中山又有盘破2.3万！方直项目蓄客110天，下月开卖！（地价1.35万）
亮相110天，仍未开盘，“拖”字诀，是高价地块在目前市场下常态。
近日，房叔再次实地探访位于火炬开发区的方直香山墅。
值得回顾的是，该项目为今年1月10日中山开年首拍，方直以以总价6.56亿+51360平配建，折合楼面价1.35万/平夺得。
▲方直香山墅周边
时至今年将过，该楼面价仍位列地价第三位。
从该项目以临时展厅亮相，方直香山墅已入市3月有余，但至今仍未开盘。房叔去实地了解到：
● 楼面地价1.35万/平，主力售价为2-2.3万；
● 共13栋住宅，主打户型为86㎡，可做四房；
● 6米层高，主打空中别墅，为中山首例；
● 主打深中通道第一站，周边生活配套较缺；
● 首推4栋单边和5栋，将于下月开盘；
主力售价2-2.3万
将于下月开盘
方直香山墅，位于火炬开发区东镇东二路，共13栋住宅，总建面10.9万平，主打户型面积段为86平。
项目采用围合式设计，从效果图上看，有5栋为十字建筑设计（空中墅），有6栋为一字型建筑设计，另外两栋为“品字型”布局。
▲方直香山墅效果图
事隔两月，房叔再次到现场实探，发现该项目仍未开盘。距离该项目从9月6日开放临时展厅开始，已经110天。但销售表示，下个月将开盘。
价格上，据销售表示，目前售价为2-2.3万/平。在算价更是简单粗爆，直接以2.3万X86平来计算，大致总价在198万左右。
认筹上，诚意登记冻结3万，可以享受开盘时除优惠外额外98折，最低首付，可以做到12万。
楼盘 | 主推(㎡) | 价格(元/㎡) |
福晟钱隆华府 | 84-107 | 装修17000 |
星耀广场 | 120-210 | 毛坯16000 |
浩昌·悦景湾 | 88-110 | 毛坯18500 |
君华硅谷 | 85-150 | 毛坯17000起 |
▲数据：中山房天下
项目整体建筑不高，容积率为2.5，绿化率38%，规划549户单位，但规划约988个车位，车位比绰绰有余。由于拿地时，占比有51630㎡的人才房配建，从效果图上看，将安排在“品字型”的两栋建筑中。
但从目前周边项目均徘徊在16000-18000元区间单价上，尽管带有超高的附加值，但方直香山墅要打破板块价格天花板，还有待市场进一步考验。
首推4-5栋
6米层高+86平做四房
从拿地到正式亮相，尽管是首次进驻湾区，方直秉持“黑马”之势，短短半年间，在中山拿下三个项目，关于入市价格与打造产品的消息，也一直被坊间热议。
▲方直香山墅10月份现状
▲方直香山墅12月份现状
高地价、热板块、近深中通道……作为首度进军中山的产品，方直集团以“天颂”系高端系，来打破热度。
在实地走访中，方直香山墅周边较为荒凉，除了钱隆华府位于对面之外，周边大都为工厂等，300米之外，吃喝娱乐等配套，需开车前往或等项目竣工自带商业完成才可满足。
▲方直香山墅周边以工厂为主
当然，作为最大卖点的，无疑是“深中通道首站”。
在规划中，方直项目位于深中通道出口之一黎村附近（规划中），大约3公里，开车前往约5公钟路程。
此外，项目最大的亮点当属为6米复式+86平四房的住宅产品。此类产品与珠海的雅居乐29120元/平地王类似，实用率较高、两层、附加值较大，可“稀释”地王项目带来的更贵价格。
▲方直香山墅园林
作为以园林起家的方直集团，关于园林打造上，自然是最备受关注的点之一。
▲方直香山墅平面图
园林上，其采用三进一环的设计理念，打造感官公园理念的公园带、一进兰溪园二进香云园三进浅山园的院落、八大架空主题和青石叠水、香云亭、圓月清溪等十大园林。
房叔在探访中了解，方直香山墅将首推4-5栋，其中4栋为单边，皆为86平单位。
户型成专利
86平享124平，实用率约140%
此前，项目已开放了2座实体样板房，皆是86㎡的四房单位，但不同格局，看点颇多。专利户型也一直是方直项目的宣传卖点之一。
由于是实体板房，也就是说除了室内交标，视野、景观、遮挡物等均一目了然。
在86.44㎡这个四房户型中，为南北朝向，格局为四房两厅两卫，带主套。
▲一层卧室
▲一层客厅
这个户型的客厅为竖厅设计，开间为4.3米，厨房为L型。一层为一房一厅一厨一卫设置，基本满足的是动的需求，四口之家也可以保持一定的私密性。
▲二层主卧
▲二层卫生间
二层为三房一卫，可将自己与孩子的起居安居在这。三个房间中，有两间房与主阳台同为南北向。
▲二层次卧
▲二层多功能房
其中一个为多功能房，样板房中设为书房。
第二个户型，同为86平，但格局不同。户型所在的为5栋，为2梯4户，采用错立叠层，奇数层一楼是偶数层的二楼，朝向为南北向。
▲一层奇数层04户型
▲二层看一层视角
▲一层客厅
相比于第一个户型，因为中空，这个格局一层少了一个房间，但空间感觉更为阔绰。
▲楼梯
由于是采用奇偶层错立咬合设计，因此这个户型二楼中间为中空，二层可做户型图上的两房，也可在主卧与书房之间，做一个推拉门，形成三房。
中空之后空间感十足，站在一楼显得非常亮眼，6米层高令人愉悦。
总结一下，这两个户型的最大优点是很大程度上拓展景观面，6米层高、86平做四房、高实用率皆非常不错。
不过，4栋有朝向路边，不远处的主干道可能会让部分买家介意。尽管园林打造是景观亮点，但往外的视野景观确实有所欠缺，房叔认为最好去实地看看，感受下距离和车流声音，会更有发言权。
最后，2-2.3万的价格，对面之前大肆宣传回购的福晟钱隆华府目前1.7万起的价格，对比差异明显，产品的吸引力能否打败价格的落差，也是仁者见仁智者见智。
ps：加房叔个人微信：At29inzs，备注进群，就能看中山城建、楼市、土拍最新资讯哦！
△识别二维码加房叔微信进群△
———房叔的精彩文章———
👉板块解读：万科42亿新项目曝光！越秀一周卖600套！双豪宅杀出，东区火炬爆发了！
👉中山旧改：一大批富豪来了！刚刚，南朗、南头、东凤、神湾、黄圃三旧规划都发布！
👉最新政策：国家全面叫停新增填海审批！中山翠亨新区将……
👉民生工程：猛砸56亿！中山治污大工程！远洋城、天奕国际、凯茵豪园等数百个小区受益！
———关于房叔———
嗨！我是中山房叔。
接下来，中山房叔将秉持客观、准确的态度带来有趣、有料的楼市资讯，让你买房更加轻松。扫描下方二维码，关注我们吧！
———房叔有了新伙伴———
嗨！在中山的胶己人，我是潮汕楼市君！
未来我将秉持客观、准确的态度，让你更加直接、详细了解家乡楼市资讯！扫描下方二维码，关注我吧！