利益足够大，才能推动改革
小镇习惯时不时跟各个行业沟通，了解变化。一个重点是房子，主要看两个，一是房价变化，包括挂牌价、成交价以及不同区位的涨跌幅对比，二是成交情况，房屋买卖和租赁。
今年有一轮小阳春，挂牌价高了一些，但总体稳定。值得关注的是，租房少了许多，而且价格比2019年更低。小镇咨询的几位中介都表示，过去一个月租房成交不过1、2单，买卖成交数倍于租房；另一个现象是，过去租赁热门的小户型反而不好租出去，年轻人更倾向于居住品质更高的大户型。
当然这仅仅是简单的调查，还有很多影响因素没有排除。但从交流中再次确认，北京房市已经进入存量时代。这就引申出一个问题：
北京房价这么高，为什么不开发新房？
是缺地吗？
是也不是，北京别说五环外了，就算四环内都有大片空地，如果开发出来，完全可以容纳百万人口。但有地不代表不缺地，从建设用地角度，北京已经进入缩量发展时代，按照城市总体规划（2016-2035），北京城乡建设用地一直在缩减，第一阶段的5年已经减少了120平方公里，2023年还要再减8平方公里。
减少的建设用地主要用于增加绿化，还要为以后发展留足建设用地，也就是132平方公里的战略留白用地；也是要以地控人，以房控人，比如减量发展第一阶段就要实现城六区常住人口比2014年下降15%。
用地卡的严，商业发展又需要更多土地，那就必须想办法盘活存量。北京有大量烂尾、闲置、半闲置的商业地产，这几年由于房价大涨，烂尾少了许多，毕竟只要能赚钱自然不愁人接盘，但仍然有位置还不错的烂尾，比如王府井天主堂西边那一片，已经烂尾了近20年，迟迟没有开发。
闲置、半闲置的就更多了，比如二环东直门交通枢纽，从外面看上去挺好，但如果进入商厦内部就会发现里面啥都没有，乱糟糟的。
烂尾、闲置原因有很多，主要是产权和收益问题，收益暂且不说，随着资源越来越少早晚能够利用起来，而且市场竞争有亏有赚也属正常。
真正大难题是产权问题，在产权不明晰的时候，土地、房产很难处理。现在城市、乡村还有央企都在搞土地盘活，但这是一个规定和相关管制部门特别多的领域，只要有任何一个部门说不行，就推进不下去。
用两个词概括，就是九龙治水、繁文缛节。
涉及的环节和领域太多。规划、有偿使用、登记、收储、测量、堪定、分宗确权等等，还时不时冒出来历史遗留问题，有人对产权归属提出质疑，就算这一切全部搞定，又得面临利益相关方诉求不同问题，有的想借鸡下蛋，有的想多切一块蛋糕，众口难调。
存量资源要不要盘活？当然要，但是真做起来就会发现处处掣肘，而且也不能说有人或者部门有意为难，也都是照章办事，就算同意与否两可，那也没必须同意的说法，毕竟守好自己的本份也是常理，就算土地和房产盘活了，又跟经手人有什么关系？
现在很多问题的核心就是土地问题，而土地问题的核心是产权问题。
比如乡村振兴，想振兴，无论是农文旅融合，还是一二三产业融合，都需要解决土地问题。
就算是搞农业生产，也得面对土地流转，现在土地流转面积已经超过四成，问题也很多。比如土地没有流转到能种地、愿意种地的人手中，就出现了土地闲置和低效利用；又比如需要龙头企业加入，但土地不是想就能用的，涉及的利益方太多太散；又比如契约意识，有的投资者花了两年时间把土地打造成高标准农田，基础设施也建好了，结果一个变动，地收回去了等等。
这些基础问题不解决，很多事很难办。
需要高位推动，要有一个联席会议机制，专项解决，至少要把常见权属问题如何解决，定一个章程出来。但实际效果未必理想，过去这些年说了很多统筹，但部门间的割裂仍然严重。正因此，才要推动大部制改革，把部门间协调变成部门内部沟通。
最有效的还是利益空间要够，利益空间足够大，就没啥推动不了、解决不了的。
改革难就难在，能够有足够大利益空间的时候太少，存量时代的利息调整才是主要的。好在我们现在有至少三个增量来源，围绕这三个来源需要做很多工作，打破很多既定规则：
一是对更美好生活的向往。这不是空话，想要更好的生活就能有更多消费，想办法让更多中国人进入中等收入水平，尤其是农村收入提高上来，能够提供巨大的增量发展空间。
乡村是未来的关键，但现在能称得上乡村振兴榜样的也就是浙江农村，其他地方包括广东、江苏、山东甚至北京等经济发展还不错的地方，仍然有很大差距。但不是没有办法，比如四川，这几年搞农文旅融合，乡村发展明显快了很多，2013年乡村旅游收入破千亿，2018年破2千亿，2021年就达到了3600亿元。
二是数字技术进步。最近GPT备受关注，小镇试用了一下，确实很惊艳，有人担心这会导致更多人失业，其实不然，GPT这类工具大大提高了效率，反而会带来更多就业。就拿游戏业来说，过去开发一个比较好的大型游戏，需要有一个极为庞大的团队，基础开支动辄上亿元，而极高的投入又要求必须有足够多的消费者，也就成了大公司的专属，小公司只能靠创意取胜。
在智能工具的帮助下，小公司能够以更低的成本造成原本高投入才能实现的工作，反而降低了行业门槛，打破现在若干个巨头垄断的现状，百花齐放可以创造更多就业。类似的不仅仅出现在游戏业，也包括其他线上文化内容和线下万物互联领域。
三是海外市场。今年是“一带一路”倡议提出10周年，2021年底签署了《中国-东盟全面战略伙伴关系行动计划（2022-2025）》，去年是中国与东盟全面战略伙伴关系大发展的第一年，国内多个省份如广东、广西、海南、云南等都把东盟作为未来发展的关键。
有很多相关的工作正在开展，比如RCEP，又比如海南自贸港建设、海南与广东的协同发展等等。一个6亿人口的大市场，又将给我们带来多大发展空间呢？
有了增量，对存量的改革就容易了许多。