王伟：对优先承租权行使“合理期限”的思考｜至正研究
王伟，上海市第二中级人民法院民事审判庭民事速裁第二团队负责人，三级高级法官
文章思维导图（左右滑动查看图片）
裁判要旨：
民法典增设了房屋承租人的优先承租权，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。但民法典对于优先承租权的规定为高度概括的原则性规定，缺乏具体的认定标准，影响了优先承租权的有效行使。优先承租权案件的处理，需要综合考虑权利行使条件，包括“同等条件”的认定以及权利行使合理期限的问题。其中，合理期限的确定，通过分析优先承租权与优先购买权的不同，宜将其确定为等于或短于优先购买权的十五日。同时，优先承租权的行使效果，应当认定为在承租人与出租人之间按照“同等条件”成立合同关系，并以此为考量，来处理优先承租权受到侵害时的责任承担问题。
【案 情】
原告（上诉人）：A公司
被告（被上诉人）：B公司
第三人：C公司
上海市虹口区汶水东路X号底层房屋产权人为案外人D公司，原管理人为虹口房地产咨询公司。原告A公司承租房屋多年，根据2014年4月17日原告（乙方）与虹口房地产咨询公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》，双方约定：房屋建筑面积为1329平方米，用途为商用，交房日期2014年4月1日前，租赁日期自2014年4月1日起至2021年9月30日止。2014年4月1日起至2015年12月31日每年租金为380,000元，自2016年1月1日起至2021年9月30日每年租金为400,000元。租金每三个月支付一次。协议还约定：2-2租赁期满，乙方应如期返还该房屋。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订租赁合同。2019年底上海虹房（集团）有限公司将系争房屋委托给被告B公司经营管理，期限自2020年1月1日至2022年12月31日，为此原、被告及虹口房地产咨询公司签订《房屋租赁合同补充协议》：自2020年1月1日（本协议生效之日）起原合同中的出租方由虹口房地产咨询公司变更为被告，虹口房地产咨询公司作为出租方的权利义务由被告承担。合同其他条款维持不变，补充协议未涉及内容按照原合同约定执行。原告一直正常支付租金。2021年7月始，原、被告之间曾多次就续租涨价问题进行口头协商，双方未达成一致，2021年9月13日被告致函原告：贵司承租的房屋租赁合同将于2021年9月30日到期，现我司决定不再与贵司续租，特此告知如下：请贵司于2021年10月1日前搬离该租赁房屋，并结清剩余房租、水、电、燃气、电信宽带等相关费用，做好清场工作将该房屋移交至我司，若逾期未搬离该房屋产生的一切后果由贵司承担。
一审法院另查明，2019年3月28日，原告与第三人签订《承包经营合同》，第三人就原告所营运管理的汶水东路汽车快修站（汶水东路X号）予以承包经营，合同自2019年4月1日起施行，在甲乙双方未提出新的调整计划并达成协议前，双方的合作形式无固定结束期限。系争房屋另有一部分面积由E公司用于洗车经营使用。
一审法院又查明，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋租赁合同（非居住类）》将系争房屋出租给第三人，约定：建筑面积1329平方米，作为商业使用，租赁期限自2021年10月1日起至2024年9月30日止。租金起算日为2021年10月1日，甲方于起租日的当天即2021年10月1日向乙方交付该房屋。月租金合计为80,850元，租金每三个月支付一次，乙方应在每个支付期首月10日前将租金支付至甲方指定账户。甲、乙双方约定，在本合同生效当日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额为2个月的租金，即161,700元。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。该合同签约日期处留白。2021年11月12日第三人转账给被告404,250元，备注：房租。2021年11月19日被告向第三人出具房屋租赁押金收据，并同日开具租金发票，备注：汶水东路X号底层甲2021年10-12月租金（转账）。
还查明，2021年10月26日，被告工作人员告知原告法定代表人已和第三人签订租赁合同，并表示：“上周五（2021年10月22日）集团批示和C签合同”。2021年12月1日，第三人法定代表人曹某通过微信方式将第三人与被告签订的房屋租赁合同发送给原告。2022年1月原告提起本案诉讼，起诉状落款日期为2022年1月19日，2022年1月20日原告向被告发函主张优先承租权。
【审 判】
一审法院认为，本案的争议焦点为原告是否享有优先承租权。根据法律规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。本案中，被告与第三人签订的租赁合同无日期，双方对实际签订日期存在争议，对此，法院认为，如该合同实际签订于原、被告合同履行期限届满之前，则被告应将同等条件通知原告，并给予原告合理时间以决定是否继续承租。如果该合同实际签订于原、被告合同履行期限届满之后，按照被告与第三人所述签订于2021年10月中下旬，此时原告租赁期限届满时间尚短，且原、被告之间也尚未进行腾退交接，此前双方亦就续租进行过多次协商，被告应明知原告具有继续承租的意愿，在此情况之下被告仍负有将同等条件通知原告，并给予原告合理时间以决定是否继续承租的义务。被告主张根据合同约定，原告已放弃优先承租权，但合同仅对续租形式进行了约定，并未直接约定优先承租权，故原告有权行使法定优先承租权。该权利行使的前提是原告获知被告继续出租的意愿及租赁条件。本案中，被告无证据证明其与第三人签订合同前已通知了原告。但根据现有证据，2021年10月26日原告已得知被告与第三人签订了租赁合同，至迟于2021年12月1日得知了上述合同的内容，即“同等条件”，其应在合理期限内明确作出是否行使优先承租权的意思表示。关于合理期限的长短，可以参照优先购买权的行使期限15日。但原告直至2022年1月才以提起诉讼、向被告发函等形式要求行使优先承租权，超过合理期限，可视为其放弃了优先承租权。一审法院判决：驳回原告A公司的诉讼请求。
一审判决后，A公司不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉。
上海市第二中级人民法院二审经审理，判决驳回上诉，维持原判。
【评 析】
为落实租购同权住房制度的要求，保护承租人利益，《民法典》合同编第十四章增设了房屋承租人的优先承租权，即租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。这一条款的出现，将之前散落的各项地方性法规上升到了民事基本法之中；也将优先承租权从一项基于当事人约定产生的权利上升为了法定权利。但民法典对于优先承租权的规定过于简单，只有25个字，关于优先承租权的行使条件、行使方式以及侵犯了优先承租权应当承担的法律后果均没有明确；这种高度概况性和原则性的规定，缺乏具体的认定标准，影响了优先承租权的有效行使，司法实践中承租人主张优先承租权的案件最终判决获得支持的占比较小。故有必要对优先承租权制度的体系构建进行研究。
一、优先承租权的行使条件
承租人行使优先承租权时，应当遵循有约定从约定的原则，即如果双方租赁合同中对于优先承租权有明确约定的，应当按照约定的方式行使。在租赁合同对于优先承租权未作明确约定时，笔者认为，承租人行使优先承租权需同时满足以下条件：
（一）承租人接受出租人给予第三方的“同等条件”。所谓同等条件包括租金、租期、支付方式、租赁用途等可能影响双方权利义务的内容。首先，同等条件体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的租金数额不低于出租人与第三人预定的价款。其次，在支付方式上的等同，如果出租人允许第三人分期支付租金，出租人也必须同样允许承租人分期付款。再次，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时，承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，也构成同等条件，承租人必须履行这项从给付义务。当出租人与第三人约定的租金标准明显高于当地市场价格或者租金支付方式与常理不符等，司法裁判者应结合案情、市场规律等综合确定出租人与第三人是否存在恶意串通、损害承租人权益的情况。
（二）承租人在知晓同等条件后的合理期限内行使优先承租权。承租人应在合理期限内明确做出是否行使优先承租权的意思表示，超过合理期限未作意思表示，应当视为放弃优先承租权。“合理期限”的性质为除斥期间，不适用中止、中断及延长的规定。理论界虽然普遍认为承租人应当在“合理期限”内行使，但对于“合理期限”的起算点，具体为几日有不同的观点。有学者认为应当从出租人履行了通知义务后开始计算“合理期限”。
对此，笔者认为，应当从承租人知晓或者应当知晓出租人与第三人之间关于租赁合同的“同等条件”之日作为“合理期限”的起算点。理由如下：首先，从承租人知晓“同等条件”之日，便可以开始决策是否愿意接受同等条件，是否行使优先承租权。其次，在优先承租权关系中，出租人虽然有通知义务；但出租人却出于种种考虑并不愿意或者不肯及时告知优先承租人其与第三人之间的“同等条件”。而鉴于社会生活的多样性与复杂性，承租人可以通过其他途径知晓“同等条件”，如果从出租人履行了告知义务之日起计算，则可能导致出租人、承租人与第三人之间不确定的法律关系无限拖延，不利于及时高效的确定法律关系。试举例说明，某承租人在2021年1月1日通过其他途径得知了出租人与第三人签订了房屋租赁合同，且拿到了租赁合同的文本；但却一直不要求出租人按照“同等条件”与之缔约；一年之后或者数年之后承租人向法院起诉要求出租人按照“同等条件”缔约。如果以出租人履行了通知义务之日起算合理期间，则合理期间至起诉之日也尚未开始计算，显然将导致出租人、承租人以及第三人之间法律关系不确定的状态无限期延长，有违优先承租权制度设置的立法本意。
对于“合理期限”应为几日，有学者认为可以参照《民法典》中第七百二十六条第二款优先购买权的规定，即“出租人履行通知义务以后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”，将优先承租权行使的合理期限也规定为十五日。
对此，笔者认为，优先购买权与优先承租权都是对房屋出租人出售、出租房屋的处分权能进行必要、合理限制，以给予承租人能够长期占有、使用房屋的预期。基于这种对未来的预期，承租人可以投入较多的人力、物力于房屋之上，实现承租人与出租人共同的利益最大化。特别是在商业房屋的租赁中，在固定的商业场所建立商誉，拓展商业资源，吸引潜在顾客群体，保障并推动营业资产的可持续获得；有助于激发投资的积极性，稳定市场预期。在承租人优先承租权的法律规定尚不具体明确时，原则上可以参照《民法典》关于优先购买权的规定。
但在具体参照时也应当注意两者之间的差别。优先承租权与优先购买权具有如下区别：其一、买卖合同是典型的一时性合同，在优先购买权关系中出租人将房屋出售过户后，对房屋的收益、处分权能相应转移给下家，故无论承租人，还是第三人购买房屋，对于出租人影响较小；但对于承租人而言，其愿意接受出租人与第三方商榷的“同等条件”购买房屋，改变租房的现状，说明其与房屋的粘合度较高，或者换言之，待出售的房屋对其生活、生产较为重要，相比较于出租人的通知义务，承租人需要承担巨额的金钱给付义务，故在优先购买权关系中应更加侧重于对于承租人利益的保护。
而在优先承租权关系中，基于租赁合同为典型的继续性合同，房屋由何方租赁、房屋的使用状况、与邻里的关系或者是经营的业态都与出租人息息相关，出租人在选择承租人时有一定的主观信赖因素。而对于承租人，其对房屋的成本投入应基于对约定租期的合理预期，其对租期届满而无法续租应有预见，故在保护承租人优先承租权时，更应尊重出租人的缔约选择权。
其二、在优先承租权关系中，出租人与承租人在租期届满之前的较长时间内就开始围绕续租进行商谈，当双方就租金、租期无法谈拢之后，出租人对外发布招租的广告，并与有意向的第三人洽谈。出租人与第三人就租赁合同的基本条款达成一致并将该“同等条件”通知优先承租权人时，优先承租权人已经有足够的时间考虑清楚其能够接受的租赁条件；这与优先购买权中出租人决定出售房屋的时间具有不确定性、无法预期的状况完全不同。优先承租权人完全可以在租期届满前考虑清楚其愿意以何种条款承租房屋。基于上述区别，笔者建议在司法解释的制定中将优先承租权行使中的合理期限界定为等于或短于优先购买权的十五日；以尽快结束不确定的法律状态，降低交易的时间成本，实现社会整体利益的最大化。
二、优先承租权行使的例外情况
承租人不能行使优先承租权的情形：首先，当出租人不具有出租意愿时，承租人不享有优先承租权。法律虽保障承租人的优先承租权，但不能以损害出租人的权益为前提。租赁期限届满后，出租人如要收回房屋自用，基于出租人所享有的处分权，承租人不能享有优先承租权。在笔者检索的案例中，存在一种较常见的案件类型，即:出租人在租期届满后，起诉要求承租人搬离并支付占用使用费。承租人抗辩，其享有优先承租权，而出租人表示涉案的房屋将收回自用。法院遂判决因房屋不再出租，承租人不享有优先承租权。但现实往往是优先承租人搬离房屋后，很短的时间之内出租人即将房屋再行出租。在此种情况下承租人是否享有优先承租权呢？笔者认为，出租人以此种方式阻挠承租人行使优先承租权，其必然也将承担部分的房屋空置损失。如果出租人空置和自用的时间非常短，仅为一个月至三个月左右，则应当认定出租人为恶意侵犯承租人的优先承租权；但如果出租人空置或者自用长达数月或者一年之久，此时即不应当认定出租人为恶意侵犯优先承租权。司法实践中可以结合空置时间的长短、另行出租的租金差异等综合判断出租人是否恶意侵犯优先承租权。
其次，承租人如果有迟延支付租金、擅自转租、改变房屋结构等符合合同约定解除条件的根本违约行为，承租人不能行使优先承租权。但如果只是显著轻微的违约行为，比如迟延支付租金几日，尚不构成合同约定的解除条件，则依照谦益原则，出租人不应拒绝承租人优先承租的请求。
再次，房屋存在客观无法使用的状况，比如征收、拆迁、危房以及违章搭建的房屋等，承租人也无法享有优先承租权。
三、承租人行使优先承租权的后果
当承租人接受了“同等条件”，并在合理期限内向出租人提出要求按照同等条件签订租赁合同，能否产生直接缔约的法律效果呢？
司法实践中，存在一种错误的认识，即认为按照缔约自由的原则，不能直接判决成立合同关系，优先承租权人只能主张出租人承担未履行通知义务的赔偿责任或者缔约过失责任。对此，笔者认为，如果不能直接认定双方成立合同关系，客观上将导致优先承租权人不能继续占有使用租赁房屋，不利于维护承租人使用收益租赁房屋而形成的稳定的生活与经营状态，致使优先承租权制度落空。
笔者赞同将优先承租权参照优先购买权定性为附条件的形成权，即凭单方面的意思表示即可发生变更法律关系的效力的观点。优先承租权人在行使条件具备时，只需要向出租人作出行使权利的单方面意思表示，租赁关系即成立。于司法实务之中，即承租人可以向法院请求判决其与出租人在同等条件下成立房屋租赁合同关系，并请求判令对方履行该租赁合同中的义务。与此同时，出租人与第三人之间的租赁合同也应当有效，客观上即形成了一物二租的双重租赁关系。第三人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。法院在查明两份租赁合同均为有效的情况下，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第五条的规定处理。实践中，通常在认定两份租赁合同均为有效的情况下，因优先承租人基于原租赁合同已经合法占有租赁房屋，故按照司法解释中的履行规则，可以判令优先承租权人与出租人之间参照“同等条件”成立合同关系，并依照合同履约。对于无法履行的合同，守约方可以主张解除合同，并要求出租人承担损失赔偿责任。
四、侵犯优先承租权的救济途径
没有救济就没有权利，没有救济途径与手段的法律同样是没有意义的法律，而救济的效果如何关系到法律的价值与目的能否真正实现。
出租人未履行通知义务，导致承租人无法行使优先承租权时，承租人可以基于权利保护的法定性，要求出租人赔偿据此产生的相应损失。但如果承租人通过其他渠道已经知晓了订立合同的“同等条件”在合理期限内未行使优先承租权，视为其放弃了优先承租权，在此种情况下，并不能要求出租人承担赔偿责任。
对于优先承租权受到侵害后应当承担的法律责任，笔者认为，应针对优先承租权受到侵害的方式不同，区分对待：
首先，如果出租人没有履行通知义务，而承租人也未能通过其他途径知晓出租人与第三人之间的“同等条件”，承租人丧失了按照同等条件缔约的机会。此时应当按照机会丧失理论计算损害赔偿的范围，即首先确定机会丧失的比例，将实际损失，包括另行租房支出的中介费用、搬场费用等与机会丧失比例相乘，得出具体数额。在机会丧失比例无法明确的情况下，由司法裁判者根据个案情况，合法行使自由裁量权。
其次，如果承租人行使优先承租权已经与出租人成立了“同等条件”的租赁关系，而出租人拒绝履行，优先承租权人可以按照租赁合同中的违约责任，要求出租人承担责任。当违约金不足以弥补损失时，优先承租权人可以要求赔偿损失，在赔偿损失中应遵循民事赔偿的损害填平原则。即出租人应赔偿承租人因丧失优先承租权而产生的实际损失以及必要的、合理的可得利益损失。一般而言，具体赔偿范围包括：一、承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；二、承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；三、因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。出租方的损失，可参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。
再次，出租人与第三人恶意串通签订虚假的租赁合同损害优先承租权人的利益时候，因恶意串通的合同无效，优先承租权人可以要求确认合同无效，赔偿损失。
*为方便网络发布，已删除脚注