雾里看花：衡阳的进击以及房企的自救

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雾里看花：衡阳的进击以及房企的自救

Original Jason不跪南半球聊财经 2020-11-12

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壹房企的呼吁

在衡阳之前，已经有10余城发布了房地产相关的“救市”政策，但仔细观摩这些官方文件发现全部都是对于房地产企业的直接“帮助”，比如打响第一炮的无锡：

延期纳税，最长延3个月
房产税、土地使用税有困难的可申请见面
到期还款困难的企业可予以展期
预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金
预售提前，部分完成25%以上投资即可申请预售
可申请延迟交地和延期缴纳出让金
开竣工时间可顺延

看起来很贴心，尽量的帮助房地产企业延迟现金流流出，倒也是没听说对非房的中小微企业有这样周到的服务，朋友停工的公司这个月已经两次收到社保中心“善意”的催收短信，五味杂陈。

但无论如何，这些政策都“注入”在企业经营环节，并没有向交易环节入侵。我们都知道一直处于“青春期”的房市，患了自恋的重症，经不起任何“春意”刺激，不然总是浮想联翩。

在衡阳之前，一些地方房地产协会也开始学着餐饮企业、小微企业等重灾行业的模式“搏同情”：

然后提出自己的诉求：

一看不得了，全面对交易环节入侵，不仅要求放宽限购，还要降税降息降首付比例。尤其后者是金融杠杆的重要阵地，等于把ZY去年定期念经的“房住不炒”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”等slogan完全抛到脑后，好大的胆子啊！

（媒体披露地产行业自述的受影响情况，看起来房企也是3个月就死）

大胆者心亦细，深刻理解今年上层对于房价的态度：

1）今年毕竟是小康目标最后一年，稳是重中之重，房价下跌若引起货币体系收缩，进而影响经济的系统性救火运动，这种于自身ZZ角度弊大于利的风险先不冒；

2）地方的现金流已被绑架，至于谁绑谁不好说，但赎金只会通过交易环节获取；

3）如上篇《美元理财、救房价及蝗虫内卷》所述，让房企原地自爆，那么就要做好承接烂摊子的动员大会，看这条新闻：

原地自爆后，境外垃圾债真成垃圾了，没有续贷（再融资）能力，谁来付这个dollar？也就是说，地方现金流，ZY狠一狠心可以用发债（印RMB）来填补，数据也可以“有如神助”，但要印dollar，目前还有点困难。

所以监管上，就得掐住这些房企继续发境外债，鼓励他们多去境外上市，不然隐患越来越大。

贰衡阳的进击

2月15日，衡阳公布17条救市：

这17条除了之前一些地方已经说到的政策，还包括更重要的：

补贴是什么意思呢？就是拿一个地方所有纳税居民部分现在的钱（和未来的钱），给少部分人去用。买房也就算了，深明大义嚒，但这个车位也能补，不能更周到了。

很多人猜想衡阳这么做，是因为疫情导致的吧，情有可原啊，毕竟新闻都说了：

（多地房价交易量直线下降）

（给地土拍流拍率40%达到历史新高，土地溢价率下滑倒8%，历史新低）

但衡阳官方的这个文件是2019年12月31日出台的，执行日期是2020年1月1日。

所以它压根儿和疫情没有半毛钱关系。只是比较低调，被埋没在1月份的国际各种大事中，现在有了宣传的需要，又被拿出来当“试刀石”，望望风。

低调另一面也是因为衡阳之前就有过政策发布“一日游”的切身经历：

所以谁说衡阳打响第一枪，明明他们就想“偷偷的进村”。

但无论如何，还是暴露了。我就查了下它为什么要这么做。

先看它的财政情况：

（财政局网站，A图片，记住A，等下要用）

一般财政收支（270-601）亿，这个其实没什么，衡阳在湖南省也排在前三大城市了。政府基金预算收入269亿，这个规模基本和财政收入持平了，可见去年它卖地不少啊。

然后我去查询了下衡阳市公共资源交易中心数据，2019年成交面积5605亩，各大房企摘地近2281亩。

也就是说，衡阳的疯狂卖地，使它现在的工地库存量（在建住宅）水位很高，根据衡阳市中心城区前12个月月均住宅销量计算，当前住宅库存量去化周期约 17.89个月。2018年上半年，根据湖南省住建厅的统计结果，衡阳市中心城区库存仅为5.5个月。

疯狂啊。

看看衡阳2019年上半年的人均可支配收入，也才2000多一个月，能不能按照地方的意思去消化它的库存呢？

NO，量价齐跌。就是，玩砸了。

网上有数据统计，2019年全年中心城区住宅累计销售25295套、面积300.46万㎡、金额184.73亿元，同比分别增长-16.65%、-16.16%、-17.34%。

玩砸了怎么办？

这不救市就来了。并且在它的救市文件里面，提到了要管控住自己的疯狂行为：

但说真的，统一口径很重要，因为财政局新一年的计划里面，卖地的金额并没有减少太多：

驾驶员很有意思。路只有一条了，就是居民们赶快给我买啊！

我们再回到上文的A图片，还有很重要的一句话：2019年底，全市全口径债务2185亿元（其中隐性债务1096亿元）。

它能不缺钱吗？算算它一年光利息得多少钱？

隐性债务那部分算15%，剩余算6%，一年光利息支出就超过200亿。所以光靠它一年的财政收入根本不够啊，如何去保民生等重要支出。只有卖地。

（衡阳也是租赁融资的乙方之一）

这一点，我又找了18年的两篇新闻来做验证。

耒阳市为湖南省衡阳市下辖县级市，位于衡阳市南部， 2016年总人口117.22万。

财政如此紧张，一度传出发不出GWY工资的负面新闻：

（B图片，记住最后一句话，等下要用）

嗯，那就对得起来了。收入源收缩，又欠了那么多的债，即使不还本金，光利息也不得了（注意，融资租赁的还款方式是连本带息一起还的，所以上述计算利息时并没有完全考量其一年的本金现金流支出，实际上很可能不止200多亿，预估在300-400亿范围）。

纳税人、房奴都在为金融机构打工，这句话一点都没错。很多人可能就会想，那为什么地方要借那么高成本的债务，而不是去问银行要低成本的款项？

这就是过去多年国内经济在金融衍生套利中所起的化学效应，负债往往对应的是资产，银行有明确需要遵守的银监会和国际金融准则，但非银金融机构一般没有那么严格（这些隐性负债，大部分对应的是“假”资产）。所以，金融套利和自我放飞开始蔓延：央行放给商业银行的利率比如说2%，商业银行一倒手，6%放给非银金融机构，非银金融机构再一倒手15%放给地方ZF，最后地方ZF靠着做大土地财政让居民部门买房成为房奴来消化高息负债，顺便挤压实体边际利润率，废掉“梦工厂”，提高资本“嗜血”规模和程度（很多实体老板这些年都加入了资本阵营），这背后都是金融的魔术，却用供需方向的障眼法遮盖本质。

当然也有些地方ZF将低息的钱又用到了放贷上面去。所有交易商都在推高社会的成本，而成本是什么呢？

就是年轻人的时间。我们很多人都会为了这段日子那些无辜的人英年早逝而悲伤，而有更多的“合谋”让年轻人996失去时间，参见《2019雷神计划之看病》。

表面看起来，没有凶手。虽然同样都是失去。（看后文的杠杆率，即使这样，债却越来越多了，这就是溺爱）

（据测算，负债率衡阳达到了427.3%，比国际警戒线，哦，警戒线自愧不如）

而如果你要理财，它仍旧看起来相当优质——评级AA+：

想一想其他AA+和AAA的企业债。

衡阳并非孤例，比它猛的一抓一大把，可能都放弃治疗了吧：

那么这些债务如何解决呢？

一种是天津的做法，卖地铁、卖交通等原本公共效应差的部门。一种是做大国企的盘子，就是分子的债务少不了，就动分母资产的脑筋。

或者控制新增负债：

（地方和开发商某种角度利益共同体啊）

局面太小，看上层怎么说：

紧平衡（状态）？向内挖潜（动作）？

我对紧平衡的理解就是不平衡，但不要太大不平衡（缩小）。而向内挖潜，应该是向内需深挖潜力，但内需已经被房子废了。所以我就想起了B图片的最后一句话。

以前说过，赚钱多的行业（企业）要小心。

叁宏观杠杆率

这个月的社融数据尚未公布（比以前延迟了），有人希望杠杆率涨（代表经济预期好），但到每季度宏观杠杆率公布的时候又嫌它太高，嗯，处于又贪又怕的紧平衡状态。

社科院昨天公布了2019年的宏观杠杆率。分季度来看，宏观杠杆率在去年四个季度分别上升了5.1个、0.7个、0.9个和-0.6个百分点，也即一季度出现大幅攀升之后，二、三季度增幅回落，四季度出现了增幅下降，整体呈前高后低态势，与经济增长的态势基本一致。（所以是不是侧面说明了现实就是债务型GDP）

分部门来看，居民部门是杠杆率上升的主要驱动力。2019年末居民部门杠杆率为55.8%，相比于2018年末的52.1%上升了3.7个百分点。受此影响，社会消费品零售额的增速出现了较大幅度的下降。（哎）

如星球说过，整个盘子不缺钱，钱过剩了，新闻里说的某企业紧张，那是真的，但整个盘子的资金是过剩的:

从上海银行间同业拆放利率（Shibor）来看，近段时间（2/14）各期限Shibor全面下行，其中隔夜Shibor下行18.7BP至1.256%，7天Shibor下行9.1BP至2.233%，14天Shibor下行2.3BP至2.103%。

市场有钱。看看股市（又是注入流动性，又是窗口指导，还出政策）。

英国《金融时报》旗下的Ignites Asia根据中国证券投资基金业协会(AMAC)和数据提供商万得(Wind)的信息汇整得出，至少有39家在华运营的资产管理公司已向旗下基金注入总计约24亿元人民币（合3.5亿美元）的自有资金。

预计2/20将要公布的贷款市场报价利率（LPR）大概率要下调了，一年期LPR或下调10BP至4.05%，五年期LPR下调5BP至4.75%。

地方稳楼市需要子弹，股市振兴需要子弹，拉动消费也需要子弹。

（1月同比下滑21%）

关键就看子弹飞出去后的效果了。

楼市还是有很多刚需在等待：

这两天挺热火的恒大营销经典案例，就是让雾里看花的刚需们，快来我的口袋。

关于这个营销的厉害之处，我看很多新闻里都分析了，75折换汤不换药也好、线上创新也好、5000元免息贷款也好、不要钱的销售也好，都分析得不错，和许老板要搞足球和新能源汽车一样，属于求生欲很强的操作了。