，尤其是在这个数字化碎片化的时代，解构了一切严肃的庄重的事件，一切都可以快速消失，更让人唏嘘的是，忘记是我们的习惯。或许城市的领导者为了鼓舞士气，也经常会选择步履匆匆地走向下一个新事件，这无可厚非。
但为了更好地实现社区重建与下一期的经济持续增长，城市需要为负面情绪创建一个“释放阀”，让在危机中经历的难过、愤怒与担忧得以有一个通道得到消解。
当人们有了渠道有路径去表达、当城市有机会去与个人对话，人们对城市就会更有情感，未来就会更有信心，对重建与发展就会更有动力。
今天纽约的金融区是一个充满活力、创新多元的地方，它展示了一座伟大城市的韧性和魅力。
我们分享的这个重生故事不仅是对过去的纪念，也希望是对未来的启示。
金融区曾经的荒凉街道上，如今是生机无限。年轻的初创企业家们肩负着创新的重任，眼中闪烁着追求成功的火花；老练的金融专业人士们带着丰富的经验和洞察力，将世界的资本汇聚于此，为经济的发展注入活力；音乐会的掌声、戏剧的唱腔、电影的幕布拉开，每一种艺术形式都在这里绽放出绚丽的色彩，在城市的心脏燃烧人们的灵感。纽约金融区不再仅是一个商业金融中心，更是一个激发创意和推动变革的热土。
可以说，纽约金融区的重生是一个奇迹，是城市韧性的见证。它告诉我们，只要人在，信心在，希望在，不断进步科技创新、文化魅力、以及自强不息的企业家精神就会引领城市走向下一个繁荣。
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