起拍价7546万元！福田中心区6套写字楼集体上架拍卖

近日，深圳中心区6套写字楼“集体上架”阿里拍卖网引关注。

据阿里拍卖网络平台显示，此次拍卖标的是位于福田东方新天地广场A座2201、2202、2203、2204、2205、2206的6套办公房产，总建筑面积为1991.61平方米（其中2201室297.43平方米、2202室282.31平方米、2203室416.06平方米、2204室282.32平方米、2205室297.43平方米、2206室416.06平方米）。

据公开信息显示，该拍卖标的目前空置，6套房间已打通使用。此次拍卖房产起拍价为7546万元，保证金为760万元，竞拍加价幅度为37万元及其倍数。起拍时间为2019年8月19日10时至2019年8月22日10时。

▲来源：阿里司法拍卖网

而截至目前，该房产6套写字楼还暂未显示有人报名，却吸引了2345人围观，已有35人设置提醒。

激增的“法拍房”

据阿里司法拍卖网络平台数据显示，截至目前，深圳法拍房正在进行拍卖38套，即将开始拍卖320套。

这些标的物包括住宅用房、商业用房、工业用房和其他用房等等。其中，住宅用房正在进行拍卖12套，即将开始拍卖194套，总数量占比57%。

这些住宅用房分布在罗湖、福田、南山、宝安等全市各地，部分起拍价格与市场价格持平，有些起拍价格为市场价格的8折左右，部分房源较新，起拍价格在几百万至几千万不等。

▲来源：阿里司法拍卖网

法拍房，顾名思义，即法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的“法拍房”。

近年来，随着深圳司法网拍的力度加大，上线拍卖标的物数量上涨，房产被强制拍卖的原因更多在于经济纠纷、债务清偿等。

据统计，2018年，淘宝和京东全国司法拍卖房房产共计367340次，同比2017年大幅增长61%。尤其是9月—12月份，国内四大一线城市北京、上海、广州、深圳拍卖标的数呈现倍数级增长，仅这四个月的数量就占据了全年的一半以上。

其中，住宅用房在法拍房中占比最大，还呈现逐渐递增的趋势。2018年，北上广深法拍房住宅标的数量合计8874套，同比增长36%。

据了解，司法拍卖网上的法拍房，还含有不少流拍或中止的房源二次甚至多次上线拍卖，而从整体数据上看，法拍房数量依旧保持平衡。

按照以往规律，年底的司法拍卖品通常也会呈现一定比例的增加。以深圳为例，2019年1月，深圳法拍房数量为3810套。但在2018年，全年这个数字才仅为1930套。

业内人士认为，去年深圳出现的法拍房增多现象，主要是受到房地产资金多重严控政策影响，如严控“首付贷”、压缩“阴阳合同”生存空间、降低金融风险等，一些“高评高贷”的投资客，利用银行以外“加杠杆”配资进入楼市，一旦金融政策收紧，这些放大杠杆的投机人士风险承受能力变差，最终往往会导致断供拍卖。

据近期国家统计局最新数据显示，深圳居民资金杠杆率以144.4%位居全国第二，主要原因在于城市房价高、上涨快以及居民投资氛围浓。

“捡漏”需谨慎

据了解，法拍房最大来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，是开发商、购房者的不良抵押物，此外，还有民间借贷纠纷、司法没收等原因。

一般来说，法拍房的起拍价为评估价的7-8折，成交价平均能达到8.5-9折。除了价格略低于市场成交价，可以“捡漏捡笋”之外，凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可以竞买。

部分司法拍卖房因远低于市场价的起拍价格而受到部分市民青睐，在看似“捡笋捡漏”的情况下，法拍房也存在多重潜在风险，如可能涉及民间借贷纠纷、拍卖前已出租、未结清欠款要买房承担以及不能落户的风险。

广东华商律师事务所周争锋律师表示，广东省高院已经明确原则上空房交付，由执行法院负责腾空房产后再拍卖，广东各地法院会根据该指导意见，逐步落实。未来交房问题以后不再是深圳法拍房的难点问题。值得一提的是，其他人提起执行异议之诉或拍卖所依据的判决被撤销，及拍卖程序有瑕疵，可能导致竞买人支付竞买款以后，长时间拿不到执行裁定书和协助执行通知书，这是大多数竞买人容易忽略的技术性风险。

此外，目前，上海、江苏等地法拍公告里面大部分都是税费各自承担，竞买人只需要承担一个契税就可以，未来广东也会逐步落实。加上法院空房交付的进一步落实，法拍房会进入寻常百姓家购房的视野。需要特别注意的是，在广东限购地区，法拍房的竞买人需要竞买前一天具备购房资格，竞买当天没有资格，竞买后将无法取得房产证。

文 | 中国房地产报深圳 思琳

审读：马琳 戴士潮

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