被暴击的深圳学区房，给中山什么启发？（附10个真诚建议）
深圳，从不缺乏“热搜”。
这个月的两件大事，又超出了房叔想象。
一是，2周前“无奈之跪”的深高风波。
起因是5月底，深圳高级中学初中部报名的最后一天，福田8间按照住宅程序、占据购房指标购买的单身公寓，被踢出该学区积分入学一类档。
这样一来，买了“商务公寓”性质房子的业主，几乎没有机会入学。
他们哭诉，房子虽只有二三十平，但之前入读都被认定为住宅，而不是公寓。而且，购买的价格也是一样的，都是十多万一平。
当中出现了一张今年以来最震撼我的一张照片：
为了学位“维权”，一群花了几百万买房的家长，来到教育局门口，跪下申诉，渴求解决方案。
二是，1周前深圳500万“蹲”险些重现江湖。
6月10日，位于光明区的金融街华发御府，宣告第二天9点认筹，结果傍晚就有一大群人跑到现场，要彻夜排队到明天，第一批拿号。
当时，项目394套住宅刚拿预售证，起价4.7万/平，高价5.3万/平，均价5.09万/平。
最后，历经5天登记，收获8998批客户。认筹金100万/人，5天冻资89.98亿！相当于22人抢1套房。（详戳这里）
因为地段+学区+ 一二手倒挂，炽手可热，也是今年入市最早的网红盘。从媒体披露的信息看，中签可能会接近10:1。
好在开发商警觉，很快就疏散了人群，取消了认筹。
一“跪”一“蹲”，如同魔幻现实给我们的一个灵魂拷问：
优质学区，真的那么重要吗？学区房的逻辑在变化，还能买吗，要怎么买？
第一个问题，优质学区真那么重要吗？
作为一岁小孩的父亲，对这个问题更为敏感些。
比方说我去年底看到的一个视频。
抖音大V史别别的《北漂生存图鉴之学生家长》视频，讲述北漂一家，为了小孩能考上人大附中，负债60万。
当中最触动我的是，小升初考试需交8000元报名费，但主人公要孩子参加20场；还有最后：“孩子不是天才，但想努力让他们知道外面的世界到底有多大”。
该视频引发3万+的评论，其中“心态崩了”的，占大多数。
再说一个视频。
同样是去年，巴菲特的年会上，一个11岁的孩子向股神提问，挥洒自如。
▲优秀的小孩
感慨之余，令我一个大男人自惭形愧。
是的，包括发生在房叔身边的情况，都彰显学区与教育真的很重要。
表现在房价上，同样如此。
上文深圳的情况，其实是因为今年来疯狂的深圳学区房价。
来自南方楼事消息，从今年2月开始，学区房放盘量呈“量跌价涨”之势。
短短两个多月，各重点学区涨幅5-10%不等，有的16年楼龄小区大涨1460%，有的总价甚至涨超过200万。
▲统计于年初 图源/南方楼事
多个重点学区的资深经纪人一致表示，多盘小户型猛涨，最夸张的甚至同比涨200-300万.....
广州呢？在上半年，广州房产曾推过一篇文《市场这么差！这些楼盘却能逆势上涨》，三个重大因素中，就包括学区。
他提到，优质学区房是房价助推器。
无论是郊区，还是市区，都是保值的，中国家长对教育的关注和投入程度，远超想象。
当南沙多数盘降价、甚至最高降70万/套时，占据广州市外国语附属学校省一级学位的越秀滨海珺城，二手价格却在逆势上涨，交投活跃。
一线城市活跃，是理所当然，而一般趋势晚于广深一年左右的珠中呢？其实也有迹象，珠海更为明显一些。
比方，2019-2020年珠海最火的双学区房——五洲花城，其每次开盘，不打折、不够卖。
该盘房价4万+/平，首付定金要100万，要一周内付清。但房叔就有两个朋友，都是卖掉两套房去买。
举了这么多例子，无非想讲，即是每一所城市的头部教育资源都是有限的。并且随着城市能级的不断提高，学区房的价值也将被不断放大。
这一点未来大概率不会大改。
回归至中山，学区属性虽滞后。但目前教育资源更优质的东区，也早已成为各镇区人追逐的对象，来自链家的数据，东区朗晴轩、万科朗润园等小区，因坐拥优质学区，一直是稳居2万/平，经久不衰 。
今年，因“多校划片、民办100%摇号”，中山学区的话题，依然很旺盛。引发了不少购房者和家长探讨：
中山学区房，还能买吗？
其实很好理解，以广州越秀、中山东区为例，这些片区名校众多，教育资源比较均衡，即使实行多校划片，也不用担心派到太差的学校。
而那种名校少、教育资源不均衡的片区，多校划片的影响就比较大了。
所以，学区房的概念并不会真正消失，只不过大家以后买学区房的思路彻底变了：以前只需要关心具体的学校，未来则要关心一个片区整体的教育水平以及成长性。
也正因为此，东区每个新盘出来，大家都会看看它将被划到哪一个小学。
比如最近将开的新盘利和文华里，房叔去踩盘时，销售就表示，大概80-90%的购房者，是冲着学区而来。该盘属桥岗社区，大概率将划分到朗晴或雍景园小学。
言至此，中山学区房能不能买，态度已很明确：好的教育一定都是贵的，不论哪个时代都一样。
我们可以期待未来教育资源会分配得更均匀，但千万别天真的以为它会变得一视同仁。
毕竟，资源分配是需要某些东西来区分优先级的。
最后，学区房该买还是得买，但也不能乱买。这里有几个通用观点（引用自珠海买房计划），仅供参考：
一、城市会发展，人口会迁移，学校的排名也在变化，因为教育最重要的并非师资，而是生源。买学区房要顺着城市发展的方向走，被重视的地方，未来也大概率会是教育资源更丰富的地方；
二、想获得优质的教育资源，3年以内买当下最好的，3年以上则可以买未来有潜力的；
三、判断学校未来有没有潜力，看它周边的楼盘贵不贵、新不新、有没有城中村、以及区域是否得到重视；经济指标也是一个参考，比如你看中山去年经济人均靠前的东区与小榄。
四、学区房本质还是用来住人的，必须具备居住属性。不同定位的小区，购置学区房的方式也有所不同，大致有以下几点方向：
1）旧小区买小不买大；
2）刚需盘不买改善户型；
3）改善不买旧，能买好就不买差；
4）重点区域的一手/次新学区房可以买；
5）没落区域的一手/次新学区房则不碰；
6）用完学区就撤，不把钱花在不需要的地方。
为何周边豪宅遍地的小学，一般后期教育会越来越好？一是生源，二是家长注重教育。
▲学区的关注度很高
一个真实的故事，买了贵房子的家长，看学校里放幻灯片的机器更新不上，一口气就出钱换了。家长这么重视，教育只能越来越好。
所以，我们判断一所学校好不好，固然要看它的历史成绩，更重要的是看它的未来趋势。未来行不行，关键看两条：老师的水平，家长的层次。
正如知名公众号朱罗纪在《刚需买房三大铁律：地铁、学校、mall》里所提及：教育是第一重要的。没有地铁还能买车，但没有学校只能搬家。
最后，祝各位的孩子都能上到心仪的学校，也期待我们以后不会再问出这样的问题。