楼市回暖从法拍房开始？深圳豪宅一个月溢价翻倍成交，超十万人围观
近日，深圳豪宅法拍房市场升温明显。
11月30日，阿里法拍平台拍出了两套深圳南山区半岛城邦三期房源，与起拍价相比分别溢价34.19%和34.18%，成交价格分别为2378.4万元和2434.1万元。
更引人关注的是，11月28日，深圳南山区红树西岸花园3套房源也在阿里法拍上溢价成交，成交价分别为2158.21万元、2955.89万元和3408.62万元，分别溢价100.16%、152.44%和112.95%。其中，有一套房源最终成交单价超20万元/平米，刷新近段时间该小区市场成交纪录。
12月1日，不良资产处置专家赵晓安接受《华夏时报》记者采访时指出，撑得起豪宅名号的项目，意味着区位、物业、小区都是较为优质稀缺的，只要出现一定的市场折扣就容易成交。
据记者向深圳房产中介张元（化名）了解，今年11月6日，红树西岸在市场上成交了一套115平米的房源，成交总价为2100万元，单价为18.21万元/平米。
阿里拍卖平台显示，截至11月28日拍卖结束，红树西岸的3套法拍房共吸引了超10万人围观，71人参拍，最终成交总价累计超8500万元。
具体来看，2栋8-15A（建面145.08平米）的房源，共吸引了超4万次围观、22人报名，最终成交价为2955.89万元，相比起拍价溢价152.44%，成交单价约为20.37万元/平米。
2栋7-16A（建面202.29平米）的房源，共吸引了超3万次围观、20人报名，最终成交价为3408.62万元，相比起拍价溢价112.95%，成交单价约为16.85万元/平米。
2栋8-4B（建面144.98平米）的房源，共吸引了超2万次围观、29人报名，最终成交价为2158.21万元，相比起拍价溢价100.16%，折合成交单价约为14.89万元/平米。
12月1日，高力国际深圳研究部负责人亢亚娟在接受记者采访时表示，红树西岸的法拍房较深圳其他豪宅受到更多关注的原因在于，红树西岸是深圳传统的豪宅项目，地处城市中心位置，景观、教育、交通、商业等配套资源丰富，居住氛围浓厚，长期颇受市场关注。
“同时，与红树西岸一路之隔的深圳湾超级总部基地，致力于构建未来城市典范，集聚了招商银行、中国电子、中信证券、中兴通讯、京东等多个企业总部。今年上半年已有SIC超级总部基地、深圳湾睿印等写字楼、商业项目面市，年内预计神州数码国际创新中心也将入市。定位高端的核心商务区的快速发展，必将带动区域价值进一步提升。”亢亚娟说道。
公开资料显示，红树西岸位于深圳湾超级总部基地（简称“深超总），部分户型可以无遮挡观看深圳湾海景，是南山区的老牌豪宅，项目开发商为百仕达集团。2001年，百仕达集团以7.8亿元拍下红树西岸项目地块，而该地块在当时还被深港两地冠以“地王之王”之称。自此之后深超总再无宅地出让，直到今年6月30日，中海地产以125.31亿元拿下深超总T207-0060住宅地块。
同时，据相关的《房地产评告报告》显示，红树西岸小区东至深湾一路，北至深圳外国语学校国际部及南山实验教育集团深湾小学，南至滨海大道，西至沙河东路。周边有中信红树湾、瑞河耶纳、桂苑等住宅小区，居住聚集度较高。
记者还向深圳房产中介张元（化名）了解到，近半年来，红树西岸的市场成交单价约在每平米13万元至19万元之间。像今年8月21日，市场上成交了一套红树西岸116.68平米的房源，成交单价为19.54万元/平米，成交总价为2280万元。
不过，需要注意的是，今年10月24日，红树西岸一套法拍房面积为196.25平方米，成交总价为1852万元，折合单价约9.44万元/平方米，若是与11月28日成交单价超20万元/平米的法拍房源相比较来看，这意味着时隔一个月，红树西岸法拍房成交价格上涨116.1%。
不过，亢亚娟特别指出，某套法拍房源单价波动除市场因素外，受户型、楼层、景观乃至买家背景、心态等多方面因素影响。116.1%的价格涨幅中，不排除楼市新政对豪宅市场带来一定的提振作用，但更多的仍然是个案因素使然。
11月22日，中国人民银行深圳市分行发布通知，11月23日起调整二套住房最低首付款比例。二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。同日，深圳市住房和建设局优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。普通住房认定标准仅保留住宅小区建筑容积率和单套住房面积两个条件。
亢亚娟表示，11月22日楼市新政促使深圳二套房首付从7-8成直接降至4成，首付负担大幅减轻，对于促进二套房需求释放具有非常直接的带动作用，同时，普通住房认定标准的调整将降低144平米以下高总价房源的交易税费，购房交易成本进一步降低。
此外，亢亚娟还指出，此次政策在一线城市中实属力度较大的调整，多个片区豪宅成交在新政后都有了明显的增长。预计短期内新政刺激效果将持续，带动住房成交量回升，尤其是改善性需求的释放，并有助于提振市场信心，改善市场预期。而像红树西岸、半岛城邦等豪宅属于稀缺资产，在政策调整后进入门槛降低，竞争有可能增加，在一定程度上会促使意向客群争取尽早锁定目标房源。
中指研究院数据显示，11月深圳新房成交规模增长约一成，二手房价格跌幅继续扩大。具体来看，在新房市场的成交上，11月深圳新建商品住宅成交规模约30万平米，环同比增长均约一成。供应方面，本月深圳商品住宅新批上市面积环比增长约15%，同比下降近五成。价格方面，11月深圳新建住宅价格环比下跌0.59%，跌幅较上月扩大0.47个百分点，同比下跌2.19%。
在二手房市场的成交上，11月深圳二手商品住宅共成交超3000套，环比增长约10%，同比增长约40%。价格方面，11月深圳二手住宅价格环比下跌0.38%，跌幅较上月扩大0.08个百分点，同比下跌2.25%。
同时，记者注意到，上述三套红树西岸法拍房源之前均登记在同一个人名下，因原业主涉及合同诈骗罪、抽逃出资罪、非国家工作人员受贿罪等，被浙江省宁波市中级人民法院处置。
根据中指研究院公布的法拍数据，截至2023年9月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套，相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%，法拍房市场供给端升温显著。从各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于高能级城市。2023年前三季度挂拍28.36万套，同比增长37.6%，成交72931套，同比增长16%，成交率25.7%，较上一年下滑4.8个百分点。
同时，赵晓安也指出，豪宅沦为法拍房的核心原因是业主现金流不足并无法化解负债。在经济不明朗，房产价格下降及市场交易困难的趋势中，这种情况会更为显著，因为在房产价格上涨趋势中，豪宅受追捧，现金流的短缺，可以通过快速卖房或银行贷款等情况化解，就不容易出现法拍。
“北上广深一线城市的法拍房会比较受欢迎。深圳的住宅法拍成交价格同比是下降的，这个跟二手市场是一样的情况，但是成交的数量是上升的。”赵晓安说道。
中指研究院还指出，2023年1—9月，各物业类型法拍房成交率较上一年有明显变化、成交折价率均较上一年略有下行。2023年前三季度整体成交率为18.6%，住宅类法拍房成交率为25.7%，土地类法拍成交率最高26.8%，而商业类法拍房成交率仅为12%。
此外，赵晓安表示，法拍过程会涉及到标的物的占用、纠纷、税费、欠费，沟通的部门会涉及法院、房管局、原业主方、物业方、占用方、律师等等，还是相对复杂，建议邀请专业人士进行尽调并协助处理，切勿盲目参拍，以免导致大额损失。
本期编辑：孙琪
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