不必多言，房产圈内人士最近都被房市新政刷屏了！总结关键字，就是：精简流程以增强住房供应！
再用一句话总结，就是：以往繁杂的RC（资源许可）可能不再需要，至多达10.55万套新房将被建造，举新西兰全国之力推动的集约化住房发展也将提前！简单来说，集约化住房发展步伐将加快，部分业内公司也早已有所部署，并且积累了不少实操经验。三目便是其中一员。
作为建筑业的“老手”，对于住房集约化这一话题，三目建筑工程有限公司（3EYES Homes Ltd）创始人、Director李爽有很多经验要分享。
本期《三目看地产》，李爽将和大家分享新政之后，新西兰住房密度趋势问题，以及奥克兰未来的开发趋势和走向。
无论是购房者亦或是开发商，都对此前被誉为是“造富运动”的AUP（Auckland Unitary Plan，奥克兰市统一规划）耳熟能详。尽管面临不确定性，但依然有人担心AUP存在变动可能，进而影响未来奥克兰房地产的开发趋势和抉择。在李爽看来，政府的规划是希望指引奥克兰往高密度住宅的方向发展，“不论是此前的AUP，还是最近的加供应新政，无不都在希望带领着开发商、建筑商往这个大的方向去引导。”“类似的计划在邻国澳洲，早在50年代、60年代就已经推出。他们的人口比较多，新西兰其实已经晚了，因为人口目前也只有500万，整个国土大都处于地广人稀的水平。”不过，李爽也同时指出，近几年来奥克兰人口的剧增，给整个城市带来了不小的基础设施负担。
“政府推进的政策，也带领着城市建设的发展，从独栋到联排等高密度房屋转变。”李爽介绍，三目在最近四年多的时间内，经手的联排建设项目数量出现了剧增，“我们现在手头的项目，几乎80%都是联排，剩下的20%是独栋。”李爽直言，这种趋势依然会继续发生，在新政之下，建筑的高度也会继续攀升。不过，他也表示，高密度开发趋势之下，也存在风险：“高密度住宅越高，成本就越难控制，我们建筑公司自然也要不断提升相应的实力和应对能力。”当然，市场往高密度的方向转变，也给房产带来了不少利好。首先，便是利润空间的增加。李爽认为，不论是地块Zone的改变，还是可以容许建造更多的住宅，开发商的利润空间都会随之增加。“不过，利润增加的同时，相对的成本和风险也都会随之增加。”他说，对于新入行的“开发新人”、“小白”来说，经验的缺乏很可能让他们陷入“死胡同”里，或者掉进“坑”中，原因就在于成本已经超过初期的预算，进而导致利润空间很低。
李爽说，三目都会保障客户的开发项目有利润空间，但他也遇到过一些人有过类似的糟糕经验，“其实做高密度住宅也会有很大风险。”他建议，准开发商需要了解市场供需情况和市场接受程度，并充分调研联排项目是否有需求，此外，也有建筑成本方面的考量。
“开发商心里要有底，不要一味地追求高建筑。因为层高越高，能够找到帮助施工、消化的建筑和咨询公司就会越来越少，出现问题的可能性就会越大。”李爽直言，开发商需要精准定位自己的利润空间，而不是仅仅追求高度和层数，要理性和全面地进行风险评估。他说：“项目施工难度越大，出现失败率的可能性就越高。”显然，联排项目已经成为奥克兰市场中的主流趋势，其所带来的利润也有显著提升。
李爽以三目在Henderson的项目举例道，此前其准备在一块地上建造6个Unit，后来设计到了12个Unit，即扩大了利润空间，也迎合了市场的趋势。“我们会尽可能在可控范围之内，把建筑成本压低，保证客户有更好的回馈，做到成本低、速度快、利润空间高。”
谈到市场趋势时，李爽表示，目前有不少开发商很犹豫，对投资的项目把握不定。“核算成本的时候，不同项目有不同的应对方式，需要全面考量。”他说，开发商需要接受不同项目的操作准则和利润空间，再进行开发的设计和铺垫。一家专业的建筑公司便显得尤为重要。李爽说：“我对三目的实力和能力还是很自信的，我们也一直在顺应市场的变化。”“我们对中小型高层项目所进行的准备工作，并不是今年才开始的，也不是因为市场发生急剧变化才去做的。我们在联排方面的经验从2012年就开始积累，此后的2016年才出了AUP。”李爽举例道，三目经手的小型公寓多以水泥结构为主。针对这一点，三目很早就已经进行了相应的人才储备，在新项目中就开始使用和规划，也就是“好钢用在刀刃”上。“项目的开展，大都基于三目在长期施工当中的经验累积。我们并非随波逐流，而是早做准备，同时考虑市场迎合度和接受度的问题。”前六期《三目看地产》，李爽分享了他的创业故事、从业心得和过来人的经验。详情请点击：如果您有房产和建房等方面的疑问，亦或是与栏目相关的反馈和意见，都可以在视频和文章下方留言，与我们互动。
采写：天维网 Jacky Su, Doris Tang*以上内容由天维创意采编团队提供。本期视频在奥克兰封城前录制完成。