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投资房千万别听当地人意见

小声比比的饭爷 饭爷的江湖 2021-02-23
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这是饭爷的江湖发出的第77篇文章
这两天有读者在后台留言,问他在成都的房子问题。聊了几句发现个问题,似乎本地人都对老城区情有独钟。
在我的观念里,这种思路其实是有点问题的,投资房千万不能按当地人的思路考虑。
如果你要住,当然是根据需要选择。比如可以在交通,教育,医院还有通勤距离做个综合考虑。
但如果要投资,最需要考虑的因素是高收入人群的聚集问题。
拿成都来说,高收入人群聚集在哪里?在高新区,在兴隆湖附近的科学城。
老同学就在那边负责个科技公司,他们前段一直在和华为抢优秀毕业生。只不过他们给钱没人家多,所以抢不过。
他们给的薪资打包价是多少呢?20万左右。
这在成都算一个不错的收入,他们不远的华为据说能给到接近30。
成都的高收入工薪阶层基本都集中在这个区域了,大家也都更愿意在这附近买房。
高科技行业因为上班时间长,工作结束晚,大家都想住的近一点,也少有人有兴趣跑到老市区去买房。
事实上多数外地人除了去旅游,对老市区也并不感冒。大家都觉得新区环境好,配套也优质。
这个位置其实有点类似北京的西二旗,杭州的未来科技城,深圳的南山科技园,上海的张江科学城。
本来是个挺偏的地方,但是因为高学历高收入人群聚集,集中城市最有消费能力的一批人群。不管是商业还是房价,就这么热起来了。
区域内学校本来也一般,但是因为高学历高收入人群聚集,区域内的普通学校硬被他们的孩子考成了学区房。
北京的西二旗就是这样,程序员爸爸辛苦买的房,孩子硬考成学区房。

城市的原住民总有个观点,觉得新城是乡下,只有老城才是真正的市区。
其实从投资的角度来说,这个观点还是蛮过时的,因为配套是跟着钱走的。
哪里有高收入人群,哪里的商业会更旺盛。哪里的物业也会相对更有价值。
所以这些年大家看到,每个大中型城市配套最好,房价涨幅最快的其实都在新区。
而多数的老城区因为配套差,商业更新跟不上,很多业态都快被淘汰了。
每个人童年可能都记得自己城市曾经有条繁华的商业步行街,那里是过去城市的中心。
现在还是城市的中心么?多数城市早就不是了,老步行街早就被新区购物中心取代。
所以买房投资要跟着政府的规划走,千万别自作聪明。自住我们就不提了,个人有自己的偏好。
政府的钱投在哪里,你的眼光就应该跟到哪里,这点尤其适用于人口不断流入的大城市。
城市的原住民通常会觉得新城远,又是乡下。但只要人口不断流入,几年以后这里就会变成一个崭新的世界。
一切都是新的,这里比老城时髦,比老城发展快,比老城聚集更多的高薪产业。随着配套的快速建设,后面句会逐步开始享受溢价。
拿典型的郑东新区来说,可能很多老郑州还记得当初这里被叫做鬼城,根本没啥人,现在已经是郑州房价最贵的地方了。
当年的上海浦东新区又何尝不是这样,当初老上海说宁要浦西一张床,不要浦东一间房,现在上海的很多豪宅也都诞生在浦东。
城市原住民一般会把眼光集中在原来的老城中心,总觉得这里才是市区,忽略了新城的发展潜力。
该说的说差不多了,最后做个总结,有发展潜力的新城是啥样的呢?
首先人口是持续流入的,可以是老城区人口流入到这里上班,也可以是吸引大量外地人来。
其次新区老区一定是接轨的,不能留白,而且新区要能聚集大量优势产业。
比如郑东新区和老城金水区只隔了中州大道,浦东浦西只隔了黄浦江。
这俩新区也都引进了自己的的优势产业,像上海浦东就集中了大量金融业公司。
再次是最好规划有轨道交通直达,尤其是有多条线路交汇的新区特别好。
最后是政府带头去的新区,尤其是把市里名列前茅的医院学校搬过去的新区值得重视。
这几条因素里需要同时满足或者满足大多数的新区才有发展潜力,而且排名有先后。
第一条人口流入是最关键的,城市建设可以速成,人口只能慢慢吸引。
不能吸引人口也没有优势产业的城市新区根本不能选,最后多数会变成鬼城。
尤其要重点观察这样的强二线城市,有这样新区的二线多数在未来也会更有发展。

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