法国“以房养老”：终生年金的三种形式

作者是巴黎公证人纪罗姆·柯若先生。

在法国法中，所谓的终生年金乃是一种债权，一种取决于债权人的生命长短的债权。专门规范了终生年金合同的民法典第1968条至1983条，将终生年金定义为一种债权，一种债务人应定期、通常以现金的形式向债权人支付的债权，直至债权人去世为止。终生年金合同于其他合同相比并无大的区别，但是从性质上将它是一种射幸合同，因为债务人所承担的债务的大小，将取决于债权人生命之长短，合同的任何一方都有可能会赚，或亏。这类债务的产生，可以以多种形式呈现。首先它可以产生于某个人单方面的意志，譬如一份遗嘱，或者产生于两个相同意志的结合并形成合同，可以是有偿的譬如买卖，也可以是无偿的譬如馈赠行为。但债务的产生也可能源于某一法律事实如某人的去世，该事实有时会引发出某种法定用益权。产生终生年金的情况颇多，在此我仅想谈一下三种公证人常会遇见的、且又很不同的现实问题，即：-终生用益权（I）；-终生年金式转让（II）；-终生年金型房屋抵押贷款（III）。
I 、终生用益权民法典第578条对用益权所作的定义是：犹如其就是所有权人一般地享用他人物品之权利，但负有妥善保管之义务。上述定义明确指出了用益权人的权利（可与所有权人一样使用该物品）和义务（妥善保管之）之要点。民法典第582条则对上述权利作了补充， 规定用益权人对用益权的客体所产生的孳息，享有收益权。
用益权可以源自法律，也可以源自某个人的意志。-法定用益权主要指通过遗产继承而获得的用益权，受益人为民法典第757条所指的未亡配偶，当然仅是在子女均是夫妻两人共同的子女的情况下。-但用益权也可能产生于一个法律行为，如一份遗嘱，一次赠与，或一种有偿性行为。在后一种情况下，用益权将源自相关物品的虚产权转让合同中的保留性条款。用益权的重要特征之一，也是我们今天要关注的问题，是它的期限：这是一种临时性的权利。民法典第619条是这样写的：发生下列情况用益权将自动灭失：-用益权人去世；-（或者）其规定的时限届满……
通常，用益权是终生性的，只有当受益人去世时它才会灭失，故被称作终生用益权。当然也完全可以給用益权规定一种短于受益人的寿命的期限。此做法可适用于自然人，而对法人而言则是一种必然，因为有期限的用益权的最高年限为三十年。如若用益权是终生性的，它就带有一种风险性，其期限取决于受益人的寿命，而这根本是一个未知数。用益权可能会与一些相近的权利相互重叠，譬如使用权和居住权，这些权利在下文讲到不动产终生典卖问题时，会有所提及。
II、不动产的终生典卖一些收入低微，又无家底的老年人，常会提出终生典卖不动产，即将其现住的房屋典卖出去，以期获得一些贴补家用的资财。用收取年金的方式典卖其房产，可使这些老年人获得一些额外收入，同时还可保留其居住权，直至去世。不动产的终生典卖其实包含了两个不同的合同，即：-它是一个传统的不动产买卖合同，必须遵从不动产买卖的所有普通法律规定。当然它需要添加一些的契约性规定，以便安慰和保护典卖人（A）。-也是一个终生年金合同，通过该合同买方（被称作年金债务人）保证向卖方（被称作年金受益人）支付，作为被典卖房产的商定价格的一种清偿，终生性年金，即直至后者去世。正因为如此，其风险性必须是真实的，而这一点在年金的确定中可以有所验证（B）。
A、不动产终生典卖合同的特征在这类房产买卖合同中，通常会有一些特殊安排的条款。1、契约性安排不动产的典卖可以是全产权转移型的（被称作交房型典卖），也可以是虚产权转移型的（被称作不交房型典卖），即附有典卖人拥有用益权，或仅仅是使用权或居住权的保留性条款。凡作了用益权保留的，典卖人可继续居住在相关房产中，自己不住时也可以租赁给他人；使用权或居住权保留则回旋余地要小得多，典卖人只能自已享用，不得出租给他人。年金债权人是一人，还是多人，一般对合同的执行并无影响。在典卖人是一对夫妻的情况下，年金一般应当支付至最后一位年金受益人去世为止。通常，所商定典卖价格中的一部分，称作典卖首付，应当在典卖文书签署之日交付，剩余部分则以终生年金的方式来支付。为确保年金债权人能按期收到年金，自然需要有一些保障性措施。
2、关于终生年金支付的一些保障性措施对于典卖人而言，要确保年金按期支付，这一点极为重要。为确保年金债权人在有生之年能如期收到年金，通常会在被典卖房产上设置一种抵押权，即民法典第2374-1条款规定的卖方优先权。该优先权的设置，应当由公证人在买卖文书签署后立即向房地产公示登记署申请办理。如若年金债务人不支付年金，这种卖方优先权使年金债权人对相关房产得以向法院提出扣押和公开拍卖被典卖房产的请求，以便获得其年金的支付。典卖人也可根据民法典第1654条之规定，提起合同解除之诉，该程序将可让法院以年金债务人有过错为名，撤销买卖，并让典卖人重新获得相关房产的所有权。按照司法判例，先前已支付的年金可以作为对卖方的赔偿金，如果买卖合同存在这样的规定的话。在此情况下，卖方无需退还已经收到的年金。若遇年金债权人尚在世年金债务人就要转让相关房产的情况，需特别谨慎对待之。
3、年金债务人转手出售相关房产年金债务人转手出售相关房产，乃是年金债权人特别敏感关注之事，因为他当时之所以选择买主，是看中其付款的能力，而对于新买主他完全有理由担心后者无如此好的支付能力，甚至会欠债不付。其实，相关房产的转手出售并不解除第一位买主支付年金的责任，且该规则始终有效，即使年金债务人向新买主强加了代替其支付年金的义务，此种协议也不能对抗年金债权人。 年金债务人若想不再承担支付年金的责任，就需让年金债权人同意由新买主来替代他支付年金，并彻底解除其相关责任。而年金债权人则完全有权利拒绝解除原买主的相关责任。
B、风险的存在，以及年金的计算终生年金合同的重要特征，就是合同的履行对双方而言均存在风险。1、风险的存在人的寿命无法预料，卖方不知道自已究竟还能活多少年，故无法确定他通过收取年金所获得的金额，是否抵得上其典出房产的价值。收取年金的时间可能会很长，也可能会很短。买方亦然，同样处于不确定的境况，同样不知通过这样的方式购入相关房产，他将会赚进，还是亏损。因此对合同双方而言，房产的终生典卖均存在着赚或亏的风险。若要知道这类合同是否有效，需要检查风险是否真实存在，该项买卖对双方是否均存在着赚或亏的可能。这种风险若缺位，可以会导致合同的无效。对于风险存在与否的判断，司法判例通常采用两条检验标准。
第一条标准是买方的期望寿命。-年金债权人的期望寿命民法典第1975条规定，如若年金的契约所涉及的是一位身患疾病、且签约后二十天内死亡之人，该合同无效。此法律规定是强制性的。这就意味着，如果年金债权人已经患病并在合同签署后的二十天内因该疾病而死亡，其因病死亡就是可预料的，也就不存在真正的风险。另外如果年金债务人事先知道年金债权人已患有该疾病，或知道他的健康状况很糟糕，即使死亡发生于二十天之后，司法判例表明法院仍可根据普通合同法的原则，判定撤销合同。
第二条标准是通过司法判例而创立的，即如若被转让房产的收益高于，甚至仅等于年金的支出，合同也可因缺乏真实和严肃的价格而被撤销。-对相关房产收益的估算的确在这种情况下，年金债务人没有任何风险，年金债权人也没有任何赚进的可能。当然，房产收益与年金支出的对比应当考虑到所有相关因素，例如卖方所享有的房屋居住权，转让时已经支付的典卖首付款，这对年金的计算均有影响。谈完这些原则后，我们现在来看看终生年金是如何计算的。
2 – 年金的计算确定对于年金的计算法律未规定任何方式，故具体操作的人士不得不依照上文提及的重要标准来制定一些计算方法。下面我们就这些方法作探讨。最常用的方法，就是分阶段逐步计算之法。其第一步是评估相关房产的市场价值。
-市场价值被典卖房产的全产权市场价值，就是其在市场上可以售出的价格；该价值应根据房屋的具体情况来确定，譬如其地理位置，其面积大小，其新旧保养状况，以及可望获得的收益等因素，当然还有当地市场的特殊情况（房产市场的供求状况）。接下来还需确定卖方的房屋享用权的价值应当如何作价。
-房屋享用权的价值卖方继续占用房屋（即不交房典卖）这一事实，也会影响年金的确定，因为买方将暂时不能够享用该房产。房屋享用权的价值应当根据典卖人的年龄和可期望寿命来确定，它等同于后者在可期望寿命内享用该房屋所需花费的价值。最常见的评估方式，是采用保险公司所公布的可期望寿命表。房屋的市场价值扣除房屋的享用价值，就是应当确定的典卖价值。
-典卖首付款若存在买卖签署之日须付的典卖首付款，该款项应当从典卖价值中予以扣除，从而得到《年金总额》，在此基础上就可计算出每次年金支付的金额。这种计算可能有点复杂，我们不妨举一个具体的案例：
案例：有一对姓李的夫妇，年龄均为78岁，意欲典卖其主要居所，具体条件是不交房典卖，卖主保留房屋的使用和居住权，该房屋的估价为200万人民币。他们希望获得典卖首付款30万人民币。按照所采用的保险公司可期望寿命表：-该夫妇的剩余可期望寿命：14.5年；-年金率：7.9%；-房屋的使用权和居住权的占比：45.8%。
因此：-鉴于被典卖房产的市场价值为：2 000 000 元人民币；-鉴于典卖首付款为：300 000元人民币；-房屋使用权和居住权的价值应定为：2 00 000 x 45.8% = 916 000元人民币；-该房产的典卖价值为：2 000 000 – 916 000 = 1 084 000元人民币；-应付年金总额为：1 084 000 – 300 000 = 784 000元人民币。
同样按照保险公司的可期望寿命表：-年金的年度应付额为：784 000 x 7.9% = 61940元人民币；-这样可得出每月的应付额为：5160元人民币。
据此，李先生和李太太只要活着就每月可获得5160元人民币的年金，且该年金额一方面不会因其中一位的去世而有所减少，另一方面还会按照物价指数每年进行调整。
-年度调整确实法律规定，而且作为一项强制性原则，终生年金应当有与一定的指数挂钩的机制，以便考虑货币贬值的因素，以及避免因期限不确定、可能非常冗长而合同发生不再平衡的状况。法律曾出台过一种指数调整方法，但很少被人采用，绝大部分当事人双方还是倾向于协议选择应当参照的指数。虽然人们可以自由选择参照指数，但被选择的指数应当与合同存在一定的关联。鉴于年金主要是满足日常生活之需，大部分交易均选择了由国家统计和经济研究署（INSEE）公布的《城市家庭消费物价月指数》。
III – 终生年金式抵押贷款终生年金式抵押贷款也是一种合同：银行以合同形式给予某人贷款，但需以一处住房作为抵押，且该住房是属于借款人的。终生年金式抵押贷款的特别之处在于其本金和利息的还款方式：贷款的偿还只能发生在借款人去世后，或者相关房产被转让时（如果该转让发生于借款人死亡之前）。还款的金额一般不应超过相关房产的价值。这种机制是外来的，通过2006年3月23日法令被引入法国，并被收录进消费法典；它参考了国外类似的制度，尤其是美国和加拿大的。该机制的好处不容置疑，因为它能让那些拥有支付能力（拥有房产），但缺乏现金的人，尤其是老年人，获得银行的信贷，进而促进消费。其目的就是给这批人提供一种释放其资产的手段，同时丝毫不影响他们已有的生活方式。
年金式抵押贷款有如下几个特征：-借出人的资格首先，只有银行才有资格提供年金式抵押贷款，其他任何自然人或法人均不得从事该类贷款。-借入人的资格年金式抵押贷款只能提供给自然人。-相关房产的所有权，以及借入人的行为能力借入人必须是相关房产的所有权人，他必须拥有借款和将其房产抵押的行为能力；受保护的成年无行为能力者，经法官的允许也可申请年金式抵押贷款。-借贷的目的借贷的目的只能是满足自然人生活的资金需求，贷款不得用于资助职业性活动，否则将被撤销。-贷款的期限贷款期限无法事先设定，因为终生年金式抵押贷款设计的初衷就是要发放至借款人去世，或者发放至作为抵押品的房产被出售 （如果该出售发生于借款人尚在世时）。-风险性然而终生年金式抵押贷款的最大特征，在于它所包含的巨大风险性，这种风险尤其来源于借款人的寿命，以及被作为抵押品的房产的价值的变化。关于借款人的寿命，借贷银行要承担的金融风险尚可通过数据计算而知，但对于被抵押物品的状况，以及房地产市场的长期走向，则是很难预测的。这些风险也解释了为何银行所提供的年金式抵押贷款的利息，是如此之高。

结束语终生年金合同在多种场合下都会用到。它常被应用于解决那些收入低微、家产仅限于自住房屋的老年人或生活不能自理人士的生活需求。今天人的可期望寿命不断增长，而老年人的购买力持续下降，终生年金可望使这些人增加些许额外收入。正因为如此，关于支付终生年金的合同可以满足人们的一些真实需求，但必须提高合同的安全性，以保证终生年金能按时支付，直至年金债权人去世。这就是处理这类案件的公证人的使命，需慎之又慎之。

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