【首次曝光】中山腾讯创新中心，板块报告.pdf

火炬中心区，价值突显！

6月中旬，《火炬十四五年规划腾讯创新中心》出炉，“腾讯创新中心”首次写进了官方文件当中。

除了说要加快建设之外，甚至喊出了“超前谋划科技新城中轴线地标，打造火炬CBD科研+产业+人才”高质量服务平台的想法。

| 腾讯创新中心，写进火炬十四五

随着腾讯创新中心落址火炬，其所在板块更是“热点”，更多的企业总部、高精尖技术以及国际人才，无疑将纷至沓来。

那么这个板块发展前景如何呢？今天，房叔按照区域报告的形式，为大家梳理一下腾讯创新中心板块。

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腾讯创新中心板块报告

目录

一、腾讯创新中心在板块的位置

二、腾讯创新中心板块将如何打造？

三、那么这个板块发展前景如何？

四、板块内各盘推货产品及价格

五、板块竞品分析

六、这个板块规划情况

七、大环境利好浅析

首先，我们先来了解腾讯创新中心板块的位置。

腾讯创新中心在板块的位置

去年10月，一纸规划，给火炬最中心的地段腾挪出了商业配套和240米地标，并将其命名为“火炬之心文创PARK”。

| 控规图

其住宅+商业+地标的模式，与中山108、雅居乐北塔等综合体项目类似，都是所在片区的“新中心"。

而在今年“3.28”，官方提到：腾讯云公司加大在中山的投入及与中山市政府的深度合作。

计划打造“一总部+两中心+一基地”的格局，以腾讯大湾区西岸总部深入参与中山市智慧城市建设，提供文旅创意、城市管理、营商环境等服务。

经几位业内人士证实，腾讯大湾区西岸总部确实落在中山，并且就是此前提到过的火炬之心PARK。

科技大IP的魅力，大家早有耳闻。
在深圳，最贵的是腾讯、中兴与大疆扎堆的南山；在杭州，阿里巴巴总部所在地——未来科技城，频现“万人摇号买房”；华为带动的东莞松山湖，就更不必多言。

科技板块	均价	VS	CBD板块	均价
深圳后海（深圳湾）	15.2万/㎡	深圳福田中心区	9.3万/㎡
杭州未来科技城	33442元/㎡	杭州上城区	45131元/㎡
东莞松山湖	40151-53730元/㎡	东莞南城	2.6万/㎡
北京中关村	10.8万/㎡	国贸CBD	6.9万/㎡
数据来源：安居客、东莞市住建局

很明显，巨头企业所在的片区，周边房价都会随之上涨，甚至会超过城市中心的房价。
对于中山来说，腾讯大湾区西岸总部所在的这个板块，就是这样一个价值高地。待到项目落地，其所在的板块届时将会迎来价值大爆发。腾讯创新中心板块将如何打造？

那么这个片区将如何打造呢？

根据《中山火炬开发区中心城区及中轴线城市设计》显示，要将火炬中心城区打造成为粤港澳大湾区科技创新引领示范区。

| 总平面图

| 效果图

如何去实现这个定位？规划中提到从产业、创业氛围、城市形象三个方面出发，包括珠江西岸智造服务新基地、中山市科创新城主引擎、火炬区科创商务活力新城区。

首先是打造珠江西岸智造服务新基地，聚集珠江西岸传统制造转型升级所需高端产业服务要素，助力营造湾西千亿级产业集群发展环境。

其次，是打造中山市科创新城主引擎。全方位的科技研发服务支持，成为中山市最具创新创业氛围的活力城区。

最后是打造火炬区科创商务活力新城区，高品质、高颜值、高辨识度的宜居乐业家园，魅力城区。

具体如何做呢?

• 大力发展高新技术产业，布局6大产业

综合目前产业现状分布、产业落地需求、潜力用地情况、场地供给条件等等因素，火炬中心区将设立有6个产业区。

分别为科技成果展销区、高端生产服务业区、数字创意产业区、新一代信息技术产业园、智能医疗设备及数字健康服务产业区、人工智能与智能制造产业区。

毫无疑问，这些都是高新技术产业。

• 构建“T轴、两带、八区”的区域发展新格局

以科技街为中点，打造城市客厅、创智云城、都市水乡、国际社区、智造走廊等区域，发展城市TOP智汇走廊和滨水码头文创走廊。

• 新增配套设施，满足多元化人群需求 

规划好整体布局，接下来就是配套的升级。

构架多个核心公共项目，囊括总部商务中心、水岸商街、商业综合体、湾区竞技体育中心、文化综合体、会展中心、码头文化博物馆、港铁联运中心。

此外，还将新增集装箱公园、工业花园、外滩公园、河口公园、中央公园等。

其中外滩公园处还设立有摩天轮地标，隔河对望民众街道。

可以预见，火炬的心脏地带，一个“新中轴”将拔地而起。未来将集中发展总部办公、科技研发、休闲商业等复合型经济，重新定位火炬城市新封面。

那么这个板块发展前景如何？

推开腾讯创新中心、火炬之心的规划来看，该片区本身“底色”也是极好的存在，现有的配套吸引了不少置业者安居于此。

摊开地图，不难发现，这里就是火炬正芯，四面八方都是快速路环绕。

比如，中山重要交通干线世纪大道。

该道路要进行快速化改造，工程总投资92.47亿，全长约22km，是一条贯穿中山东西走向的快速干道。

据了解，项目具体路线为西起东明路，终点处与马鞍岛翠海道相连，途中跨越中山多个区域。

| 岐江新城规划透露了世纪大道走向

其中，世纪大道沙濠段道路已于去年动工，烟筒山隧道的北侧隧道也即将贯通。

而其余路段，市住建局表示，岐江新城内的世纪大道将于年内动工。

又如，沿江路、玉泉路和逸仙路都被规划为快速路，设计车速为100km/h，这比坦洲快线（80km/h）、博爱路（60km/h）、长江路（80km/h）都要快。

其中，按照规划沿江路能通往马鞍岛未来大道，且连接深中通道第一出口。也就是说火炬中心区的居民可以凭借这条快速路抵达深中通道。

教育上，就有转为公办学校的卓雅外国语学校、火炬中心小学、火炬一中、香晖园小学等等，从幼儿园到初中一站式教育资源齐全。

而商业上，更是坐拥火炬唯一大型商场——太阳城（或将进行重新改造）。

配套齐全了，生活质量也少不了。

板块内囊括约240亩得能湖公园、约60亩的火炬体育公园（西园）、火炬国际会展中心、世纪广场......

板块内各盘推货产品及价格

目前片区在售和待售住宅项目不算多，共有7个。

火炬中心城区板块在售/待售项目
项目	均价	产品
越秀建发·玺樾	1.55-1.7万/㎡ 带装修	89-162㎡ 三至四房
招商禹洲云鼎府	1.9万/㎡ 带装修	89-143㎡ 三至四房
裕龙君悦	1.6万/㎡ 毛坯	74-134㎡ 二至四房
星耀广场	1.4万/㎡ 毛坯	122-153㎡ 三至四房
澜溪泮岛	1.75万/㎡ 带装修	101-148㎡ 三至四房
泰瑞居	1.6万/㎡ 带装修	88-108㎡ 三房
健康花城·璞悦	待定	89-125㎡ 三至四房
数据来源：房天下  统计时间：2022.6.27

越秀建发·玺樾于上周六开盘，首开2/3栋89-162㎡三至四房户型，带装修出售，开盘价1.55-1.7万/㎡。

开盘回顾→现场火了！刚刚，中山火炬越秀开盘，1.55-1.7万/平！

| 越秀建发·玺樾楼栋平面规划

招商禹洲云鼎府位于得能湖公园旁，主打园景。目前在售89-143㎡三至四房，带装修均价1.9万/㎡。

| 招商禹洲云鼎府

裕龙君悦与星耀广场均为毛坯出售。前者均价1.6万/㎡，在售面积为74-134㎡；后者均价1.4万/㎡，在售面积122-153㎡。

泰瑞居与澜溪泮岛位于板块边缘，同为带装修出售。泰瑞居均价1.6万/㎡，在售88-108㎡三房户型；澜溪泮岛均价1.75万/㎡，在售101-148㎡大户型。

| 澜溪泮岛

至于待售项目健康花城·璞悦，预计在7月下旬开放销售中心，主推89-125㎡三至四房户型。

板块竞品分析

正如开头所说，火炬最受关注的两个板块，一个是火炬中心城区板块，一个是火炬邻东区板块。如果说火炬邻东区板块，因“傍”东区房价坚挺；那么火炬中心区，则是实实在在靠自身的“本事”取胜。

许多购房者选择入手火炬的项目，往往最先考虑这两个板块。

板块	中心城区板块	火炬邻东区板块
楼盘	7盘	8盘
地段	位于火炬中心点	与东区相邻
商业	太阳城、火炬之心文创PARK（规划中）	天奕星河coco city
交通	自驾	自驾
教育	香晖园小学、开发区中心小学、火炬一中、卓雅外国语学校	火炬四小、中山实验中学、中山职业技术学院
环境	得能湖公园、科韵公园	狮口林
出品：中山房叔  统计时间：2022.6.27

火炬中心城区板块均价约16458元/㎡，在售盘数量与火炬邻东区板块差不多，近期还将有健康花城·璞悦入市，板块内竞争相对激烈。

火炬邻东区板块近期无新盘入市，但板块内本身就有不少在售项目，均价22313元/㎡。由于板块临近东区，很多配套能够共享，因此价格上会向东区趋近。

这个板块规划情况

经过长时间的沉淀，这个板块内配套已趋于成熟，是个相对宜居的区域。而不断升级的配套设施，更是锦上添花的存在。

①地铁18号线：火炬段正钻探勘察

地铁18号线最近热度不断，进展喜人。

根据官方视频中出现的18号线站点图，18号线将在火炬中心城区板块设有得能湖站、玉泉路站2个站点（仍在规划中，具体以官方公布为准）。

半个月前，中山市交通发展集团有限公司发布《轨道公司召开南中珠项目动员大会，全力推进轨道项目建设》的文章中，提及18号线南延段一期工程要在年内动工。

所谓的一期工程，根据中山日报随后的报道，正是从翠湖公园站两线交汇点，一直到火炬、市区部分的西线。

而就在不久后，火炬世纪大道沿线出现多个18号线一期工程10多个勘察点，探取地下不同深度的土质样品。

②湾区竞技体育中心：占地超13万平

根据去年10月9日发布的《火炬开发区中心片区03-1单元、04单元和05单元的控制性详细规划调整》。

文件显示，在越秀新盘名汇苑二期东侧，超13万㎡的公园绿地调整为体育用地。

有意思的是，从《中山火炬开发区中心城区及中轴线城市设计》得知，这块体育用地被命名为湾区竞技体育中心。

③深中通道火炬东出口：离火炬中心区5公里

根据《中山火炬开发区2420单元控制性详细规划（2021）》可知，火炬东出口实际在东部外环高速上，距离火炬中心区域仅约5公里。

日后深圳来的车辆要在火炬下高速，经中开高速——东部外环高速——世纪大道直达火炬中心区。

④深大城际西延线：将在火炬设站点

深大城际西延线，也就是深圳地铁33号线。

今年6月中旬，根据市交通运输局轨道交通科的工作人员介绍，与深圳对接的深大城际西延线，中山正在积极与深圳市对接研究。

| 来源：中山日报

此外，在《火炬十四五规划》中，透露将全力争取深大城际西延线在区内设置站点。

⑤广东自贸试验区联动发展区

今天（6月28日），广东省政府新闻办举行广东自贸试验区联动发展区建设新闻发布会，省政府批准在广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、惠州、汕尾、东莞、中山、阳江、湛江、茂名13个地市设立广东自贸试验区联动发展区。（详戳）

| 来源：南方+

其中，中山联动发展区涵盖翠亨新区、火炬开发区，计划联动前海蛇口片区打造现代服务业发展高地；联动南沙片区推动先进制造业发展；联动横琴片区布局生物医药产业。

| 来源：南方+

而基本思路中的“打造现代服务业发展高地”，与火炬中心区“高端生产服务区”的规划不谋而合。

大环境利好浅析

火炬中心城区的优势，除了配套外，还在于其区位上的“左右逢源”。

摊开地图，你可以看到，火炬中心城区板块正好处于东区与马鞍岛的中心点，一条世纪大道将这3个区域串联了起来。

此外，板块北部拥有中山港码头，轨道交通有规划中的18号线……如此立体的交通网络，使得火炬中心城区板块，能够享受到更多深中融城的红利。

虽说板块配套相较其他区域要更加完善，但始终在商业上仍有欠缺。不过好在，“火炬之心文创PARK”来了。

期待未来的火炬中心城区板块，能够顺利向“粤港澳大湾区科技创新引领示范区”蜕变。

接下来，有个重点 

2022年中山房叔第一场线下粉丝交流会《如何买好房？下半年中山买房的几个忠告》

　丨暂定议题丨　

1.今年以来中山楼市每个月楼市的走势，跟去年相比的情况，原因是什么？

2.今年以来，哪些地方卖得好？哪些地方卖得差？哪里比较保值还能涨价？哪里比较不保值？为什么？

3.目前最新的购房政策、银行利率等是怎么样？政府对于房地产的态度怎么样？中山近期出了政策后，楼市的表现怎么样？有哪些变化？

4.中山最新的城市规划方向怎么样？哪些区域是值得重点关注的，比较有发展机会的？

5.目前我们接触的开发商、本地购房者、深莞等外地城市来中山的购房者，普遍的心态怎么样？大家对于后面的走势和看法。

6.房叔团队对于中山未来楼市走势的一些展望分析和背后原因。

　丨报名须知丨　

时间：2022年7月2日（星期六）下午地点：粉丝可自驾，将车辆停放在停车场（会有专人引导）或乘坐公交至火炬国际会展中心东门再步行而至
入场券： 9.9元（微信转账）参加门槛：18-50岁成年人温馨提示：请全程佩戴口罩（不接受同行、中介报名）报名方式：添加五叔微信，发送【姓名+年龄+手机+出席人数】
经查验，向你确认到场后
即为报名成功

本次交流会场地将由越秀建秀玺樾倾情赞助。

届时我们有额外的项目折扣，给到到场购房者。

攒了一整年的话，咱们见面聊

期待与你相见