看完中山5月楼市，我破防了…
好吧，5月没“红”起来。
今天气温33℃，房叔穿着大裤衩仍热得满头大汗。但与之相反的是，中山楼市却正过着“寒冬”。
传统观念里，5月是开发商的营销旺季，本应稳中向好、量价齐涨的中山楼市，事实却出人意料......
传统营销旺季失效
仅发了6张预售证
首先看数据。
今年1-5月，中山楼市形成了一条抛物线的轨迹：1月低迷、2月复苏、3月狂飙、4月刹车、5月熄火。
据中山合富数据显示，截至5月21日，今年5月住宅网签共计2042套。环比4（2445套）月下降16.48%，少了403套，对比3月更是直接腰斩。
截至今年5月26日，中山贝壳找房的二手房挂牌量为49215套。相比前两个月（截止3月27日，挂牌43396套）来说，足足多了5819套。
| 截图于2023年3月27日
据中山市商品房信息平台显示，今年5月发放预售证的数量是近一年的最低值。
截至5月25日，本月只发了6张预售证，环比4月（14张），下降了57.14%，同比去年5月（19张），少了13张。
5月，两个字“惨烈”
乐观派：6月或迎一波小高峰
事实上，全国重点城市的红五月基本都没了。
根据上海易居房地产研究院数据，2023年5月1-22日，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万㎡，环比增速为-13%，同比增速为2%。
也就是说，不止中山，大部分城市的新房成交量都不太乐观。
来看看几个从业人士对近期中山楼市的看法：
@中介L先生：
我感觉4-5月差不多，来访的客户都不多。特别是5月份，出来看房的客户会少一些，我们店里加起来才开了10张单
@楼盘销售：
不止这个月，上个月开始就已经冷清了不少，只是五月的来访和成交更少了。
@南区某新盘策划：
最近来访、成交都下降了，其实都在意料之中，只是没想到会那么快，还以为市场热度能撑到7月份。
@东区某盘策划：
中山楼市艰难啊，才刚起步，就...
@房地产市场评估Y女士：
5月的数据，用两个字来形容，就是惨烈。后市也很难预估，不确定性太多。
若是从经济方面来看房地产，能明显感觉得到GDP正在增长，消费力也在复苏，但增速不及预期。因此我对下半年的中山楼市保持谨慎态度，感觉楼市快速回暖的概率很低。
@东区某盘策划：
进入5月，中山楼市无论是新房还是二手房，成交数据都有明显下滑趋势，堪称史上"最差五一黄金周”。
近些日子，明显感觉到购房者的动力有所减弱，市场复苏面临阻力，各大房企为保证销售业绩，选择降价走货，但效果不明显。
就连此前中山成交量名列前茅的南朗、三乡、神湾等区域，本月均出现疲软态势，成交量环比下降。
目前，大湾区的开发商们都主打香港客群购房，可选择的区域变多了，导致客流比较分散。
加上疫情放开后至今，长期对港客的拓展挖掘，使得有购房意向的港客趋近于饱和，来访量持续回落，购房积极性和转化率都有明显下滑。
因此，我个人对后市是抱着悲观态度的。
但是不少楼盘都对目前市场的评价十分理性，都觉得6月份会迎来一波“回暖”小高峰。
@火炬某新盘策划：
5月初的冷清是在预料之中，毕竟是疫情后的第一个小长假，大部分客户都出去玩了。
没想到的是，竟然比预期乐观，5月1日的成交气势很猛，完全和假期前两天不同。但五一过后，变化就比较大了，很明显就是客户不急了，观望情绪加重。
还有一个比较出奇的情况，2023上半年（除了1月下旬-2月）成交情况基本上是一路下滑，5月数据反而没有4月的亮眼。
此外，4、5月份还有一个较为明显的现象，外地客（尤其深圳客）多了，并且不仅仅局限于马鞍岛。
后市的话，就是6月的年中冲刺会不会有新的刺激点了。
不过，南中城际动工和深中通道进度，这方面对深圳客触动还是比较大，我个人还是比较看好临深的中山东部板块，是外地客成交质和量的增长区域。
@火炬另一新盘：
5月，楼市整体遇冷，客户购房信心也是大幅下降。除了中山外，近期周边的城市也是一样“冷”，尤其是深圳。这种情况，估计6月份仍会持续。
如果近期无利好政策出台，预计市场不会有明显好转。但临近630节点，各大品牌开发商年中业绩压迫，预计会有部分项目以价换量。
@马鞍岛某新盘策划：
对于马鞍岛来说，5月份的来访和成交都严重下滑的。
我个人觉得5月剩下的几天至6月初会继续走低，6月中旬可能会有一小波回暖，因为大部分楼盘的开发商都要冲刺半年业绩，届时优惠力度可能会很大。
@马鞍岛另一新盘 ：
对于我们楼盘来看，5月份的成交数据是比4月份要好得多，但对比2、3月份就比较差。
接下来会迎来630，我估计6月份会再次遇到一波高峰期，下半年的成交量会比较稳定，不会太差。
显而易见，目前大部分中介、楼盘销售、策划都知道复制2、3月份都爆火很难，但不妨碍他们对年中冲刺会再出现一波小高峰的信心。
至于对后市的预估，大部分人都比较保守，觉得“平稳”就很好了。
5月没“红”，实属正常
预估后市是整体平稳
关于中山5月楼市的真实表现及对后市的预期，我们来看看业内大咖怎么说。
其实5月份的房地产市场，不仅是中山，其他城市也都出现了比较明显的下滑，主要呈现的是访客量和成交量大比例下跌，大部分项目甚至下跌40-50%。成交价则基本保持平稳，个别项目为了业绩会有更大的优惠。另外，4月中下旬和5月份的新盘成交价，都比预期价有所降低。
目前的房地产市场，不能只用一个月或者一个星期来进行环比/同比来分析的，需要按照一整个短周期来看待。
从2月开始，也就是2月、3月和中上旬，全国楼市其实进入了一个报复性的消费，所以这段时间的各项数据都非常瞩目。
而现在购房的客户大部分以自住为主，除了一线城市（含强二线）核心地段核心城市的房产还有投资意义外，其他城市基本上就是自住型客户在购买了。
当绝大部分地方的房产都失去了金融属性，成交量自然就下来了，价格也不会就有什么上涨，毕竟自住型客户的购买量是有限。因此2、3、4月份消化完这一波购买力之后，需要再积累一段时间客户才会有爆发。
所以我估计5月份是一个过渡期，成交数据应该不会好看，甚至有可能创下近几年5月份成交的最低值。至于6月份，或许在630的促销作用下，成交量会比5月份有所上调。7、8月份市场会进入一个比较平淡的周期，9、10月份可能在“金九银十”、新楼盘入市热度的带动下，成交量会有一个上升，但大概率是量升价稳。对中山这个城市而言，11、12月份大概率也会有楼盘促销期，成交量估计也能保持稳定。
未来房地产其实也会进入这样的一个周期，自住购买的情况下，作为中山这种二三线城市而言，可能就只有在最核心、有好学区的楼盘才会有一定的保值和升值，未来的成交也才有所保障。
我个人认为，2-4月份，尤其是第一季度，属于压抑之后的正常释放。因为疫情和封控的原因，同于很多客户本来要买房，但可能推迟到第一季度了。第二季度（四、五月份），则是释放之后，市场开始进入冷静或者平稳期。
总的来说，我认为后市应该是整体平稳、局部震荡。平稳的意思是价格和成交量会进入一种新常态，成交客群以自住客和改善客为主，投资客为辅。价格会有所变化，在稳定的基础上，为630做出部分调整。
从今年房地产市场情况来看，二、三月是明明白白的小阳春；四月份的市场就是“旺丁不旺财”，有一定的客户量，但成交量会下滑；到了五月份则连客户量也都在下滑。
这种现象就是疫情后的一个反应，属于正常的现象。
二、三月份的火爆有几种叠加因素：第一，解封。三年积压的需求同时爆发，这是一波很重要的消费力。第二，港客涌入。香港通关，给整个中山市场又提供了一波客源。第三，信心恢复。疫情结束+市场好转的情况下，大家信心恢复，购买欲望变强了。
而到了四、五月份，预想的疫情后经济环境好转没有出现，反而有下行的趋势，大家的购买信心就出现下滑。
加之2、3月消化了前期积压的购买力，客户断档就在4、5月份显现。
另外，4月25日官宣我国全面实现不动产统一登记的消息不胫而走，让部分持房人群，出现了恐慌性抛售的现象，二手价格急剧下降，抢去了不少客源。一手市场反应过来后，五月中旬开始持续降价，但价格越降，购房者信心就会愈加不足。
再者就是港客有限，综合因素下，四、五月份的市场表现就比较弱了。
对于接下来的楼市，我们预计第一季度（1-3月）肯定比第二季度（4-6月）要好很多，第三季度（7-9月）或许会跟第二季度表现差不多。第四季度（10-12月），若是经济环境变好、恐慌性抛房相对消化一些的话，市场才会慢慢平稳。目前我们预估至少要去到八九月份市场才会开始平稳。
对于刚需购房者，我认为这个时间段比较适合捡漏，因为新房价格已经快降到底，二手业主的心里价位也降了很多。
虽然说现在房地产的投资预期在下降，但就当前来说，中国的投资渠道还是相对比较少，相比其他产业，物业算是一个比较稳妥的，比如其他实业有可能亏本，但房子至少在保值这一块还算OK。
此外，货币贬值的现象，其实在全世界的范围内也体现出来了，且我国有这个种情况。持太多货币的人群则需要一个投资渠道，因此我们预计这也算是一波购买力，之后消费者购买欲望会下降，市场则回归正常。
总结以上专家的回答来看，4、5月中山楼市表现不及预期，实属正常现象。
毕竟前期积压的需求集中消化后，市场热度会减弱，进入一段时间的冷静期。而且随着淡季的到来，来访和成交一定程度上会有所下滑，这也是意料之内的事情。
至于中山后市的走势，房叔觉得还得看新政的刺激。