杭州“地暖”
“有很多房企参与报名，有些板块甚至出现房企扎堆的迹象。”杭州第三轮集中供地前，多家媒体报道了土地市场或将“回暖”的消息。
这样的判断，在12月21日杭州第三轮集中供地中得到了印证。本轮推出的35宗地，11宗地线上成交，有24宗地因触及顶价，进入最终摇号环节，其中包括主城区的17宗地。
最终，杭州第三轮集中供地近7成地块溢价率封顶，收金762.75亿元。这一金额虽然不及第一轮集中供地的1178.21亿元，但也显著高于第二轮的257亿元。
“24宗地进入线下摇号环节，有一种久违的热闹。”有杭州房地产业内人士在社交平台表示。
浙报传媒地产研究院数据显示，杭州2021年全年土地出让成交金额将突破3100亿元，而2020年这一数字是2611亿元。自2017年以来，杭州已经连续5年土地出让金收入超2000亿元。
“当下市场大环境的改善，房地产预期引导、良性循环，以及降准、降息等体现政策见底，开发商拿地信心增强。”杭州贝壳研究院院长上官剑对《凤凰WEEKLY地产》表示。
中指研究院在报告中指出，相较于杭州第二轮集中供地17宗终止出让，撤牌率54.8%的情况，杭州第三次土拍可谓全面回暖，竞争激烈。
长三角热门城市杭州，是多家房企的必争之地。
数据显示，今年前11月，滨江在杭州销售额超过1000亿元，紧随其后的绿城也超过664亿元，保利发展、万科、融创、融信、德信等房企销售额均超过200亿元。
“2021年11月，杭州房地产市场供应、成交‘四连降’，但降幅减小，市场降温势头趋缓。”中指研究院分析认为。
不知道是不是这样的回暖，带动了土地市场的信心。
10%的利润空间
机构数据显示，杭州第三批次35宗地块中，主城区规划推出了20宗地，规划面积占比达到了58.7%，而第二轮这一数据为27.3%。其中拱墅区一次性推出了12宗地，总面积168万平方米。
对比第二轮集中供地的出让条件，杭州第三轮集中供地在地块出让价格、规则等方面做出了相应调整。
其中主要包括，下调部分地块挂牌价格；溢价率上限从15%下调至10%；取消一年以上房地产开发资质要求；取消报名数量限制；从“竞品质”变更为“定品质”；以及延长土地款的缴纳期间。
以富阳区为例，其中富阳区银湖60号地块出让价格从19.5亿元降到14.2亿元，降幅达到27.2%，富春湾新城7号地块降幅17.5%。此外还有14个板块上调了精装房销售限价，最高上调幅度为萧山区大江东板块，上调幅度为7.6%。
“溢价率下降到10%，地块整体给开发商预留了空间，即使触及顶价摇号成交，按照一般测算平均还是有10%左右的利润空间。”上官剑对《凤凰WEEKLY地产》表示。
上官剑表示，对于“定品质”和延长土地出让金缴纳周期，意在提高房企参与拍地意愿，同时也能够很好地保障房企的现金流。
难得“运气”
今年2月末首次推出22个城市集中供地这一政策时，就有业内人士担心，中小房企受制于资金情况，很难做到多个城市兼顾，未来发展或许会受影响。
这样的担忧在首轮杭州集中供地进一步加深，彼时杭州共收金1178亿元，多个地块溢价率触及30%封顶，以融信、滨江、融创、华润等为首的规模房企土地出让金（含联合拿地）均超过百亿。
尤其是45.9亿元拿下5宗地的本地房企宋都，舍弃5000万土地保证金“退地”后，不少中小房企都倒吸了一口凉气。
第二轮，虽然政策有所调整，但多重因素下，房企参与程度并不高。
这一轮，中小房企的运气似乎更好些。
进入最终摇号环节的24宗地块，除了滨江、绿城等本土头部房企有斩获，浙系、本土中小房也各有落袋。
“中小规模浙系房企、杭州本土房企表现活跃。”据中指研究院统计，伟星、圣奥以独立方式各获1宗地块；兴耀、建杭、浙江中豪均与滨江合作，兴耀摘2宗、建杭及浙江中豪各获1宗。
对比第一轮所获地块多数溢价率触及顶价，这一轮的摇号中签，让中小房企的资金压力消除了不少。
“摇号纯粹看运气，偶然性明显增加，最后看是几家欢喜几家愁。从最终成交名单来说，给了中小开发商更多的机会。”上官剑对《凤凰WEEKLY地产》表示。
杭州土拍摇号的规则，早在今年第二批集中供地挂牌中已经明确，当出价触及溢价率顶部的时候，从竞配无偿移交政策性住房改为线下公开摇号的方式。但杭州上一轮供地遇冷，并未触发这一条件。
据杭州当地媒体报道，金地、旭辉、保利等房企前期都曾积极参与杭州勾地，但最终惜败于摇号环节。
滨江、绿城、华润、中海、越秀、招商等则幸运得多。
作为本地土储大户的滨江，本轮仍然以联合体的形式出现，最终以74.2亿元斩获4宗地，其中首日联合兴耀以9.25亿元底价斩获钱塘区地块，随后在22日的摇号环节中，先后将上城区、滨江区、萧山区地块收入囊中。
此前杭州首轮集中供地，滨江豪掷172亿元（含联合拿地），斩获了5宗地，“会努力做到1%-2%的净利润水平。”彼时，滨江集团董事长戚金兴曾这样对外界表态。
首轮没有出手的绿城，在本轮集中供地中通过摇号获得3宗地，加上此前一日成交地块，最终本轮89.8亿元斩获4宗地，分别位于萧山和余杭区杭州未来城。
杭州第一轮集中供地中，华润经过136轮竞价，以总价111.61亿元、溢价率30%的代价斩获了余杭区绿汀路TOD地块，该地块也成为了杭州第六块超百亿成交金额地块。
第三轮，华润通过摇号形式，以122.75亿元的总价，收得拱墅区申花板块两宗地块。
其中的一宗TOD地块，起拍价格为85.83亿元，前一日经过78轮激战，触及顶价并进入摇号环节。最终，该地块成交金额94.33亿元，溢价率9.9%。
此前有业内人士分析称，该区域近年来已经逐渐发展成为一个成熟的居住社区，但多年没有新增地块，本次一口气推出了三块地，都十分抢手。“这一地块的推出，不仅仅是补充了申花板块的供应，还会形成新的业态丰富的商住社区。”该业内人士表示。
“华润进驻申花板块以后，未来这里将形成大悦城、银泰、万象城的三足鼎立之势，利好板块价值提升。”有分析人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。
龙湖联合体以88.24亿元的价格摘得余杭区一宗住宅、商业商务用地，土地面积约18.1万平方米，建筑面积约59.13万平方米。出让文件中明确，需建设一个面积不大于10万平米的集中式商业中心，“未来或将再起一座龙湖天街。“业内人士分析。
12月21日，又是一年冬至。
冬至是一年中黑夜最漫长的一天，但从这一天开始，白昼将会逐日增长。
这一天，除了杭州收金756亿元之外，500公里之外的武汉土地市场，也迎来了回暖的迹象。
武汉第三轮集中供地首日收金408亿元，诞生了170亿总价的新“地王”——武昌湾“武船”地块。此外，除青山区地块竞价60轮，溢价率达到116%，多数地块均以底价成交，和杭州一样，无一流拍。
截至12月21日，已有包括南京、苏州、深圳、广州、上海等在内的15个城市完成第三批次集中供地。
有机构统计数据显示，在已结束出让的城市中，无锡、苏州、南京、广州四城的城投拿地占比较高，均保持在70%左右。而上海、厦门、成都、重庆、青岛等城市的成交地块中，超半数底价成交，广州则全部底价成交。
该机构还分析认为，从武汉、杭州房企参与拿地的情况来看，在政策逐渐明朗的情况下，市场也有回暖的迹象。
中指研究院分析认为，部分房企在第二轮集中供地中受制于资金、政策等因素处于观望态势，但为了确保明年的开发规模不会掉队，年末以及明年初会精准出手，维持资金链的稳定。
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