探盘 | 房价悄悄站上10万+，西丽能成为南山下一个豪宅区吗？

     文/黄思琳

当南山深圳湾、蛇口、前后海房价早已经突破10万元/平方米的时候，南山有一个曾经的价格洼地片区，如今部分楼盘二手单价已悄然站上10字头，它就是过往给人偏远印象的西丽。过去，离华侨城、科技园仅隔着一条北环大道的西丽片区，尽管地处南山，但其发展水平却远低于全区平均水平，更多人对这个片区的印象依旧停留在大学城、动物园等字眼上，其城中村的租金价格甚至都低于全市平均价。▲西丽区位
作为原深圳关内唯一在塘朗山以北的区域，西丽与石岩为邻，由于早期配套不完善，即便西丽与华侨城、科技园仅相隔一条北环大道，但纵向交通一直制约着西丽的发展，塘朗山阻隔了西丽大学城与南面的华侨城、福田的纵向联系，只能依靠东西向的留仙大道绕道沙河西路或福龙路。即使西丽向好，所受的经济发展辐射仍然较弱，板块概念对它并没有太大影响。2019年5月，深圳铁路枢纽总规划正式获批，近期工程中最受关注的当属西丽高铁站，预计占地173.8公顷的西丽高铁枢纽，将成为对标深圳北站的综合性交通枢纽以及集高铁、城际、城市轨道为一体的大型综合交通枢纽。西丽高铁站的落成，将进一步释放该片区的土地价值。随即，西丽房价也成了坊间热议话题。
频现利好近年来，西丽交通发展可圈可点，除了早期开通的地铁5号线路之外，2016年，地铁7号线的开通，打通了塘朗山隧道南往北通留仙大道，降低了西丽往返市区中心的交通成本。除了现有的地铁5号线和7号线外，未来西丽站还将与在建的13号线，地铁15号线（规划中）、29号线（规划中）交会。除两条高铁线外，西丽站还规划有赣深铁路、深茂铁路、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路在此设站。此外，西丽枢纽还是集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽，由茶光路、沙河西路、南坪快速与南海大道4段道路围合而成，面积约1.68平方公里，是深圳市国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一，也是深圳市最重要的交通门户之一和全国重要的铁路客运枢纽。
也就是说，西丽站未来将有4条地铁（接驳地铁13号线、15号线、27号线、29号线），22条铁路线交会，比深圳北站还多2线 。
即将在今年9月底开通的地铁5号线南延线，未来还将连接在建的13号地铁线和西丽高铁交通枢纽，串联西丽留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。▲西丽枢纽示意图西丽高铁交通枢纽为平南铁路西丽站升级改造工程，届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局，成为介于北站商务区与留仙洞高新北产业聚集区之间的人文功能居住区。
公路方面，西丽的主干道——东西向的留仙大道以及南北向的沙河西路正在拓宽快速化改造，留仙大道与沙河西路连接的南坪高速、南光高速以及北环大道都可快速出入南山、福田、龙华、光明和宝安。政策倾斜近年，随着政策利好的不断倾斜，包括市政规划、轨道交通以及产业布局等方面的重点建设，西丽的存在感也逐渐增强。从今年初两会提出重点打造“西丽湖国际科教城”，到近期西丽高铁站规划出炉，以及如今初具规模的沙河创新走廊、南山智园、云谷等高新产业基地等一些规划建设，也都让西丽片区发展充满动力。其中，深圳市政府公布的16个重点发展区域中，留仙洞战略性新兴产业总部基地便是重中之重。
▲留仙洞总部基地
据公开资料显示，留仙洞战略性新兴产业总部基地作为深圳的重点发展区域，其体量达600万平方米，定位为城市经济发展的新载体，产业转型升级的新平台，可容纳15万-18万人就业岗位。其中，留仙洞片区中，万科云城的开发已将近尾声，大疆天空之城与特发创智云城还在建设中。另一个值得一提的则是西丽的大学城片区，该片区多以市政配套用地上建学院为主，其次是绿地用作高尔夫场所及公园，零散分布居住用地及工业用地，工业用地有老式的塘朗工业区，和新式的如南山智园。近日，南山区政府透露，总投资14亿元的大沙河文体中心已确定立项建设，另规划建设“西丽湖环湖公园绿道”。未来将结合西丽湖国际科教城和西丽高铁新城等重点区域规划建设，进一步研究布局如文化馆、美术馆等一批中大型文化设施。在“西丽湖国际科教城”格局中，深圳大学城片区举足轻重，不仅吸引国内外优秀人才到此就业，而且培养大量的高水平人才，是深圳高端群体的聚集高地。

▲西丽湖国际科教城内的南方科技大学

（图源深圳商报）

不过，该片区虽然整体建筑及人口密度都较低，绿化覆盖率高，较为宜居，但却难以接收南山区高新区域产业辐射发展，具有局限性。基础教育呈现短板 不过，西丽虽然片区有很多大学和研究生院，西丽的基础教育目前依然较为薄弱，与南山其他片区相比，好学校依旧较少，不过，南山这几年对北部的教育逐步重视，西丽也成立了两个教育集团，南科大教育集团以及文理实验教育集团。此外，据深圳房地产信息网统计，目前南山区桃源街道（包括大学城片区）约有5个旧改项目（含在建未入市项目），拆除重建建设用地总面积约42万平方米。桃源街道旧改中超10万平方米以上旧改体量的就有2个项目，均为京基地产开发，项目自身为一个，另一个是“珠光村城市更新单元”，两大旧改的拆除重建面积约达到29万平方米，占桃源街道68.7%的旧改体量，未来将成为桃源街道新房市场的主要供应来源。5年二手房价上涨36%整体来看，由于受到规划影响，西丽大部分用地已经都用于教育、工业、科研等，能释放的土地也较为有限。如大学城片区，土地供应主要为各大高校扩容的教育用地为主，区域内几无可新增住宅用地，新房供应已基本接近尾声。自2015年开始，南山其他片区入市新房趋少，西丽却陆续迎来开发和新盘入市，目前，西丽新房供应主要集中于地铁5号线和地铁7号线沿线周边，以沿留仙大道一侧为主，如近些年入市的博林天瑞、万科云城、宝能城公馆、塘朗城、京基御景峯等，在市场上均取得了一定的反响。反映在房价上，近几年西丽片区房价已有了较为明显的波动。从乐有家研究中心提供的数据来看，近5年西丽片区的二手房价从2015年的42590元/平方米上涨至2019年的66356元/平方米，上涨幅度近36%，整体涨幅居中。而据深圳链家APP显示，目前西丽大学城片区的二手挂盘房价达到了8万元/平方米，均价甚至超过了南山南头、白石洲、南山中心等片区均价，仅次于前海、后海片区。就个盘来看，2013年，万科花53.99亿元拿下留仙洞片区三个地块，即现在分六期开发的万科云城项目，当年拍下时可售楼面价约7600元/平方米，6年过去了，目前该项目均价已达83497元/平方米。近年来，西丽新盘多以中高端盘的姿态入市，价格也是水涨船高，以楼龄较新的次新盘住宅为例，基本在7万元/平方米——10万元/平方米的均价，如宝能城、京基御景峯、博林天瑞等。另外一个典型楼盘，也是西丽首个大型商业综合体的宝能城，2015年11月20日，宝能城东区正式开盘，项目最高备案价100000元/平方米，项目最低备案价43855 元/平方米，也创下西丽当年的高房价纪录。2019年5月19日，宝能城西区开盘，均价8.5万元/平方米，共推出396套住宅，当日成交195套，去化约49%，而这个均价被认为在西丽片区相对较高，套利空间较小，不过，该盘近两年房价依旧上涨，二手房均价如今已突破10万元/平方米。二手房价呈现分化趋势二手房方面，具体分片区来看，桃源村片区作为成熟片区，典型代表楼盘，桃源村1-3期，一直是深圳成交最活跃的小区之一，这个片区的代表楼盘还有城市假日、十五峯、水木华庭，俊峰丽舍和天地风景等。珠光片区有目前西丽最好的学校——南山文理实验本部，未来还将有“珠光村旧改”利好，代表楼盘有宝珠花园、龙都名园、润城、塘朗雅苑和龙联花园等。留仙洞片区商品房较少，价格偏高，最高破9万元/平方米，代表楼盘有天悦南湾、宝能华府，金域世家以及万科云城公寓（带深中学位）。西丽中心区有招商招商西丽新城的旧改和天虹附近的旧改利好，位置较佳。代表楼盘有南国丽城和众冠花园等，大学城片区为西丽主要新房供应片区，也是优质物业供应区，代表楼盘有西湖林语、桑泰丹华、博林天瑞、宝能城、水木丹华和华晖云门等。

在售楼盘盘点1京基御景峯（在售）

   开发商：深圳市京基房地产股份公司

楼盘地址：福龙路与留仙大道交会处西南侧，地铁5号线长岭陂地铁站A1站出口。物业类型：商业、住宅、公寓、保障房等装修状况：精装修产权年限：商住公寓、普通住宅均为70年占地面积：64068平方米总建筑面积：641729平方米容积率：7.74绿化率：30%学校配套：深圳道尔顿新华公学（国有民办）原址为长源小学，已于2016年9月开学，招收小一、小二、初一3个年级。项目旁规划有九年制公立学校，但目前尚无具体建设时间。商业配套：项目自带4万平方米商业，共享宝能城8万平方米集中式商业“宝能全球汇”，以及塘朗城6万平方米的商业配套。医疗配套：深圳大学附属医院在售均价：80000元/平方米开盘时间：2019年7月6日开盘6栋、7栋住宅交房时间：预计2020年3月住宅交房主推户型面积：6、7栋为4梯5户的住宅，A户型建筑面积约155平方米，B户型 建筑面积约113平方米，C户型建筑面积约114平方米，D户型建筑面积约111平方米。
楼评京基·御景峯分三期开发，前身为长源村城市更新项目，由京基集团代为拆迁与开发，整体共分为7个地块，其中有商业、住宅、公寓、保障房和一所九年制学校。一期产品为建筑面积约116平方米-158平方米3房-4房的公寓产品，均价约75000元/平方米。项目为70年产权，双阳台通燃气，6、7栋为4梯5户的住宅，为建筑面积约111平方米——155平方米的中大户型产品。项目位于南山与龙华的交界处，主打卖点为山体资源景观，地铁接驳，一站可抵达北站高铁枢纽，小区公共设施配套较为完善等优势，但临近配套较为欠缺，可售住宅较少，多以回迁以及保障房为主，户型实用率稍低。
此外，学区内目前3所小学，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，南科大塘朗小学，初中学校依然处于借读或在建状态，2宝能城（在售）开发商：宝能地产地理位置：南山留仙大道塘朗地铁站D出口，西行直线距离约200米物业类型：普通住宅装修状况：带精装修产权年限：70年总建筑面积：83万平方米容积率：3.9绿化：40%配套学校：自带18班幼儿园，宝能城中小学：南方科技大学实验学校附属第一小学、第二小学和塘朗小学配套商业：项目自带约10万平方米“宝能环球汇”商业。配套医疗：深圳大学总医院主推户型：目前还有少量建筑面积120平方米-166平方米4房清盘中，房源位于西区4栋、5栋、6栋，带装修交付，均价85000元/平方米，预计2020年下半年交房。均价：8.5万元/平方米开盘时间：2019年5月19日推4栋、5栋、6栋交房时间：预计2020年下半年4栋、5栋、6栋交房
楼评地铁口、大体量、高拓户型、自带大型商业等产品特点，让宝能城备受关注。项目与南方科技大学一路之隔，与地铁环中线塘朗站接驳，总占地约10.5万平方米，总建面约83万平方米，由6个地块组成，分东、西两区开发。东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地，包含11栋超高层住宅和2栋超高层公寓及酒店，下带集中式商业。西区包括1块居住用地和1块幼儿园用地，幼儿园规划为18班制，项目拥有一个近10万平方米的大型集中式商业。目前在售的西区由6栋住宅合围而成，其中5栋为高层，1栋小高层，中间带有泳池，配套18班幼儿园。户型多样化是宝能城的一大特点，多以改善型中大户型（四房两厅两卫）为主，单价区间在7.5万元-8.9万元/平方米，总价区间在804万元-1474万元/套，但在单层户数上较多，或可造成相互影响，目前项目周边的交通多依赖轨道交通，出行仍受瓶颈限制，临近大道楼栋易受车流及地铁噪音影响。3金众麒麟公馆（待售）

▲项目实拍

开发商：金众地产，深圳市建工集团旗下子公司地理位置：西丽街道沁园二路资本市场学院南侧 物业类型：住宅、商业和办公区域，自带幼儿园装修状况：非毛坯交付产权年限：70年总建筑面积：105409.93平方米（住宅用地面积33570.04平方米）。占地：3.4万平方米交通：距离地铁7号线“西丽湖”站直线距离约500米。配套学校：南二外（集团）平山小学，深圳大学城丽湖实验学校配套医疗：西丽人民医院、深圳大学总医院主推户型：建筑面积100平方米、111平方米、138平方米、177平方米，3房-4房。楼栋：6栋住宅，地块北侧4栋，南侧2栋，均为30层高。北侧靠西的2栋、3栋为一层三户，为该项目的楼王单元。由2套建筑面积为175平方米-177平方米“4+1”房及1套建筑面积138平方米“3+1”房构成；而其余4栋住宅楼为1层6户，以中小面积段的户型为主。价格：待定
楼评金众麒麟公馆将推出6栋建面约100平方米-177平方米住宅产品，全为30层，共856户住宅，据现场实探，首批即将推出1栋、4栋、5栋、6栋共4栋500多套住宅，2栋、3栋暂不推出。该盘户型主要定位为改善型购房者，最大户型为177平方米，最小户型为100平方米“2+1”房型，项目为住宅地块上的纯居住物业，住宅建面约10万平方米，其余约5000平方米均为公共配套物业，底层或配建5000平方米的商业，其楼间距较宽，容积率3.18。项目位于西丽湖片区，主打生态景观资源，西北侧远眺看西丽湖，东南侧被被深圳野生动物园和高尔夫俱乐部环绕，有传野生动物园未来或搬迁至坪山，原址或规划为高校用地。交通上看，目前除了距离地铁7号线西丽湖站直线距离约为500米之外，还有“西丽公交站”等几个公交站台，根据审批中的四期地铁方案，未来将有7号地铁东延线“北大站”以及“学府医院”站通过项目附近，公路方面，通过丽水路及丽山路可快速接入沙河西路、留仙大道等城市主干道。未来着重规划西丽湖科教城及西丽枢纽形成。▲项目实拍
项目局部商业配套弱，除了底层配套商业之外，附近几乎无大型商业超市，附近商品房供应少。
此外，学区配套方面，从2019年学区划分来看，该盘位于丽湖学校初中部学区，创办于2012年的丽湖学校，2017年深圳初中升入八大比例排名表中，丽湖初中部位于全市第179位。
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