哭了！中山市区江景房，越来越少
不曾想，南向江景房供应也有告急的一天。
近期，房叔发现大家好像对江景房都有一种独特的感情。
他说：“南北通透、冬暖夏凉，望江景谁都想要啊。”
| 来源：房叔买房交流群
他们说：“那个北向的虽然也望江，但跟南向的没法比。”
| 来源：房叔买房交流群
是的，“推窗瞰岐江，抬头望繁星”的体验感，真的很好。
| 实景图
但好巧不巧，南向江景盘之一——天水湖传来消息：全盘货量不足百套，而南向望岐江河的房源只有80套左右。”
这，南向江景房供应告急了吗？
城区仅6个南向江景盘
随着多年来的开发，中山江景住宅地正慢慢殆尽，南向的更是寥寥无几。
房叔数了一下，扣除前排遮挡多、余货不望江等因素后，满足城区条件的新盘主要集中在石岐和西区，共6个。
分别为天水湖、城光悦景、博达外滩、宝嘉誉峰、幸福汇四期和天明海怡湾。
但这六盘中，真正拥有一线江景的房源真不是很多。
天水湖的户型特别有记忆点，超6米阳台直面岐江河，一河之隔还是“石总”和“东总”，地标建筑可以一览无遗。
项目的不同楼栋多多少少都能看到一丢丢江景，但主打南向望江的单位（约113/140㎡）都要1.5-1.6万/平。
其中11/12栋的靠江单位体验感会更好，距离岐江河仅约50米，从二层开始，便是一线江景。
| 天水湖实景图（摄于2021年3月16日）
不过，项目货量不多了，南向望江的房源只有80套左右。
再看幸福汇四期，虽然不在岐江旁，但狮窖河也算岐江河的一部分。
项目总体体量不大，共5栋。目前在售靠近翠虹路的1/2栋，均价1.5-1.6万/㎡，中间楼层去到1.7-1.8万/㎡，低楼层最低折扣也是1.4+万/㎡。
至于直面江景的3/4/5栋还未加推，销售透露吹风价可能去到2万+/㎡。
| 项目沙盘
城光悦景，应该是中山城区南向江景盘内，价格比较有优势的项目，共6栋住宅（1/2栋5层高、3/4栋22层高、5栋23层高、6栋32层高）。
而可以一线望江的单位，仅有3、4栋的中高楼层，以及6栋的高层，带装修均价约1.6-1.7万/㎡。
| 沙盘
不过，楼栋的不同位置，看江的风景也有些许不同。比如4栋的单边位，有一线望江的效果，但左侧会有遮挡。
博达外滩，无论是30+楼层还是小高层都可感受到纯南向无遮挡江景。
目前项目户型仅有约155㎡户型，位于前面一整排望江的小高层，毛坯单价大概1.9-2万/㎡，还有特价单位1.45-1.65万/㎡左右。
不过，项目目前暂时停止销售。
| 实景图
宝嘉誉峰的位置与博达外滩十分相似，但江景视野没有博达外滩的好。它与岐江河之间大概还有150米左右（百度测绘），中间还有其他低矮的楼房。
项目江景单位最好的楼栋在2栋，南向阳台直面一线江景，不过暂时未推出。目前在售的是1/3栋，约88-115㎡三至四房，均价1.4-1.6万/㎡。
| 项目沙盘
天明海怡湾位于西区蓝波路，与中山实验小学蓝波湾学校相邻，直线距离岐江河约60米（百度测绘）。
南向望江单位仅有111/130㎡三房户型。
其中，111㎡毛坯均价1.5-1.6万/㎡；130㎡低楼层毛坯单价1.5-1.6万/㎡，高楼层所剩货量不多，单价去到2.1-2.2万/㎡。
值得一提的是，项目户户带有270°弧形大阳台，面江户型还是270°阳台设计，10楼以上才可以享受真正的无遮挡江景。
| 来源：天明海怡湾公众号
为什么说城区南向江景盘正减少？
众所周知，中山江河很多，市域范围内有外江12条，内河涌1041条，但只有一条能称为中山的“母亲河”。
岐江河全长39公里，已有1000多年历史，孕育了城市的文明和底蕴，也是后来石岐通往西北江流域与港澳的主航道。
其一，一线江景资源正迅速减少。
2019年6月，中山市发布《中山市人民政府关于印发中山市海岸线、河岸线退让规划管理办法的通知》，明文规定了：
中心城区一线江景地块（从岐江河大桥到东明大桥段）两岸全部保持50米以上的距离，不许像以前那样直接盖楼， 如果是一线海景，则需要保持100米以上。
| 通知截图
其三，南向江景宅地供应少。
我们统计了2019年以来土地出让：城区内（东区、石岐、西区、南区），一线南向江景宅地（含商住地）只有一宗，总货量也不到300套。
| 整理自中山市公共交易资源平台
虽然城区存量土地与旧改项目的开发，还留有机会，但这些产品什么时候上市？不确定。会不会先推一线南向江景房，也不知道。
而待入市新盘里，虽没有“头排”江景盘，但同样也有可以做到南向看岐江河。
比如中山108·天銮，虽说是在南岸，但约298-708㎡大平层，U型大阳台有着320°无敌视野，可以做到北面、西面毫无遮挡看江景，同样也可以南向看江。
还有石岐的江樾湾花园，有大面积户型，或定位为豪宅项目，南侧是低矮的楼栋，高层才可以望岐江河。
南向江景盘更香？
看到这里，或许有人好奇：不是还有北向望江盘吗？
是的，同样可以望岐江河，但南向望江要比北向望江身价高出一大截，其居住舒适度也不同。
房叔对比了城区在售的南向江景盘和北向江景盘，南向江景新盘的单价，多数在1.5-2万/平，还是毛坯价；北向望江的楼盘，则集中在1.1-1.5万/㎡之间。
到了二手市场，规律依然奏效。
南向望江的二手均价普遍在1.2-2万/㎡，别墅甚至卖到2.5-2.7万/㎡，若是北向望江呢，均价在0.8-1.7万/㎡。
值得一提的是，哪怕是同一个小区的单位，望江和不望江的单位，也有着不小的价差。
相比朝北，朝南的采光度更优越，一年之中可以接受更多阳光照射，在潮湿多雨的南方，这点对老人小孩来说，太重要了。
同时，朝南的室内，也有冬暖夏凉的效果，冬天吹西北风，房间在背风面，不易受冷风侵袭；夏天吹东南风，房屋正好是迎风面，加上江水降热，全屋通风凉爽。
写在最后
显而易见，近几年，随着江景楼盘在不断的开发，江景资源变得越来越少有，而真正拥有一线江景的房子并不多，何况是城区内呢？
虽然有很多楼盘打着“江景房”旗号，但是实际去过项目就知道，只要高层那么几户才能眺望到江景。
【快讯】中山5个超高层要降高？
【踩盘】1.65万/平起，颐安板房曝光
【热点】猛料！中山新增“超级文旅”！
【挂地】时隔两年，东区再拍宅地！