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国内首单！预重整阶段引入共益债，东方资产成功盘活80亿地产项目
困境：地产停工“僵死”80亿债权2022年3月，上海市虹口区，某房地产项目宣告全面停工。据了解，这一总占地面积超3.7万平方米的项目位于上海市虹口区内环内，系三条地铁线路交汇的TOD地铁上盖，兼具旧改属性。项目公司于2015年取得项目地块，地块征收前后历经二十余年，动迁工作于2019年完成，并于2020年取得土地证照。停工的背后是与众多房企类似的故事。受房地产行业整体形势影响，该项目公司财务及经营均遭遇重大困难，陷入了严重的建设资金短缺，至停工之时，该项目的金融负债全面逾期。这一项目的停工至少产生了两个层面上的影响。从社会效益角度来看，项目停工严重拖累了上海市地铁19号线的建设进度，对虹口区实现住房布局规划与轨道交通、就业、公共服务在空间上的联动发展形成严重制约。从金融风险角度来看，该项目在停工时点的开发进度距满足预售条件尚有一定距离，需注入一定增量资金才能将在建工程转化为可售房产，资产板结较为严重。项目公司的地块也因此遭受多轮司法查封，涉诉众多，80多亿元银团开发贷陷入僵局。更大的困境是，涉事的项目公司债务情况也错综复杂，账户及股权均被多方冻结。在这样的情况下，项目公司已无法通过常规渠道引入增量资金，陷入环环相扣的死结。拆解：AMC如何寻找“解题钥匙”2023年2月，该项目公司的预重整申请获上海三中院受理，项目风险化解的“大幕”也正式拉开。事实上，拆解这类错综复杂的房地产风险项目如同解开一把环环相扣的“鲁班锁”，能够平衡多方利益的重整方案才是真正的“解题钥匙”。2023年4月，中国东方凭借“预重整+重整+信托”的创新模式中标成为该项目的重整投资人；同年8月，该重整计划获得上海三中院裁定批准。“招募投资人的公告是3月初发布的，我们很快明确了意向，公司内部也是上下一心、专业高效，两周内就完成了全部尽调及审批工作。”中国东方相关项目负责人对记者表示。该负责人进一步介绍了“预重整+重整+信托”模式的创新之处。具体而言，在“预重整”部分，中国东方创新采取以共益债的方式介入，提供增量资金支持项目续建，这一资金注入也为项目抢出了3个月的宝贵工期。在“重整+信托”部分，中国东方作为共益债出资人，提出在重整计划中引入信托模式，用信托结构设计增加了投资人参与项目投资的信心。项目通过设立信托结构，实现了项目公司和房企集团之间的风险隔离，为重整计划的表决通过及后续安全、高效的执行保驾护航。对债权人而言，信托将债权人转变为受益人，显著减轻了金融机构的负担。据悉，整个过程中，中国东方已提供了7.5亿共益债用于项目复工续建，协助化解80多亿金融机构逾期债权、30多亿普通债权，保障项目红线内上海地铁19号线顺利建设。目前，该项目已达到预售条件，正在申请预售许可证。
复盘：“先行一步”的宝贵资金当前，在许多风险项目中，债权人为了保证自身的清偿比例，多方诉求难以平衡，风险化解的“第一步”往往难以突破，这也是当前诸多“保交楼”项目的难点所在。复盘来看，该项目是国内首单在预重整阶段就提供共益债的案例。在项目预重整阶段的“先行一步”，无疑为困境项目提供了宝贵的增量资金。中国东方相关项目负责人表示，预重整阶段的共益债为项目提供了增量资金，支持了项目续建，一方面发挥了金融资产管理公司的专业优势，有效提升项目资产价值，通过资产变现清偿债务，并通过重整程序对项目公司治理进行调整，多措并举实现对项目的实质性重组；另一方面，该共益债方案也积极维持了企业正常生产经营、确保员工队伍稳定。“共益债的介入前提是调整有财产担保债权和项目总包方总包费用的优先清偿顺序，在保障了共益债资金安全性的同时，使得项目资产得到盘活，并实现对大部分债权人清偿比例的显著提升，形成多方共赢的良好局面。”该负责人表示。事实上，欲“先行一步”，既需要AMC发挥不良资产专业优势来顶住“精准拆弹”的压力，也离不开天时、地利与人和三方面的有利因素。天时方面，有国家支持房企纾困化险的政策导向。在这一大背景下，中国东方迅速研判底层资产情况，鉴于项目地理位置优越、业态以住宅为主的实际情况，判断具有超级优先权的共益债有充足安全垫，还款来源有保障。此外，综合考虑后判断，预重整计划草案经预重整债权人大会表决通过进入重整后，重整计划通不过表决或法院裁定重整计划失败的可能性较小，整体风险可控。地利方面，是及时把握特殊机遇投资机会。中国东方运用与破产管理人建立的长效沟通机制，第一时间掌握预重整关键信息，与债权人、债务人、破产管理人开展多次交流，共同打造了多方共赢的交易方案。人和方面，是中国东方顶住压力，上下一心，发挥了不良资产领域专业高效的业务能力。该公司总部多个部门举行专题研讨会议，前置项目审查、绿色通道优先审批，以极高的效率取得了项目批复，为项目投标争取了宝贵时间。
思考：AMC如何发挥更大纾困作用当前，房地产市场下行压力依然存在，困境项目救助的复杂性、时效性和困难性都在不断提升。房地产行业仍面临一些普遍性困难，主要是社会预期偏弱、市场尚未回暖、有效需求不足导致较多项目销售去化困难，叠加外部环境的复杂性、严峻性和不确定性上升，行业进入了新一轮的去库存周期。近期召开的政治局会议首次提出“统筹消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，是中央结合房地产市场供求关系变化作出的新部署。AMC欲发挥更大的纾困救助作用，还需要相关专项政策特别是资金成本、专项政策的支持。“比如，延续专项再贷款资金和阶段性豁免政策等。因为部分项目在销售去化困难的同时，存量债务风险仍在不断累积，环环相扣使得困境项目深陷泥潭，救助难度不断加大，需要以时间换空间，分步分批地解决问题。”中国东方相关负责人对记者表示。事实上，AMC机构已经积累了在不同模式下的操作经验。以中国东方为例，譬如，在市场化并购业务模式下，联合地方政府，引入地方国企，通过“资产购买+代建+实质性重组”的方式，对某项目进行资产重组、债务重组、管理重组等实质性重组，实现项目复工复产；在破产重整、共益债业务模式下，作为重整投资人参与昆明某项目的破产重整，化解困境企业高达171.74亿元的存量不良债务，引入代建方实现烂尾项目复工，盘活企业资产，主导企业恢复正常运营；在纾困代建业务模式下，采取“市场化法治化+政府行政赋能+央企国企产融协同”模式，在深圳市政府的支持下，协助化解某房企财富到期未能兑付等问题所引发的各种问题。据《中国金融不良资产市场调查报告2024》，市场参与者普遍建议，推进房地产企业风险化解需要涵盖资产和负债两端的全面系统化的政策举措。一是积极探索将部分闲置商品房转化为保障性住房，加快推动房地产企业去库存；二是适度加大房地产企业融资支持，推动更好地修复资产负债表。
｜来源：21世纪经济报道
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