“中山楼市，明年4月，大概率复苏？”
很少有哪一年，可以像2022年底有这么多反转。
从动态清零到疫情放开，从楼市调控到救市举措连发...越来越多人开始观望这些反转，是否会蔓延到楼市。
社会层面上，自从疫情放开后，一个自由、快乐、有滋有味、生龙活虎的中山，又回来了！
楼市层面，一向靠外需拉动的中山楼市，也迎来了一次反转，广州、深圳乃至香港三大城市都有不同程度的放开。
三大外地客的解封，让中山楼市回暖不再是伪命题。甚至有业内人士表示：预计明年4月，中山楼市就会回暖。
四大现象
外地客重新杀回中山？
只有中山放开，对楼市的刺激显然是不够的，但广州、深圳等周边城市都放开就不一样了。
近期也撞上了大湾区各大城市的最新政策，深圳、广州陆续放开，香港增加往返大巴等等。
众多现象让外地客似乎又有了买中山的理由，但，我们先上结论——影响会有，但有限。
现象一、香港增加穿梭大巴，终于要“通关”了？
首先是上周末沸沸扬扬的“香港通关”。
在朋友圈里，不少文案出奇的一致：香港已经通关了！疫情受困三年终于要解放了！！！
起因有两点，一个是港珠澳大桥穿梭巴士宣布增加香港至珠海的班次，从香港到珠海（包括中山、江门）共有8班车。
另一点是上个月中国政府《国务院关于同意在广东省暂时调整实施有关行政法规规定的批复》。
里面提到对符合条件的按照香港机动车经港珠澳大桥珠海公路口岸入出内地（以下称“港车北上”）政策入出内地的香港机动车和按照澳门机动车经港珠澳大桥珠海公路口岸入出内地（以下称“澳车北上”）政策入出内地的澳门机动车实行免担保政策。
两条重磅消息一出，关于香港通关的信息瞬间传的沸沸扬扬，大有香港客要重新杀回中山的感觉。
其实，香港和中山，乃至内地一直都有通关，现在只需要5+3的隔离就能往返中山。
房叔咨询了在香港工作的朋友，得知香港要回内地还是比较麻烦，所以能否刺激到中山楼市，还需要更进一步的放松。
现象二、广州深圳逐渐放开疫情管控，防疫新十条？
11月的最后一天，广州各区陆续迎来解封消息。天河、海珠、荔湾、番禺、越秀，相继恢复堂食。
| 放开后的广州
5天后，深圳也同步跟上，放开疫情管控，各小区餐饮商超不再查验核酸报告。
前些天最重磅的防疫新十条发布，从此轻症可以居家隔离，跨地区流动不需要再查核酸。
是的，外地客来中山再也不用三天两检了。
现象三、深圳多个新盘收回折扣。
最关键的是，当下的中山楼市，正迎来一个置业的黄金期。
在过去的一个月，高层政策利好接连不断，反映到楼市上，最快明年第一季度就会有所起色。
房叔简单整理了一下，年底的利好包括但不限于：
1、“天花板会议”定调明年经济，房地产迎重大转折
2、防疫新十条
3、发改委：促进房地产健康平稳发展
4、地产股涨势不停
5、优化房贷，多地商转公政策落地
6、三箭齐发，确定融资环境
7、授信超3万亿，中山市农商银行授信本土房企
这是市场从未有过的多管齐下，也是从未有过的高力度、高密集度。
而所有信号集结在一起，也传递了一个重要信号：市场离复苏，不远了。
大胆预测一下中山楼市
周边城市放开后，房叔也稍微预测一下接下来楼市的走向（不一定准）。
首先，政府的支持必不可少。
在此前两度发放的3万购房消费券给楼市带来了不少热度，不少粉丝买房前，问的第一句就是你们能不能领消费券？
趁着疫情管控放开，我们无法确认它会否在年底上演“帽子戏法”，但相应的刺激政策陆续有来。
比如近期推出的“住宿券”，来看房的购房者，可以凭住宿券在酒店享受折扣。既把购房者吸引来看房，还带动了酒店经济。
第二点，马鞍岛的热度会比岐江新城恢复得快。
广深放开后，哪里最受益？这题闭着眼睛都能回答，就是马鞍岛。
一方面马鞍岛有着独特的临深优势，这是岐江新城羡慕不来的地方，外地客肯定也是往近的走。
另一方面，马鞍岛价格逐渐回归合理。
在2020年，不少人吐槽马鞍岛3万+，不如买对岸的宝安，均价也“才”6万+。
现在，马鞍岛盘多量大，经过一番内卷之后价格稳定在了2.3万/平左右，与市区价格同步，逐渐回归合理。
因此，对于外地客来说，买马鞍岛是个不错的选择。
第三点，中山楼市，年底冲量。
买方层面，疫情放开后，房叔购房群里关于“买房”的声音越来越多，咨询某个项目能不能买的粉丝也不少，这是一个好现象。
当然，楼市温度的传递还需要些速度，在走访的过程中，愿意来售楼部看房的买家还是少数，大多仅限于问价。
所以在卖方层面，为了迎合双十二这个节点，房叔了解到各大开发商将推出特价房源，优惠力度可能比往常都要大。
毕竟一到年尾，就是开发商集体内卷的时候，冲量放福利是常规操作。趁回暖前买在房价低位，不失为一个好选择。
专家发言
明年4月，中山楼市有望回暖
兼听则明，偏听则暗。房叔采访到两位楼市专家，一起看看他们认为中山楼市何时会回暖。
中山一直以来，房地产成交客户比例中外地客占比都不小，曾经一度达到过60-70%以上，尤其是深圳、广州和香港这三个城市是重要的外地客来源。
但看完11月的市场数据，包括宏观经济数据表现都不理想，不过近期我们看到的疫情放松管控、金融16条出台，包括未来还可能有的降息等利好信息。
我们会认为最坏的时机，不仅是对于房地产，或者对于经济都已经过去了。
特别是这几天听到香港有可能在12月中下旬通关的信息，对在中山这种侨乡来说影响较大。因为2019年，香港客户由于疫情管控，这三年都过不来，如果有香港客进场，对中山市场会是一个大利好。
而深圳和广州，虽然在这次疫情管控放开了不少，以及各种利好政策出台后，他们的市场表现要比中山好不少。
但由于这两三年来，广深楼市本身下滑严重，对市场的信心恢复还需要一定的时间，所以广深短期内不会对中山楼市有太大的帮助。
总体而言，我们也看到了信心恢复还需要一定的时间，预计在未来的两三个月，整体市场还在低位徘徊。
预计在明年4月份后，中山会迎来房地产的一波复苏，这既有信息的回复，还有经济的回暖，还有就是周边城市过来购房客户的一个增加，几方面多重利好。
中山楼市资深观察者，谢仲娟
香港部分客户，逐渐从投资走向自住
应该这么说，中山市场外区课的那个活跃度恢复应该分成两个阶段。
第一个阶段是疫情恢复期，现在城市的防疫政策放开了，但大家的心态，还没有恢复到疫情前的状态，所以在年底，或者短期内恢复中山客热度的可能性较小。
第二阶段，就是过完年后回来，也就是放开后的两个月，大家熟悉了原本的生活模式，恢复到以前的状态，那么外地客对中山的支撑会加强。
所以，我们到了第二阶段时，整个市场外地客的温度就会回升，我们要期待第二个阶段，当这两个阶段经历完后，经济面回升，房地产的热度也该回暖。
回到中山楼市上，中山市场很大程度受深圳影响，若深圳市场能回暖，一般来说，两到三个月后就会折射到中山。
香港的话，其实分为两拨，在疫情前，其实有不少香港客投资中山，但是因为疫情，香港人都很少回来了，在这个阶段，我问了一些香港渠道。
他们说分成两种情况，一种因为三年来香港人还没有回到大陆，等他们回来，首先是解决之前买房收房的问题，等这一波稳定解决了，香港客可能会稳定回升。
另外一种，因为三年疫情，香港人也看到了政府的治理能力，对政府也有信心的，所以基本上来说，他们放开之后，可能会考虑回大陆定居，而不是投资，所以这一波也是可以抓住的客户。
广州方面，主要影响北部片区，这部分广州的恢复更需要点时间，而深圳跟香港的恢复应该会相对快一些。
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