买地不如炒债
开发商们都在惜现金如命的时候，碧桂园近期花了一笔大钱。
6月15日碧桂园宣布现金回购6.83亿美元票据，人民币将近46亿元。
这笔美元债7月25日到期，碧桂园宣布，按面值赎回。
据公开数据，此前这笔美元债在二级市场净价在97美元左右，已接近面值价格，公告之后，上涨至6月17日的99.3799美元。
“二级市场价格距离面值的差价已经很少了，干脆就面值赎回，鼓励大家卖出来。”一名私募基金从业者对《凤凰WEEKLY地产》猜测。
碧桂园的此笔美元债曾在今年2月底和3月初跌到80美元以下，而当时碧桂园并没有回购。一位广东地产从业人士对《凤凰WEEKLY地产》分析了此次碧桂园出手的动机：
击破谣言，回击空头。
“前几日市场流传出某龙头房企7月美元债将爆雷的传言。”他说，这样做是最强的反击。
去年下半年以来，多家房企回购债券。克而瑞统计，伴随着房地产债大幅波动，去年下半年至少有24家房企启动境外债提前赎回。今年是美元债偿债高峰年，回购美元债的动作更是热度不减。
对于回购，大部分房企的官方说法是：给市场注入信心。
然而像碧桂园这种面值赎回的情况并不多见，他们中的大多数选择，在二级市场低价时买入。
这样做的结果之一是，大幅度减少了偿债成本。旭辉控股董事局主席林中甚至公开表示：
“买债券比拍地还挣钱。”
但比盖房子还赚钱的炒债行为，隐含着更大的风险。
一名香港券商机构的分析师对《凤凰WEEKLY地产》透露，二级市场逢低买入自家债券，评级机构可能会判定违约。
“这类房企未来再融资的难度加大。”沈萌香颂资本董事对《凤凰WEEKLY地产》说。
一举两得
据克而瑞数据，由于境外债的企业发行年限主要以1-5年为主，且近几年借新还旧持续滚动发行，房企的境外发债在2021年、2022年、2023年的到期美元债均达到3000亿元以上，其中2022年规模最大，达到3755亿元。
偿债高峰来临之际，又是地产债大跳水尚未回升之时。
去年下半年以来，多家房企债券价格一落千丈。最夸张的禹洲集团，多笔债券价格跌到10美元以下，最低仅8美元，较发行价格跌去9成。
去年花样年宣布美元债爆雷后，有机构曾做过统计，截至2021年10月9日，内地房企存量美元债中，有134只净价跌至七折内，其中64只净价更是跌至五折内。
今年，恐怕不会出现太大反转。
此时选择在二级市场提前回购，属实是一笔划算的买卖。“房企进行债券回购除了维稳市场信心之外，也因当前债券价格相对便宜，以低折扣进行回购实则比到期兑付更为划算。”克而瑞在报告中称。
今年4月1日，弘阳地产发布公告称，公司已于公开市场进一步购回本金总额达1.422亿美元2022年4月到期票据。wind数据显示，这笔美元债在今年1月达到了44美元的历史低点，最后的交易价格出现在今年2月，为66美元，据此计算，弘阳地产相当于六折买入。
近日美元债小幅度回升，6月17日，朗诗地产发布海外监管公告，称发行的于2022年6月20日到期的美元优先票据，公司总计已回购1.1459亿美元，并于本公告日期已全部注销。wind数据显示，这笔美元债的利率为10.5%，最后交易价格是73美元，折扣缩小到7折。
今年3月，旭辉董事局主席林中在公开接受采访时坦言：“债券现在被打压得很厉害，回报率买来有百分之五六十。我跟他们说，拍啥地啊，买债券比拍地还挣钱。当然拍地也要拍，公司还是要发展。”
“机构没信心，开始抛售债券的时候，房企多少会在公开市场回购一点，毕竟不用还100%本金了，占便宜谁不愿意？尤其是可以5折甚至更低折扣回购，相比而言，地产哪有这么高的利润？”一家总部在上海的大型房企中层对《凤凰WEEKLY地产》说。
此时房企回购，投资者多半也乐意抛售。
“债券交易价格低于净值，说明大家觉得这家房企出现违约机会很大，投资者不如拿回一部分现金，认栽退场，寻找其他投资机会。”上述上海房企的中层补充说，“这比真违约一分钱拿不回来要好。到了违约的时候，破产重组需要时间和资金还有法律支持，看过往每个破产重组案例，债权人拿回本金也就是10％-20%，所以在苗头不对的时候对折有人接，对于投资者来讲就已经很好了。”
“现在美元各种加息，投资者觉得债面利率不够吸引力且地产各种逾期爆雷，自然愿意低价转手。”上述私募基金从业者对《凤凰WEEKLY地产》说。
“炒债”的风险
看似划算的二级市场低价回购，实际上隐藏着很大的信用风险。
“评级机构认为在二级市场低价回购债券属于违约，不过这个不算法律上的违约，也不会触发交叉违约条款。”一家香港券商机构的分析师对《凤凰WEEKLY地产》介绍，“简单来说，就是败人品。”
一名股票投资者在公开论坛中介绍：“低价回购涉及公平性问题，除非回购立刻到期的债券，否则企业回购了后到期的债券，会明显损害了先到期债券持有人的利益，因为有可能回购消耗了现金流，进而造成更先到期的债券没钱兑付违约。”
今年5月，绿地香港发布公告，格陵兰香港宣布购回并注销1850万美元2022年到期债券，之后评级遭多家评级机构下调，标准普尔将格陵兰香港的信用评级从“B-”下调至“CC”，预期为“负面”，穆迪报告将格陵兰控股集团有限公司的家族企业评级从“B2”下调至“CAA2”，格陵兰香港的评级从“B2”下调至“B3”。
“在二级市场低价回购的企业往往是违约概率更大的，虽然低价回购看似占了不小的便宜，但是信用也被削弱，未来再融资的难度加大。”沈萌香颂资本董事对《凤凰WEEKLY地产》说。
克而瑞统计，5月份土地市场呈现量价齐跌的走势，溢价率回落、流拍率上涨，总成交建筑面积仅为6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上。
拍地不如买债券，这句看似玩笑的话，好像真的被说中了。