十强，会不会是昙花一现？
作者｜杨依依
金地食言了。
去年金地半年报发布时，管理层承诺“预计全年结算收益同比上涨”，但当2021年业绩快报发布之时，归属于上市公司股东的净利润出现了接近10个点的下滑。
公开论坛里充斥着投资者的嘲讽：“说好的今年正增长呢？”“管理层说话不算数啊，还不如别说。”
金地在地产行业有“理科生”的称号，一向以稳健著称。或许正因为此，在2021年业绩爆冷后，外界大跌眼镜。
事实上，金地为了重回龙头早已出现隐患。2016年销售规模破千亿后，金地在第二年高喊“三年破2000亿”，又在2021年提出2800亿目标。规模上奋起直追之后，金地逐渐暴露出权益投资比例过小、毛利率泄洪式滑坡等问题。2021年，金地出现过去六年首次“增收不增利”的情况，毛利率跌至2000年以来的最低点。
4月25日的金地2021年业绩会上，金地管理层没有公布2022年的销售目标。“市场低迷”使金地在过去一年主动收缩投资，新增土储投资额和面积都出现了减少。
2020年才重回行业前十的金地，这次也许又要刹车了。
食言
2021年半年业绩发布时，金地归属于上市公司股东的净利润出现了接近四成的同比降幅，彼时管理层在半年报中称：“预计全年结算收益较上年有一定增长。”
但下半年的“力挽狂澜”并没有如期出现。
年报数据显示，2021年金地归属股东净利润94.09亿元，同比减少9.50%；归属于上市公司股东的净利润94.10亿元，同比下降 9.5%。
“行业收益率逐步降低，回归常态。”业绩会上，金地董事长凌克解释了结算收益下滑的原因。
财务负责人韦传军则补充了两个细节，“去年下半年，部分同行为了缓解现金流的压力，陆陆续续开始降价，把整个常规的价格往下拉，基于谨慎考虑，我们进行了减值，减值影响了我们归属于母公司的净利润是15.2个亿。”
金地2021年业绩报告显示，全年资产减值准备金相较2020年翻了一倍，从6.4亿增加到12亿。
另一个细节是：“去年年底，长三角疫情的多点散发的对我们部分项目的工程进度、接管交付结转的进度形成影响，原计划的交付结转的面积没有达成。”
除了外部因素，不断攀升的少数股东权益也在蚕食着金地的净利润。
金地2021年的少数股东权益是472.26亿元，占比为42.86%，往前三年即2018年到2020年，少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%，占比逐年提高。
合作增多和“明股实债”，是业内比较常见的增加少数股东权益的原因。
金地在过去多年一直是乐于合作项目的房企。从2016年-2021年，其新增投资权益比例依次为42%、47.1%、40.4%、53.54%、53.06%、40%，大部分时间都没有过半。这个比例远低于行业平均值，克而瑞统计的2020年上市房企新增拿地权益为65%。
行业下行、多家房企爆雷的前提下，权益比例偏低自然带来了项目竣工风险。
金地管理层在回答权益比例低时称：“主要是公司聚焦高能级城市过程中单个地块的合作情况较多，这也是整个行业的趋势；二是公司严格控制负债率，同时希望在市场中拥有较高的市场份额，在行业销售规模天花板出现时，公司需要阶段性地接受权益比例的波动。“但同时也表示，关注到了权益比例的问题，在未来的投资合作过程中，将尽可能提高项目权益占比。
年报中一个有意思的数据，透露出另一种可能性。
去年金地“账龄超过1年的重要其他应付款”相比2020年增加了28%至20.36亿，包括合作方和关联方的往来款。通过股权穿透，可以看到相关公司股东层面出现了华鑫信托的身影。
2021年的7月和11月，金地集团转让银川和杭州的两处项目股权时，接盘方均是华鑫信托。而金地成立的代建公司“金地精诚志”的二股东，也是华鑫信托的子公司。
这样的情况在房企中很常见，在冲规模的时候好用的工具，谁都知道是把双刃剑。一旦形势发展出现变化，锋利的一面就会露出。
跳出踏空“魔咒”？
过去的几年里，曾作为“招保万金”一员的金地，毫不掩饰自己重回龙头房企的欲望。
2016年销售规模突破千亿之后，金地开始向区域公司释放拿地决策权。2017年年初，金地集团总裁黄俊灿在华东区域公司年会上，宣布了三年实现2000亿元销售额的目标。2019年底，这个目标顺利实现。
2021年，金地如愿进入前十，2800亿销售目标也顺利完成，最终销售额2867.1亿元，同比增长18.15%。
但这样猛冲的势头，恐怕是要告一段落了。
年报显示，金地2021年的新增投资为1309亿元，权益投资额约为523 亿元，新增总土地储备约为1636万平方米，其中权益储备约为648 万平方米。
四项新增数据相比2020年全部减少。
2016至2021年间，金地集团的土地总投资额分别为399 亿元、1004亿元、1000 亿元、1200亿元、1350亿元、1309亿元。权益投资额分别为168亿元、473亿元、404亿元、558亿元、697亿元、523亿元。
这意味着，去年权益投资额回到2019年之前的水平。
金地总裁黄俊灿在业绩会上称，金地主动暂缓了投资。“去年下半年融资环境非常的不好，10月份又出来了房地产税的试点，接下来又出现了一些头部企业的爆雷，所以整个叠加起来，去年下半年销售市场非常低迷。根据这种情况，我们觉得地价有可能会进一步地下降，从今年的情况来看，我们对土地市场不会踏空的判断，基本得到了印证。”
中指研究院的数据显示，今年1-3月TOP100房企拿地总额为2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%。另据克而瑞研究中心统计，一季度百强房企中近七成企业未拿地。
2021年全年权益拿地金额排在前20的企业，以大型国央企、头部稳健型民企为主，前五企业分别为碧桂园、万科、保利、中海、华润，金地排在第12位。
曾和金地一同被质疑掉队的保利地产（现称“保利发展”），在去年第二批、第三批供地热度下降时，果断加大了投资力度。相比之下，金地要谨慎得多。
事实上，很多人把金地此前没落的原因，归结为两次踏空土地市场。
2007年金地162亿高价拿地，2008年遇上楼市低谷，金地忙于资金回笼，又错过了低价拿地扩张的机遇。2011年至2012年，面临低价拿地的机会，金地再次过于谨慎，结果2012年被万科保利远远甩在身后。
相比于影响未来的土地储备，计划开工量更直接影响当年的销售规模。
年报显示，今年金地计划新开工面积634万平方米，只有2021年初计划开工面积的六成，较2021年实际完成的1843万平方米的零头还相差甚远。
凌克称：“新开工面积是按目前拥有的土地项目统计出来的新开工，半年时会根据更新的情况调整，因为今年新的投资也会形成新开工。”
高喊三年破2000亿，又一路冲过2800亿之后，金地突然安静了，2022年，金地未披露销售目标。
业绩发布会上，在媒体提及相关问题时，管理层强调了好几次不做“唯规模发展论”。
但事实是，金地的股价在其销售突破2000亿时便开始快速爬坡。去年8月之后再次一路走高，不到两个月的时间，股价涨幅超25％，一度领涨地产股，到今年3月份几乎翻倍。
过去几年高调地追高规模，赚足了投资者的眼球。
此时，面对低迷的市场，过去曾在“保守”上栽了跟头的金地，还要做同样的选择吗？这一次会不会有不同的结果？
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