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这两天一个很热门的话题就是，有人居然会因为炒房，上了央视的报道。
起因是网友@深房理装修队003，曝光了深圳炒房团的102份炒房材料。
打开看了下这些材料，感觉这不就是房产界的PUA，炒房界的杀猪盘么？简单说吧，这个网友曝光的，是一个叫深房理的炒房组织。他们的套路也很简单：就是告诉你高杠杆炒房才是致富之道，给你制造一个暴富梦想先让你加入个九千块的摇篮会员，然后通过一系列培训。怂恿没钱的人以贷养贷，高杠杆炒作房产。然后他们这个组织，提供从落户到搞定购房资质。再到选房和找小贷公司垫资，一系列服务，从中间再收取服务费。看到这里可能有人要说了，这也没啥问题啊，这不是方便大家在深圳买房投资嘛问题在于这批高杠杆炒房的人本来就没钱，现金流也不够。他们做的是以贷养贷，高杠杆炒作的游戏。
按照网友@深房理装修队003的说法，深房理这边会员们叫摇篮宝宝。摇篮宝宝在深房理的指导下，集中抱团炒作前海几个热门小区，用接力的方式把价格抬上去。我们知道房价上涨是有边际效应的，所谓哪个小区房价涨了，并不是大家一起涨了。而是最近卖的那几套房子，成交价涨了，大家的心理预期就上去了，整个小区的价格也就涨了。所以只要一口气拿下这几个小区总价1000万以下的房子以后，不就垄断房源了嘛。只要自己人抱团坐地起价，就能稳稳的控制住目标小区房价的涨跌。后面只要有新房源出来，大家就合力把它吃掉。然后挂更高的价格出来，让后面的新会员成交。带来的效果就是，每一次成交的房子都比前一套高，而且小区的成交显得很旺的样子。
这玩意行内人一看就懂，和股市里的做庄道理是一样的，玩的是击鼓传花的游戏，杀得是后面的猪。只不过股市坐庄是庄家控制住大部分筹码以后，拿少量的钱不断推高价格。他们坐庄的标的，只是变成了深圳的房子。通过会员们买入垄断某几个热门小区房源，然后不断推高成交。在股票市场，我们管这种类型的股票叫庄股。这些被炒房团一手热捧的几个楼盘，我们大概可以叫做庄楼吧。其实深房理闹得满城风雨，已经不是第一次了。2020年底蟹姐姐暴雷事件，不知道大家还记得不，也是一样的情况。
这里可能很多小伙伴没看过蟹姐姐的故事，我们简单叙述一下，事情是这样的。蟹姐姐一是钱不够，二是没购房资格，但是想买深圳房子投资，就加入了深房理那个摇篮会员。加入会员以后，在深房理的指导下，和深圳户籍会员假结婚。除了自己东拼西凑，还找小贷公司垫资。咬紧牙关在深圳的前海时代，买了一套49平米的小户型，总价728万。之前的计划是，拿到房产的红本以后做经营贷。然后拿这个经营贷，填上之前东拼西凑的资金窟窿。没想到后面政策收紧，经营贷搞不下来了。前面那些窟窿填不上，资金链彻底断裂。不过看官方对深房理的定性，似乎和上面的东西无关。上面的东西也就是违规，还不算违法。新闻报道说的是，涉嫌非法集资。这属于刑事犯罪，是重罪的一种。为啥会新闻会这么说呢？看看深房理的会员小程序就知道了。他通过自己的小程序，实现了深圳房产的集资买卖和证券化。现在这个小程序貌似已经被下架了，只能贴个以前的小程序截图了。从下图可以看出，这个小程序右边有一个股份大厅，这玩意相当于一个股票交易所。左边还有一个帕累托值的功能，这个功能主要是让会员把钱放到他那边，然后高息放贷给其他有资金需要的会员。在深房理这里，一套深圳房产的所有权，可以通过股份分割以后变成份额。找人代持这套房产，自己按照出资持有份额获得收益，很像是我们买股票。股份代持界面是下面这样的，可以看出是按照出资的比例，把股份分割给多个出资人。
然后投资人再到交易所，通过类似证券市场的股权交易模式，参与深圳房产投资。
要知道个人在没有牌照的情况下，是不能从事资产证券化业务的，这是违法的。另外如果你买房钱不够，需要首付垫资或者过桥啥的短期借贷。他那个帕累托值功能，也可以从会员那边集资之后，高息借给你钱。按照网上爆出的借款合同，借款利息确实不低，而且条件也很苛刻。合同上写的是还不上钱，就要用房产原价扣除各种资本利息，把房子过户给他们。
这大概率也就是刚刚我们看到新闻说，深房理涉嫌非法集资的依据。
说起来我听说深房理的事儿，已经不是第一次。二月的时候，身边就有小伙伴微信来问过了。
我还提醒了这个小伙伴，现金流和杠杆的问题。因为这么玩搞不好，是很容易死的。
更奇怪的是这种课程也要两万多啊，不就是那些很简单的，杠杆套杠杆的东西嘛。
很多内容，都是把水库之前那套高杠杆打法，重新包装了一下，拿出来二次销售嘛。
投资房产根据自己现金流，加一定比例杠杆是没错的，不加杠杆的是傻子。
但如果手里现金流不足，盲目过分的加杠杆，那是非常危险的。等待你的有可能不是暴富，而是破产。因为负债到期是必须要偿还的，如果没有足够的现金流，就会面临现金流断裂破产的风险。房圈从前两年金朝阳和水库一刀流开始，就出来一股歪风，买房求贷款，杠杆求贷款，贷款求打法。先把信用卡贷拿下来，再把信用贷拿下来。用手上一点本金，和这些套出来的信用卡贷和信用贷，先凑够三成首付的钱再接着把剩下的七成房贷拿下来，最后再来个装修贷，把手上能用的杠杆吃干用尽。这两年因为疫，国家给中小企业很多便宜的经营贷，他们的玩法又有了创新。就是借一堆各种短期信用贷和信用卡贷，再加上外面小贷公司的过桥资金去全款买房。之后再拿这个用各种短期贷款凑出的所谓全款买下的房，拿到银行做抵押获得经营贷，还前面的短期贷款窟窿。不过借了这么多贷款，月供也是要还的呀？靠日常收入的现金流，肯定是不够的。最终结果还不是以贷养贷，把希望全部寄托在，自己能撑到房价下一波大涨。要是房价下一波大涨之前，现金流就已经跟不上了，也就爆仓完蛋了。可以说这批高杠杆的布道者，通过信息散步便捷的互联网，开创了一个时代。他们把世界上最危险的枪（高杠杆），交到了这些从来没经历过衰退期，认为工资和房价只可能永远上涨的年轻人手里。要知道高杠杆炒房，最怕的就是调控以后横盘不涨。只要一横盘，时间就会吞噬他们高昂的融资成本。因为高杠杆炒房客自身本身的现金流，是完全还不上月供的。只能靠到处拆借各种贷款，来继续维持月供不断。等着熬到下一波上涨，把付出的成本赚回来。要是上涨到来之前，这些高杠杆炒房客的杠杆就已经举不动了，就只能选择被动割肉。这时候炒房客扎堆的区域，就像股市的庄股一样，瞬间会出现挂牌价暴跌。说起来房地产投资领域每一轮调控，总有一群高杠杆信徒倒下。而且他们信奉的，基本是同样的东西。
就拿深圳来说吧，2011年到2014年，金朝阳高杠杆流派全军覆没，从此江湖只有金朝阳的传说。
2017到2019年，水库老破大一刀流挥刀自宫。熬了几年的这批人，血流成河。
这次没意外的话，很可能倒下的应该是深房理这批，搞高杠杆炒房的摇篮会员。
因为如果从现在开始，楼市调控持续两三年。高税费叠加三年限售，真不知道这些人拿什么，维持后面的月供。
这里还是那句话，投资的第一要素，从来都是根据自己的现金流控制杠杆比例，从而控制风险。
在想清楚自己能承受多大风险的情况下，再考虑如何盈利，而不是反过来。
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