万科对“过关”充满信心

作者 | 牧也 

编辑 | 曹蓓

暴风眼中的房地产公司旗帜万科，在3月底披露2023年度业绩报告后随即召开业绩会。

如往常一样，万科在官网公开播放业绩会直播，所有人都可以观看，万科的管理层也准备充足，面对近期市场高度关切的问题，一一回应。

在3月29日的业绩会上，万科董事会主席郁亮于会上表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，保障更厚的安全垫。

“有压力，但能过关”，在3月29日的业绩会上，万科总裁祝九胜谈及偿债及融资计划时说。万科还宣布在未来两年降杠杆1000亿元，以确保公司安全。

就在不久前，万科大股东深铁宣布出资10亿认购万科旗下中金印力消费REIT；今年1月，深国资旗下投资平台深投控收购万科旗下深圳高新投6.16%的股权。万科，显然不是在孤军奋战。

银行、险资纷纷开“放行条”

险资逼债、评级下调、银团800亿驰援，整个3月，舆论笼罩着万科。万科总裁祝九胜在业绩会上回应了近期和金融机构的各类传言。

祝九胜称，穆迪下调评级对万科的影响“是相对有限的”，国寿、平安、新华各大保险公司已对万科表示了支持，以及长期合作的26家银行都给予了理解和支持。

祝九胜介绍，公司确实在短期碰到了挑战和压力，但能力和基本面没有发生根本性变化。

从万科目前的基本面来看，2024年年初万科的在手货币资金为998亿，是一年内到期有息负债 624亿的1.6倍。2023年万科新获融资约900亿，销售承压之下，万科已连续15年经营性现金流为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年的76%的高点连续5年下降。

祝九胜坦陈，目前万科的资金面挑战主要来自三方面：一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力在2024年将全面下降。

“剔除预售监管资金后，（现金流）客观上会有压力。对不同月份到期的债务，我们有相应的应对。”祝九胜说，“融资处在正常状态，有压力，但能过关。”

资金面的第二个挑战是融资模式改变。由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间。目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。

第三个挑战是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差。万科表示公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI，近期万科有望成为行业内唯一一家实现三种经营性REITs的企业。

祝九胜用“两岸援声啼不住，轻舟将过三重山”，表达了对各方大力支持的感谢和跨过阶段性挑战的信心。

万科不是孤军奋战

自助者天助。

去年11月6日万科与境内外金融机构举行的三季度业绩说明会上，深圳国资委和大股东深圳地铁集团强势力挺万科，正面应战股债两市的“空头”。

万科董事会主席郁亮在3月29日的业绩会上介绍，去年11月的会议以后，深圳多家国企和万科进行对接，采取了四大类的措施来以市场化和法治化的方式帮助和支持万科。这四大措施包括帮助万科处置流动性比较低的不动产和长期股权投资；以市场化的方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REITs；通过深圳国企和万科之间的产业协同推动多个项目的合作；以及在深圳国资积极协调下金融资源来支持万科。

随后在今年1月，深国资旗下投资平台深投控斥资，向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。3月，深铁集团又宣布拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT，认购份额为该基金募集份额总额的29.8%，认购金额约10亿元，成为迄今为止国资体系对消费类REITs认购金额最大的一笔。此外，深圳国资下属的海港人寿也认购了1亿元中金印力消费REIT。深圳国资正在以真金白银支持万科。

“目前这些项目的进展情况，有的已经完成，有的已经支付，还有的在逐步落地过程中。这些项目未来全部落地完成以后，预计可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。”郁亮称。

郁亮在业绩会上对大股东及深圳国资表达了感谢：“万科不是一个人在战斗，万科人也因此非常地珍惜和感恩深圳国资和大股东的支持，将和股东共进退，和公司同甘共苦，为公司的长期稳健发展而共同奋斗。”

全力迎接未来

今年1-2月份，万科实现销售金额334.7亿元，销售面积225.5万平方米，万科的销售回款表现依旧稳居行业第一阵营。

对于当前的市场，万科管理层仍坚持“超跌”的判断。

“市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。”郁亮说。

他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式“三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

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