深圳房价跌宕40年

中国房地产，

正在经历一场系统性的转折。

中国楼市前沿的深圳，

又将走向何方？

穿越深圳40年房价变迁，

我们找到的是一个怎样的趋势？

从没有一个城市像深圳这样，

经历了房价40年

几乎是无上限的大涨。

20年增幅，

冠绝全国。

2000-2021年七大城市20年房价涨幅对比

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然而，房价长周期里，

也有跌宕起伏的年月。

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深圳四个10年房价变迁图，

表现出时代的房价表情：

80年代上扬，90年代坠崖，

新世纪20年螺旋上升，

2021年掉头向下。

辉煌，往往有暗影伴随。

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房价上涨40年，

迎来了一个又一个调控政策。

1993年迄今调控政策，除了限制购房者（需求），就是限制开发商（供应）。

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数不清的调控政策的背后，

是深圳住房供应的不断减少，

和暴涨的经济和人口。

这是一张房价上涨原因图。

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在楼市再次转换的年代，

我们需要思考，

限制需求、限制供应的政策，

压制了房价，还是鼓励了房价？

云遮雾绕的深圳。

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深圳房价经历了

四个“下沉年代”。

国务院颁布史上首个调控政策，

海南、深圳、惠州等地

楼市泡沫瞬间蒸发。

“十万青年下海南”

烂尾楼遍布全省；

罗湖房价腰斩，

深圳楼市经历了数年的低迷。

图为1993年动工的东门大厦，烂尾至今。摄影师@胡潇。

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亚洲金融危机爆发，

主城区罗湖是重灾区，

正在宏大展开的深圳中心区，

却在这次冲击中受伤最重。

港商撤资，

写字楼、住宅被迫降维……

深圳中心区“十三姐妹楼”，

高度档次低于十年前的罗湖，

且大多分割销售以回笼资金。

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原本杀入中心区的

香港大鳄新世界、新鸿基等退地，

留下的和记黄埔，

在深圳最中心地段建了普通住宅黄埔雅苑。

黄埔雅苑（建面43.7万㎡）位置最佳，房价涨幅低于全市平均水平。

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两轮冲击中，

深圳住宅供应却一路大增，

让90年代的房价平平稳稳，

造就创业理想大爆发的黄金岁月。

一场来自华尔街的

金融海啸，

让深圳房价从领涨到领跌全国。

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但很快出台的“四万亿”投资，

以恒大为代表的中国房企

借势批量赴港上市。

2008年到2009年的反转，

中国房企丢掉了对市场敬畏之心，

认为融资负债能横扫一切问题。

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2008年后，

深圳湾片区开发力度加强，

深圳湾1号的容积率拔高，

半岛城邦经历了“反转”，

深圳湾沿线成为房地产暴利区。

11公里长的深圳湾西侧是中国内地最贵的海岸线。摄影师@飞翔光影。

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历史是个轮回，

2020年深圳购房者沉浸在

买到即赚到的打新狂欢中。

2021年下半年，

二手房指导价高压，宏观经济之变（房产税等政策预期），

傲娇的深圳房价低下了高贵的头颅。

“只涨不跌”神话再遭质疑。

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跌下神坛的华润城，从“万人抢房”变成了全民营销。摄影师@胡潇。

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楼市转冷的背后，

是深圳住房政策的大调整。

2000年放弃保障房建设，

2004年起住宅供应一路减少，

那条不断攀升的房价曲线，

让深圳年轻人苦房价久已。

建了号称亚洲最大公务员小区梅林一村（图中深棕色建筑）后，深圳保障房停滞15年以上。

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深圳不得不改变——

2018年重拾保障房建设，2020年“十四五”住房规划：

2025年建住房89万套.

2035年建住房200万套（60%为保障房）,

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（注：十四五租赁性保障房筹集总量，包括十三五续建项目）

深圳各区

都制定了浩大的保障房计划。

总房筹集目标达54万套，

租赁型占74%。

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保障房巨无霸光明长圳花园，共1.6万套租赁性住房。

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海量保障房上市之日，

是否就是深圳房价

迎来最猛烈考验之时？

人口减少降需求，老龄化加剧抛售，

房地产税增持有成本，

又将如何影响未来房价？

深圳楼市处身巨变之中，

但也有难以改变的特征和趋势——

深圳房价上涨的背后，

是长期以来的供需矛盾。

深圳人住房自有率，

为广东省甚至全国最低。

住房自有率、未来住房供应表明，深圳房价仍比广州有上涨压力。

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即使加大宅地供应，

使深圳在四个一线城市中，

居住用地供应与人口的比值

仍然倒数第一。

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每个深圳人都应该明白，

住房不足，是这座城市的长期矛盾，

也是需要长期攻坚的根本命题。

深圳宅地供应不足，很大程度是因政策倾向优先供地给生产性的写字楼和厂房。

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如果深圳能够创造历史，

完成200万套住房供应，

未来的将形成

类似新加坡、香港两分住房市场：

普惠的保障房和有钱人的商品房。

然而，两个五年住房建设计划，

商品房总量基本一致，

保障房增加10万套，

但有不少来自“十三五”未竞目标。

十三五（2016-2020），保障房实际完成17.3万套，是筹集量的40%

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深圳保障房占比远低于香港。

即使15年建成120万套保障房，

深圳的保障房占比，

仍比不上现在的香港。

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历史上的香港房价，

并未受到保障房的致命打击。

那么以租赁性保障房为主的深圳，

可望和香港一样，

形成“井水不犯河水”的两分市场。

回望与展望，

买房是时间和空间的艺术。

从过去到未来，

从罗湖到前海，

城市板块的竞赛，

从未停止。

深圳进入区域竞争时代，科创和交通枢纽是各板块升级的王牌。

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建设中的深圳湾超级总部。

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深圳各片区的运动，

不仅在深圳2000平方公里范围内。

越过山岭融合莞惠，

穿过珠江连接西岸，

跨过深圳河，拥抱香港北部都会区。

深圳的灯火与香港、珠海、东莞，星点相连，绵延不绝。摄影师@胡潇。

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每一个引领深圳扩张的区域板块，

无不因此重塑价值。

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【补记】

深圳房价的历史记叙表明，今天房价受挫比起历史上的风雨，只是小微风。不过，在老龄少子化时代，房产税来临之际，大家担心的，是风向的变化。

房地产的历史还表明，政策铁腕一直想把房地产关进“铁笼”。但是，进“铁笼”前是猛兽，进去后，主人禁不住会放它出来，似乎关进去的不是猛兽而是宠物。

风向变了吗？“铁笼”还会被打开吗？

与其捕风捉影，不如关注基本面。基本面一：如果你相信，中国仍然是一个把经济发展作为头等大事的国度，那么中国经济韧性强、潜力足、长期向好的基本风向就不会改变。基本面二：即使老龄少子化时代，人口仍然会向深圳这样的一线城市集中，从而产生更多的住房需求。

就深圳楼市而言，如果供应量能恢复到2004年间的水平，这就不再是一个需要关进“铁笼”的市场，深圳高房价之痛才能缓解。

猜测风向，不如相信历史、相信数据。

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主要参考文献：

[1]《深圳住房政策实践与住房制度创新》.王峰 李宇嘉著.中国建筑工业出版社

[2]《深圳房地产市场》.朱政编著 海天出版社

[3]《深圳2021年统计年鉴》

[4]《2020深圳房地产年鉴》.深圳报业集团出版社

[5]《新加坡公共住房市场成功经验—土地制度、税收制度和住房金融齐共振的效果》

[6]《深圳市住房发展十四五规划》

[7] 香港规划署资料

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