限购的最后一个大漏洞，被堵上了

作者｜王志

编辑｜曹蓓

“多军（看涨买进）又少了一条找名额的路子。”一位网友12月20日在微博留下这样的感叹。

在这之前的一天，最高人民法院发布新规，自2022年1月1日起，全国法拍房将纳入各地房地产限购政策约束，受限购约束的竞买人将不允许参与法拍房竞拍。

“这对于很多想通过法拍房绕过限购的人来说，影响非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

法拍房，是通过法院强制执行拍卖的房屋。通常在借款借贷纠纷、合同纠纷等情况下，当债务人无力履行合约，或无法清偿债务时，债权人向法院申请，将债务人名下房屋拍卖，从而用所得款项清偿债权。

张大伟认为，这次升级限购后，很可能法拍房的价值会继续降低。“毕竟还需要当地购房资格，这会影响很大一部分专门通过投资法拍房获利的人进入这个市场。”

房产律师王玉臣解释，这一规定明确了法院可以直接拒绝没有购房资格的人参加房产的司法拍卖。即使竞拍胜出，法院依旧不会出具拍卖成交裁定书，也就意味着，“拍了也白拍”。

“这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定的将上升到承担法律责任。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“房地产调控的渗透和监管力度更强更严格了。”

“漏洞”

据《凤凰WEEKLY地产》统计，目前淘宝法拍上有9113套法拍房状态为正在进行，其中广州176套，杭州93套，成都155套，北京和上海各20套。状态为“即将开始”的法拍房数量高达2.9万套。

有媒体引用数据显示，广州的住宅法拍房挂牌数量最多，超过1.6万套，北京、深圳和上海依次紧随其后，住宅法拍房的挂牌量在8千套至1万套左右。

随着“房住不炒”的持续深入，有部分购房者将目光投向了没有明确限购的法拍房，这是导致这两年法拍房成交走高的主要原因。

有业内人士认为，在房价整体趋于平稳的情况下，多地出现的法拍房的火爆，很大一部分原因是投资需求的集中释放。

“价格便宜、不限购、无需摇号，是导致法拍房成为不少购房者选择这一渠道的原因。”该分析人士认为。

“法拍房一般都比正常房子要便宜10％-20%左右，主要是因为其中有一些产权瑕疵或者纠纷，而且大部分需要全款，影响了购房人群。”张大伟表示。

有媒体报道称，根据机构统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；30%涉及赌博；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

“法拍房存在诸多风险，比如债权人拒不配合腾房，拖欠房产税费，因产权问题无法办理产权过户以及户口未迁出等。”王玉臣说。

但在此前，盈科律师事务所全球合伙人律师郭韧在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时称，法拍房当然不属于最“干净”的房子，房东肯定是资不抵债才会走法拍程序，但是作为购房者，买法拍房并不会比一般二手房有更多安全隐患。

在很多想“绕过限购”的心思面前，这样的风险似乎值得承担。

不仅如此，随着热度上升，法拍房“价格便宜”的标签逐渐消失，甚至走向了戏剧化的方向。

今年2月，杭州申花板块一套中式合院，起拍价格2485万元，评估价格3103.7万元，经过13人的203轮竞价后，以4000万元成交，超过评估价格900万元，折合单价18.4万元/平方米。

“该成交价格远高于正常的市场价格。”彼时就有分析人士指出。

成都高新区一套135.57平方米的法拍房，评估价格235万元，经历188轮竞价后，最终以653万元价格成交，溢价率高达177.68%。

这样高价甚至“天价”法拍房，去年以来陆续出现在多个热门城市的新闻版面。

业内人士称，大部分省市的法院拍卖的房产，要求竞买人全额一次性付清。之所以这样还出现疯抢，“不限购”是最根本原因。

“补丁”效应？

今年1月，上海市发布楼市调控的“沪十条”，随后上海市房管局在1月25日表示，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格，这也是上海法拍房首次被纳入限购范围。

随后，杭州、成都、合肥等多个城市已开始对“法拍房”漏洞打补丁。

一位成都业内人士对《凤凰WEEKLY地产》说，“限购之前成都法拍房成交价格比二手房溢价多10%-30%，限购之后，成都的法拍房成交价格也趋于稳定，法拍房相比二手房的溢价情况也几乎很少见。”

“可以预见的是，随着法拍房政策不断地‘打补丁’，优质房源的折价幅度不会很大，适合刚需上车。”该人士表示。

许小乐认为，从当前的房地产调控环境看，一方面楼市信贷环境改善，使市场流通起来，另一方面堵法拍房不限购的漏洞，疏堵结合，做到更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

但有意思的是，就在几天前，被称为“现象级楼盘”的杭州壹号院首套法拍房成交。

一套酒店式公寓经过96轮竞价，最终价格401万元。机构数据显示，该项目去年开盘价格约3.5万元/平方米，而此次法拍后成交均价达到了6.55万元/平方米。

而某二手房交易平台数据显示，该小区目前挂牌均价在5.5万-6.5万元/㎡。

这意味着，此法拍房的成交价格，处于周围二手房挂牌价的上限。

有杭州业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，自杭州法拍房纳入限购以来，无论是挂牌数量还是成交情况，均较限购前区别不大。

但杭州贝壳研究院院长上官剑给出了不同答案，“杭州今年3月份就执行了竞买法拍房需要符合购房资格，法拍房也就失去曲线入杭的优势，关注度在减少。伴随着楼市的大幅降温，狂热的法拍市场降温更明显，大部分回归到房子本身价值范围内。在年底，市场不少优质的房源，低于评估价成交。”

同一个城市，出现了截然不同的两种预估，法拍房全国限购后，到底哪种趋势会延续？

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