2009年，阿灵顿长老会(Arlington Presbyterian Church)庆祝了其在北弗吉尼亚社区逾百年的历史。但它也面临一个严峻挑战：上世纪50年代该教会拥有逾千名信众，如今已不足百人。为应对这一挑战，教会启动了一个大胆的复兴计划。接下来的十年，阿灵顿长老会拆除了其主教堂，以850万美元（低于市场价值20%）的价格将土地出售给了阿灵顿平价住房合作组织(Arlington Partnership for Affordable Housing)。这家非营利组织随后建造了一个包含173套住房的平价住宅项目Gilliam Place。该建筑于2019年完成租赁，如今教会成员租用一楼作为礼拜场所。2016年，阿灵顿长老会信众来到教堂参加最后一次礼拜。摄影：Katherine Frey/The Washington Post via Getty Images
2021年1月，阿灵顿长老会的牧师在接受《纽约时报》(New York Times)采访时表示，该项目满足了教会及其成员“追求超越自我”的愿望。多年来，对于“在我后院建房”(Yes In My Backyard / YIMBY)运动来说，宗教机构的闲置财产可轻松转化为大量住房的想法已被奉为圭臬。这一理念颇具吸引力：随着美国人对宗教服务的参与度逐渐减少，美国城市同时面临平价住房的严重短缺以及教堂、寺庙、会堂、清真寺和犹太教堂等宗教场所的大量过剩。2019年，圣迭戈的住房活动人士将YIMBY的概念进一步发展，提出了YIGBY，即“在上帝的后院建房”。为支持宗教团体开发住房，从加利福尼亚到弗吉尼亚的州和地方立法者们都在积极推动立法，以加快在教会土地上开发房地产的进程。在联邦层面，拜登(Biden)政府于2021年在住房和城市发展部内设立了宗教与社区伙伴关系中心(Center for Faith-Based and Neighborhood Partnerships)。人们期望迅速释放宗教地产的价值，在全美的城市社区中创造更多平价住房。但这项奇迹的应验速度并未达到许多人的预期。波士顿罗克斯伯里社区关闭已久的美国圣山圣洁教会(Mt. Calvary Holy Church of America)处于一场关于潜在再开发的争议中心。摄影：Craig F. Walker/The Boston Globe via Getty Images“教堂有时认为他们可以为自己建造新的空间，开发平价住房，并创造收入，”威斯康星州的RootedGood组织联合创始人马克·埃尔斯顿(Mark Elsdon)说，该组织致力于帮助宗教团体重新思考他们的房地产资源，“很多时候，能做到其中一点就很幸运了。做到两点就是巨大的成功。三点都做到恐怕是奢望。”那么，是什么阻碍了教堂改造成住房的进程？简单来说，即使是上帝的住所，也必须遵守人间的土地分区法规。随着越来越多的教会开始探索将他们的财产转化为住房的可能性，此类项目面临的特殊挑战也愈发凸显：从筹集资金到解决建筑本身的不兼容问题。即便是Gilliam Place这样的成功案例，也凸显了这个过程的复杂性。关于该项目的案例研究会指出，大多数教会成员都同意在这个日益昂贵的地区，将他们的“沉重建筑负担”转化为迫切需要的住房资源。但也有部分成员反对，并因此离开了教会；其中一人甚至尝试（尽管未成功）为这座建于上世纪30年代的建筑争取历史地标地位，以阻止其拆除。此外，还需要县政府重新划分土地用途，将该地块变更为多户住宅用地。最终，经过近十年的努力，以及从14个不同来源筹集约7100万美元后，首批租户才得以入住。机会仍然巨大。根据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心2023年的研究，仅在加州，宗教组织拥有的潜在可开发土地就超过4.7万英亩（约1.9万公顷）。林肯研究所地理空间解决方案中心最近的分析发现，宗教团体在全美拥有约260万英亩（约105万公顷）土地，其中约3.2万英亩（约1.3万公顷）位于交通便利的城市地区。如果进行高密度开发，这些土地最多可提供超过70万套新住房。该组织的负责人杰夫·艾伦比(Jeff Allenby)认为，这些分析恐怕也低估了宗教组织实际持有的地产规模。随着美国迎来“教堂关闭海啸”，宗教格局正在经历巨变。住房顾问里克·莱因哈德(Rick Reinhard)预测，未来几十年内，可能有多达10万座礼拜堂（约占美国总数的四分之一）面临关闭。随着无宗教信仰的美国人数量不断增长，几乎所有宗教团体都目睹了线下礼拜人数的减少。盖洛普(Gallup)今年早些时候的调查发现，20年前42%的美国成年人定期参加宗教礼拜，如今已降至30%。新冠疫情进一步加剧了这一趋势，许多转向线上服务的信徒尚未重返线下教堂。这一新趋势也伴随着长期的人口结构变化。在波士顿、布法罗和巴尔的摩等历史悠久的美国城市，许多在19世纪和20世纪初为移民潮而建的社区教堂已经闲置，或面临关闭和合并的命运。这些建筑通常都是需要花费大量资金进行翻新的精致历史建筑，包括教堂宿舍、修道院、牧师住宅、学校和其他相关建筑。华盛顿特区的第九街基督教堂是一座建于1897年的哥特复兴式建筑，2016年经过大规模翻修后，被改造为了30套按市场价出售的公寓。摄影：Bill O'Leary/The Washington Post via Getty Images
与此同时，在得克萨斯州和南佛罗里达等阳光地带，教堂面临着不同的挑战和机遇。一些教堂是在战后的郊区扩张中建起的，拥有庞大的停车场，但通常只在特殊的节假日才会被完全利用。现在，随着周边的进一步开发，教会领袖们渴望重新开发这些多余空间以创造收入。“宗教社区拥有大量土地和建筑，”林奇基金会(Lynch Foundation)的执行董事凯蒂·埃弗雷特(Katie Everett)指出，“与50年前相比，人们不再那么积极地参与宗教活动，如今这些资源已经过剩。”这家波士顿的非营利组织支持与罗马天主教会相关的一系列工作，该组织与林肯研究所合作，分析了教会在马萨诸塞州的财产，发现其拥有的地产足以建造14万套平价住房；他们期望在一年内发布覆盖全州的计划，以推进这一目标。埃弗里特补充说，鼓励此类开发是一种道德责任：“既然它符合每个人的社会正义使命（确实如此），我认为不追求它就是不负责任的，”她说。埃尔斯顿在担任威斯康星大学麦迪逊分校校园事工中心执行主任时开始涉足这一领域，当时他协助监督了学生宿舍的建设。自2020年1月协助创立RootedGood以来，他与全美各地的宗教团体进行了广泛对话。“这种想法无处不在，”埃尔斯登说，“即使运营良好的教堂也应该考虑如何更好地利用他们的资源。”RootedGood目前开设了帮助宗教组织成为住房开发商的课程，年初以来已有93家宗教团体报名参加。包括美国长老会(Presbyterian Church)，该教会已向旗下8000座教堂发布了与RootedGood合作制定的房地产开发指导方针。马修斯纪念公寓(Matthew Memorial Terrace)是一栋有99套住房的平价公寓楼，建在华盛顿特区的马修斯纪念浸信会(Matthews Memorial Baptist Church)的地产上。摄影：Mark Gail/The Washington Post via Getty Images在南加州，平价住房的缺口尤为明显，跨宗教社区组织洛杉矶之声(LA Voice)一直在与全市的教会合作推进住房项目；据该组织的执行董事扎克·胡佛(Zach Hoover)牧师介绍，大约有100个项目正处于不同的开发阶段，涉及约7600套住房。然而，将宗教团体拥有的土地和建筑物改造成住房的努力常常会遇到各种常见的障碍。礼拜堂所属的土地往往有特定的用途限制，需要更新规划才能调整为住房用途。这往往会激起社区的反对声音。“突然间，那些从不踏入教堂的街坊们，开始对教堂的未来和计划如此牵肠挂肚，实在令人意外，”埃尔斯顿说。这类工作大多集中在闲置或未充分利用的土地上，而对现有建筑进行改造再利用的项目面临更多挑战。拥有百年历史的石砌和砖砌教堂通常存在大量维护不善的问题，独特的设计也会大大增加翻修难度。正因为此，许多教堂最终被改造成了啤酒屋、艺术空间或音乐工作室，而非住宅公寓。史蒂芬·费兰迪(Stephen Ferrandi)将宗教地产分为了三大类。他与合伙人巴布·宾登(Barb Bindon)共同创立了马里兰州的专门销售礼拜堂的中介公司PraiseBuildings。乡村教堂大多是简单的木结构建筑，因此最容易改造。但这些教堂往往毗邻墓地，这可能会让未来的租户却步，也会为建设污水处理系统等基础设施平添难度。至于郊区教堂，由于拥有大型停车场，可为扩建和连接公用设施提供更多空间，但从经济效益看，整体拆除重建往往更划算。2017年，纽约州特洛伊的和平王子路德教会(Prince of Peace Lutheran Church)准备举行最后一次礼拜，随后将改建为公寓。摄影：John Carl D'Annibale /Albany Times Union via Getty Images古老的城市教堂通常是最难改造的对象，尽管它们或许拥有丰富的建筑特色和改造潜力。许多教堂缺乏停车场，而停车场通常是住宅建设的必要条件。一些教堂的地下墓穴中还埋葬着遗物或名人。此外，历史保护法规可能会导致项目进一步拖延。例如，巴尔的摩圣约翰圣公会教堂(St. John’s Episcopal Church)最近的改造就因彩色玻璃窗的保护争议而搁置了一年。然后，将为群众聚集而建的历史建筑改造成现代住宅，还涉及许多细节层面的挑战。对于挑高超过70英尺（约21米）的开放式大厅，可以引入钢结构支持来容纳3层甚至4层的居住空间，但这需要新建或扩充管道、电气及通风系统。老建筑缺乏空调等设施；老旧的锅炉需要更换为支持房间内调控的系统。仅现代喷水灭火系统的安装费用就可能高达60万美元。华盛顿特区的The Sanctuary公寓内部保留了其过去作为教堂的一些细节，包括原有的楼梯和彩色玻璃窗。摄影：Bill O'Leary/The Washington Post via Getty Images位于城市核心区域的宏伟的19世纪地标性建筑，其价格可能出乎意料得低廉，但这也反映了改造它们需要投入大量资源。由于改造成本高昂，最终建成的住宅很可能是高端公寓，而非平价住房。费兰迪指出：“如果不考虑资金问题，改造会非常简单。但现实中很难产生经济效益。”天然乐观的宗教组织起初往往会忽视这些挑战，认为只要心存善念，任何阻碍都不在话下。然后他们就会发现自己力不从心。“我很想说，没错，确实有些教会快速高效地完成了此类项目，但在我接触的范围内，还没有这样的例子，”圣安东尼奥SAMMinistries组织的总裁兼首席执行官尼基莎·贝克(Nikisha Baker)坦言。SAMMinistries致力于与教堂及其地产合作，为无家可归者提供援助。“教会缺乏房地产开发所需的专业知识和广泛经验，缺乏人脉网络，也缺乏处理复杂法规和审批流程的能力。你要如何将各种专业知识汇集成一个团队，与教会的伙伴们携手推进一个共同目标？”
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