包布赫 | 大都市圏区域价值判定探讨

【运营视角】你选择的城市或是你居住的地方能给你带来什么？

这是一个关于都市圈的投资取地逻辑，怎么看待房子？怎么看待现在的城市发展？当换一个视角来考虑公共空间这个问题，可能会很不一样。当今对消费，特别是对区域性的价值投资，对土地的认知，对价值的判定有非常多元的方法。 

对都市圈的研究脉络，对区域的判定，对城市的判定，有一套自己的方法。在开发商内部，有自己的研究机构数据，现在开发商应用的最多的是跟大家密切相关的大数据平台。我们的消费数据，定位数据，信息数据，有很大的平台可以监控和模拟分析，它可以用于客户的描摹。按照都市圈内的投资价值逻辑，从定中心、画圈层、找通道，合理格局到测潜力。这是整体对土地价值的梳理，投资逻辑的一个基础方法。对开发商来说，他们的投资逻辑是抓住机遇不踏空，控制风险不套牢。

大家对区域的理解和价值分析，在宏观层面上有一个简要的启发。都市圈是中国的未来，或者说按照现在新的发展而言，城市群+都市圈=新型城镇化。这跟土地财政有很多相关性。很重要的一点，从它的核、轴、圈、点、网，在能看到对它界定的范围中来讲，通勤很重要。如果简单地梳理，所有的大的都市圈呈现的规律基本是近似的。

关于都市圈价值判定的排序，根据人口的梯度及增量。人的增量，潜在增量和具体细分，是现在地产很重要的一个研究点。人口粘性，需要有相应的产业，包括上下游的聚集度。所以我们也分析了创新程度和发展能力，它的梯度和整体维度与地理信息对接，从人口交通可达性、企业分布，夜间区域灯光的分布情况分析。

以上所说的交通逻辑、人口逻辑还有数据逻辑，在它应用场景上，要看其基础，判断基本趋势，把它的要素进行整体的叠加，最后把集群优势判断出来。

产业能否聚集到一个地方，能否形成真正的集聚效应，要看其爬虫数据，这其中会考虑到服务密度，创新力度，产业高度，连接热度，把四把标尺综合起来，每张表格上共同的点，是我们优先的投资区域。所以当把规律按营销逻辑串联起来的话，在核心城市我们会选一些地级市或县级市，有些城市的潜力，依附于大都市的辐射范围，在这里面活力最强。

在投资布局的思考，对开发商而言，最有用的是产业系统的开发和投入，以及对客户的描摹和整体的追踪，做好精准营销。

对于数据的分析可以看到，在所在区域与工作的区域、或是购买区域资产，特别是不动产投资更高的区域，可能存在关联度；此外它的议价涨幅以及可能存在的未来，通过基本数据的叠加，可以有更清晰的判断。这是一个工具，不止是做设计，它会在区域性的圈层更大尺度上赋予更宏观的视野和问题决策的具体依据和判断。

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