中国“超级小区”究竟是怎么诞生的？

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从天通苑开始

中国的超级小区

北京天通苑小区建筑的数量与密度

在北京真实的生活是什么样又发生在哪里？不是宏伟华美的故宫、颐和园，而是在北京曾经拥有“全亚洲最大小区”之称的美丽家园—天通苑：占地面积800万平方米，2008年常住人口超过30万，到2011年初常住人口已近40万。这意味着在北京，每21个人中就有一个住在天通苑。

那住在这种规模的建筑群中，人会有什么样的感受？

首先是“大”，超级大的规模，走半个小时还走不出小区，光片区派出所就有3个；其次是”挤“，小区周围有4个地铁站环绕，但是排队20分钟进不了站的大有人在，即便竭尽全力挤进去了，车门一关闭就让你瞬间体验到脚不沾地的悬空感。数量与密度带给人的双重冲击在天通苑达到了一种高峰。

北京地铁5号线穿过天通苑

天通苑地铁站拥挤的人流与非机动车停车场

所以小区为什么会这么大？这种超级巨大和超级密集不是理所当然的，它们反映出当下人们在大城市居住的一种现状，本文想要去探析中国的这些“超级小区”是如何产生的。

一个有效的推断路径是“谁从‘大’上受益最多”——谁就有可能是中国超级小区的始作俑者。

2016年，天通苑物业公司计划在香港上市。尽管该公司仅服务于这一个小区，由几十万人口支撑起来的物业费和停车费收入每年却可达两亿元，使得其具备了上市的实力。

然而，天通苑的实际情况却并不如意。不仅存在内部管理混乱无序的问题，还引发了一系列外部问题。首先，在内部管理方面，由于规模庞大且缺乏有效监管机制，导致小区内部秩序难以维持，住户之间的纠纷处理常常出现问题，缺乏有效解决途径。

除了内部管理混乱无序之外，在天通苑物业发展过程中还涌现出一些外部问题。最为突出的就是交通问题，交通拥堵情况随着住户数量的增加而日益加剧。周边道路建设对于人口增加的相对滞后，导致进出小区的交通流量巨大却难以疏导，经常造成交通堵塞导致居民的行程延误。

天通苑西苑3区的路口

天通苑和同样位于城北五环外的回龙观是北京较为典型的“超级小区”例子，随着居住区的扩张，它们在地理上已相互连接，形成了一个拥有近90万常住人口的超大社区。这些小区都具备大规模且封闭式的特点，内外交通不连通、日常出行需求庞大——交通拥堵问题非常普遍，并不只是发生在天通苑。

对于这些社区而言，交通微循环阻塞是一个突出的问题。由于小区内部道路狭窄、车辆众多以及停车位紧缺等原因，导致了交通流动受限。居民们经常会在上下班高峰期间长时间排队等候和行驶缓慢现象中耗费时间。此外，在如此庞大人口聚集地中，公共交通系统也面临着巨大压力。虽然有地铁、公交等方式可供选择，但仍然难以满足如此庞大数量居民的出行需求。

交通微循环阻塞的另一面是商业微循环的衰退。路网密度与沿街商业丰富程度之间存在着紧密的联系。然而，在北京这座拥有大量巨型社区的城市中，路网密度远低于其他中国城市，并且与国外大都市相比也存在明显差距。北京的大地块、疏路网的规划也许给“超级小区”的出现创造了先决条件。

但规划是唯一的原因吗？

还有什么更根本的因素在起着作用？

这种超级小区究竟是怎么诞生的呢？

天通苑北站前广场停满了非机动车

为什么会有超级小区？

1. 小区的出现

一直以来，我们对“小区”这个概念有很大的误解。相当多人以为，小区不过是几栋楼放在一起的几户家庭，与当年的大院差不多。直到各种超级小区的出现，才改变了人们的态度。 

小区模式最早来源于1935年的“莫斯科计划”，我们将苏联这种模式进行了整合成为居住，生活一体化的地方，最常见也最好理解的说法就是对集体主义时期“大院”的一种沿袭。

八九十年代单位大院是中国人尤其是北方人对社区形态的唯一理解，90年代，大厂解体，社会转型，人们对居住环境的认识还没有来得及更新，小区这个“平替"就上岗了。中国的单位制从外观上看是“同质聚居”，但实质上却是“异质混居”。

中国小区真正大面积地在全国普及其实就是在九十年代开始的。

集体主义“大院”中最典型的多层板式住宅楼

2. 土地制度与政府

再深挖一步，就要说到中国城市的土地交易制度，第七届全国人大代表会议“土地的使用权可以依照法律规定转让。”这句话彻底扭动了中国经济发展方向，甚至重塑了几十年未变的社会结构。土地制度为什么要改革？这是因为当时的经济体系和当时的社会情况不符合，产生了剧烈的经济危机，需要改革。

由此，房地产开发激情彻底点燃，扩张速度甚至超出了很多地方政府的预想。仅仅1992-1993两年间，全国连耕地面积都被圈掉了73万公顷。这种交易行为，把土地作为金融产物，向社会出让，外部社会的流动资本通过土地把钱归到政府，解决政府缺钱燃眉之急。到如今，地方政府没钱想到的第一件事依旧是卖地，这已形成一种难以掉头的惯性。

天通苑，回龙观这些超级小区都是那一时期的产物。

计划经济造成了严重的住房短缺。1978年经济改革政策实施后，中国政府也实行了一系列对房地产的改革，以解决住房短缺问题。居住开发的任务从政府也开始逐渐转移到私人开发商手里。

3.开发商与市场规律

1998年，中国房地产行业迎来了一次历史性巨变，国务院颁发了一则《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的文件，规定自98年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，福利分房成为了历史，商品房进入了人们的视野。

北京政府为了解决大批外来人口的居住问题，开启了首批经济适用房建设计划。

土地数百亩挂牌出让，对政府和开发商来说都是好处多多。

地方政府可以快速大量的收入土地出让金，开发商可以通过规模效应，极大降低边际成本，扩大了边际收益。还可以利用物业创造后续收益。

超级小区就是政府把大量土地同时卖给一个开发商，但是为什么挂牌给一个开发商？而不是分次拍卖出去？

政府在这里的考虑是，他们不需要在批给开发商的独立地块上进行公共投入，独立地块越大，地块之外政府所需承担建设的城市道路及市政设施就越少。

而开发商为了平衡成本-利润，就会向政府索要更高的建设容积率指标，楼也就越建越高。

高容积率建设的结果

除了地块大之外，政府部门确实没有强求开发商要建设封闭小区，但它定下的这种“谁开发、谁配套”开发模式，使得开发商在投资的地块上，要负责建设住宅、商业用房这样的私人产品，但也要负责道路、公园、休闲设施这样的共有部分。最终，开发商建设共有部分的费用一般就分摊给小区的全体业主。既然公共设施的费用由业主公摊了，那么开发商就必须要做到这些公共设施在空间上的排他，就是排除外来者来使用这些设施。

中国特有的城市房地产格局“超级小区”就在这种千呼万唤中一步步走上城市规划的舞台中央。

4.社会心理：封闭与居住安全

普通人的生活里或多或少都会有一些安全焦虑，这种安全焦虑的体现：一楼居民非常喜欢给自家窗户安装防盗网，一直安到顶楼，这种现象直到今天在一些老小区里依然常见。给窗户安栅栏还不够，越来越多的居民楼也居民楼以小区的形式封闭起来。

老旧小区各种封闭阳台的处理

与此同时，物业管理公司，也对小区封闭起到了推波助澜的作用。对于物业管理公司而言，方便的管理方式是划出一块明确的区域，周边设置围墙，出入口以少为佳。小区居民将小区共同部分当作私有财产，这产生了排他性。物业也开始建起了围墙封闭起来，小区不仅越来越大也越来越封闭。

2016年国务院就出台了新的城市规划管理意见，里面明确提到不再建设新的封闭小区，旧的也要重新打开，但目前的城市封闭小区并未看见明显的变化。

超级小区的存在

是必要的吗？

过去30年来，我们目睹了世界上规模最大、速度最快的城市化进程。在这一进程中，小区作为一种粗放的住宅规划形式发挥了重要作用。规模化建设加快了城市更新的速度，并满足了大众的需求。

然而，与此同时，千篇一律的城市风貌和隐匿在栅栏之后也成为了不可忽视的问题。

首先，规模化建设带来了许多好处。通过集中开发和建设小区，可以更高效地利用土地资源，并提供更多且质量较高的住房选项。这有助于解决大量流动人口对住房需求日益增长的问题。此外，在城市更新方面，规模化建设使得旧有建筑能够被迅速拆除并替换为新型住宅或商业空间，从而推动城市现代化进程。

然而，在享受这些好处时也不能忽视其中存在的问题。由于采取相似设计和布局方式以及标准化施工方法等原因，许多小区呈现出千篇一律。这导致部分居民感到缺乏归属感和社区认同感，并可能影响他们对生活环境质量和幸福感的评价。

此外，在某些情况下，“隐匿在栅栏”现象也引起关注。封闭式小区常常设置围墙、门禁系统等安全措施以保护居民安全与私密性；然而，在某种程度上也限制了社交互动与邻里关系构建，并可能造成社会融合不足。

时至今日，城市发展正在经历一个短期模式逐渐转化为长期可持续模式的过程，住宅模式改革背后牵扯出的土地交易制度和住房供应制度改革也必将经受震动。

参考资料：

[1]. 佟静.中国封闭小区的由来.中国访谈,中国网.2016.02.25

[2]. 36氪.为什么说中国特色的超级小区需要被淘汰？.bilibili.2023.06.16

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