原创丨以房抵债~受让方在取得房产时涉及哪些税？（附账务处理）

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作为以房抵债的受让方，可以将该抵债行为作为两次交易行为：

一是减少了应收账款；

二是增加了房产。

只要有交易行为，就有可能会产生税收。两次交易行为是否发生了纳税义务，是否有增值的情况，关键的纽带就是双方认定的房产的交易价格。

整个交易行为在税收上应当按照公平交易原则，即不动产应当按照市场价格进行交易。

这时再分成两种情况：我举例说明：

抵债过户时

1、账务处理

假如应收账款是1000万，已提减值100万，余额是900万；不动产市价是1200万，原价是800万，已提折旧200万，净值是600万。

债权人的处理是：

借：固定资产——房产1200万

      坏账准备100万

贷：应收账款1000万

       营业外收入300万

受让方增加了营业外收入300万。这300万的收入是否缴纳企业所得税呢？后面会给大家答案。

如果是相反的情况，应收账款余额900万，不动产市价是800，则受让方增加了营业外支出100万。

2、契税

在转让过户时，受让方需要缴纳契税，税率为3%-5%（根据不动产类型及当地的政策）。契税是唯一的一个仅由受让方缴纳的税种。企业缴纳的契税应计入房产的成本中。

3、印花税

在交易时，双方均要对不动产的销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为万分之五。印花税是唯一的需要双方缴纳的税种。账务处理计入税金及附加中。

取得房产后

4、房产税及城镇土地使用税

这两个税种均是受让方在取得不动产之后，即不动产权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起开始征收。

房产税为按照房产原值的1.2%计征，如果取得不动产后用于出租，则按照租金收入的12%缴纳房产税；

城镇土地使用税为占地面积×单位税额（按照地块在几元至几十元之间）

这两个税种均要计入税金及附加中。

5、企业所得税

接前例，如果企业取得抵债的房产，给企业造成了损失，既增加了营业外收入300万，此时可以在企业所得税税前扣除吗？

这时应分成两种情况：

一是以前计提的坏账未做损失的专项申报，这在税务上，由于判断应收账款的计税基础还是1000万，而且做了纳税调整，即将100万的资产减值损失调增了应纳税所得额，交了所得税。这时应计入应纳税所得额的金额就是200万。

二是以前计提的坏账已经做了专项申报的损失处理。其满足的条件是企业逾期三年以上的应收款项；或者企业逾期一年以上，单笔数额不超过五万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项。在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，在企业所得税税前扣除。此时在取得抵账房产后，应计入应纳税所得额的金额就是300万。

最后，无论是哪种情况，只要是属于债务重组的，应有债务重组协议及其债务人重组收益纳税情况说明。

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