买地分期付款，才是这届土拍天花板
一波三折的北京最后一次集中供地结束，总成交金额281.51亿元。三个批次，57宗地，收金1900亿元。
北京第三轮集中供地合计推出13宗地，其中包括12宗住宅用地。除2宗流拍外，其余地块均有归属，其中8宗地块底价成交，包括一宗“现房销售”地块。
此外，北京首个试点“期地”地块也底价成交。
值得注意的是，门头沟两宗地块分别有4家房企参与报名，此前已确认进入线下竞拍环节，但最终因无人参与线下竞拍报名，则由金地、金茂分别拿下该地块，成交金额分别为14.84亿元、11.68亿元。
而另一宗确定进入线下竞拍环节的劲松地块，因为只有一家房企出价，最终底价成交。
“北京第三轮集中供地的出让环节虽然不是很精彩，但过程却具有相当程度的故事性。”有北京投拓人士表示。
土拍“故事”
前两轮土拍豪气出手的北京本土国企首开，再度凑齐4人组“牌搭子”拿下密云地块。
只不过其中一位“牌友”从花样年变成了密云城投，而花样年此前也早已退掉了与“牌搭子”一起拿下的密云两宗地，其中包括第一轮17.38亿元斩获的地块，该地块溢价率14.95%。
“如果花样年一批次不参与，或许10月份的资金压力不会那么大。”有现场参与竞拍的业内人士称。
流拍的两宗地块，也是各有各的故事。
丰台王佐镇地块有一家房企报名，但最终没有出价。北京规自委方面发文称，因该地块参与竞买企业不具有开发资质，不符合竞买资格，且无其他企业报名，导致地块流拍。
据了解，北京第二轮集中供地开始，对竞拍企业的资质方面做出了一定要求，而且这个政策也延续到了第三批次集中供地。
公开信息显示，上述地块起拍价格33.6亿元，竞买保证金6.8亿元，按惯例将于3个工作日内返还。
“这一来一去，不知道要损失多少利息。”有业内人士称。
另一宗流拍的朝阳区管庄地块，本有消息称路劲、京能两家房企有意向参与竞拍，但最终结果是，无人报名。
消息人士透露，两家房企确有计划参与竞拍，前期也对土地做了很长时间研判，但临近报名截止，却突然调整股权比例，需要重新走申报流程，最终导致错过保证金缴纳时间。
“期地”模式初探
许久没有在北京拿地的京投发展，豪掷175亿，一口气斩获朝阳区东坝车辆基地综合利用项目3宗地块，意在北京打造第5个TOD项目。
京投发展是一家专注TOD开发的北京老牌国企，此前曾在北京、无锡等地打造了琨御府、岚山、愉樾天成等多个TOD标杆项目。
根据出让文件，上述地块位于北京自贸区金盏国际合作服务区范围内，地块周边规划了12号线、3号线，两条地铁线分别预计于2022年底、2023年底开通。
有机构测算，三宗地的楼面均价为5.1万元/平方米，销售限价为8.6万元/平方米，留足了利润空间。
这样的利润空间，或许是因为这块地，是在北京第三轮集中供地中又一次新的尝试。
据北京市规自委此前消息，东坝车辆段三宗地块首次试点“期地”形式出让。
所谓“期地”是根据地块的土地开发平整进度，地铁建设进度等情况，逐步交付地块。
东坝地块出让文件显示，土地平整规划、交付，以及土地开发建设补偿金的缴纳将在1-2年内分期完成。
根据出让文件，其中2宗地块将在确认出让后的1-2年内分阶段交付，与之对应的，竞得人要在2个时间节点分别缴纳土地开发建设补偿费。而另1宗地块将在2年内交付，并按期缴纳土地开发建设补偿费。
土地出让金包含了政府部分的土地出让收益和土地开发建设补偿费两部分。
开发商在竞得土地后，需在指定期限内缴纳土地出让金，缴纳完成后，政府土储部门组织土地一级开发企业将向竞得企业移交土地，该缴款流程一般不超过45天。
换句话说，京投将在中标三宗地块后，将按期缴纳政府土地出让收益部分，并在未来1-2年内，分阶段接收土地，分阶段缴纳开发建设补偿费。
根据地块挂牌信息显示，东坝三宗地块的出让价格分别为56.1亿元、48.5亿元及70.7亿元。
对应的需缴纳的政府土地出让收益部分分别为9.9亿元、8.2亿元及12亿元，需缴纳土地开发建设补偿费包括，分两年期支付的46.2亿元、40.3亿元，以及两年后一次性支付58.7亿元。
根据出让文件中的两部分金额测算，京投发展虽然175亿元摘得三宗地，但实际面对的资金压力，似乎并不大。
“地铁修建完成开通之后，地铁上盖土地再交付并开发建设，也是一种全新的尝试。”有北京业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。
而这种“期地”出让的尝试，分析人士称，可以提前锁定该区域房价、地价水平，有利于落实“三稳”的目标。
扩容和试点
不仅仅是尝试“期地”，北京第三轮集中供地还在进一步扩容了“现房销售”、“摇号”等政策。
北京今年第二批次集中供地中，大兴区黄村地块首次试水“现房销售”。根据出让文件，在竞价触及顶价后，进入竞“现房销售”环节。最终中铁置业、兴创联合体出价触及顶价，并进入竞“现房销售”环节，该地块将有42.8%的面积转为现房销售。
第三轮，北京首次将朝阳区劲松地块中全部住宅面积设定为“现房销售”。
该地块最终吸引了葛洲坝、保利两家房企参与，但在出价环节，仅有葛洲坝一次出价，从而底价成交。
另有消息称，作为该地块一级土地开发的北京合生北方房地产开发有限公司，原计划也有意参与该地块开发，但直到报名截止，也没有谈妥股权分配细节，最终错过。
“地块本身体量不大，利润空间也有，即便是现房销售，资金压力也不是很大，没必要引入合作方。”有业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示。
该地块的最终成交金额为11.4亿元，可售楼面价约2.8万元/平方米，销售指导价格10.66万元/平方米。贝壳找房数据显示，项目周边二手房均价在10万-13万/平方米之间。
除劲松地块外，还有4宗地块试点竞“现房销售”，但因报名房企参与热度不高，并未触发该条款。
分析人士称，现房销售更利于购房者切身考察项目情况，提升房产的透明度，减少购房纠纷，同时也避免了因为项目烂尾导致购房者的资金损失。
北京市规自委则表示，“‘现房销售’地块，充分考虑了房企开发成本，预留了合理的利润空间，能够让企业安心打造品质住宅。”
12月中下旬，北京市大兴、丰台、亦庄、昌平、顺义等多个区域召开2022年土地推介会，在各区域核心位置推出多宗优质地块，有消息称，2022年一批次集中供地将在1月上旬挂牌。
凤凰WEEKLY地产 原创
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