警惕！南山近3成空置！深圳甲级写字楼租金连续9个月下跌

2019年3季度，深圳甲级写字楼存量攀升至 538.33万平方米。

与不断增大的供应量相比，深圳写字楼租金却持续走低，在需求放缓的背景下，新供应进一步令市场承压，即使在深圳住宅均价最高的南山区，也出现了近3成写字楼空置的情况。

第一太平戴维斯公布数据显示，自2018年4季度以来，深圳甲级写字楼租金已经连续3个季度下滑，从2018年第4季度的234.8元/㎡/月下跌至2019年第3季度的208.3元/㎡/月，空置率则由2018年第4季度的18.1%上升至2019年3季度的22.4%。

▲深圳甲级写字楼分布图

经济增速放缓企业退租，2019年前3季度累计写字楼供应高达176万㎡，被认为是造成写字楼市场空置率攀升的重要因素。

另有统计数据显示，2019年至2023年5年间，深圳写字楼新增供应总量预计将超过498万㎡，潜在庞大的供应体量，无疑进一步加重了写字楼空置率高企的问题。

与不断走高的写字楼空置率相比， 在2019年11月5日公布的深圳经济数据中显示，前三季度深圳GDP18689.13亿元，增幅仅6.6%，比上半年7.4%的增幅下滑明显。

 戴德梁行方面认为，宏观经济的不确定性，抑制了企业推进大幅扩张的计划，进而影响了物业去化。

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南山近3成写字楼空置

作为全市房价最高的南山区，近年来，随着如海岸城商圈、后海总部基地等商务氛围的提升，也成为不少各大企业换租客的首选之地，租赁成交一向较为活跃。

 不过，据戴德梁行数据统计，2019年3季度末，南山区平均租金下降3.4%至229.09元/平方米/月，空置率进一步上升至28.34%，这也意味着近3成的南山区写字楼是空置的。

 而作为传统金融企业据点的福田、罗湖等区域，由于写字楼主力客群金融业所面临的宏观环境近期并没有改善，作为写字楼主要供应行业的金融类企业需求处于萎缩状态，加上中心区较高的租金水平，也同样面临租户搬迁的压力。

戴德梁行数据统计显示，至3季度末，福田中心区平均租金小幅下滑2.5%至272.6元/平方米/月，空置率上升至15.47%，略低于南山区。

2018年3季度，深圳平安金融中心大厦“退租事件”曾一时间引发众多媒体关注。在金融行业整顿以及监管趋严的情况下，部分金融企业撤退，写字楼业主也对引进金融类客户更为谨慎。

由于深圳P2P机构多驻扎在以深圳福田中心区为主的写字楼里，大量暴雷的P2P机构受到管制，导致聚集区人去楼空。

今年上半年，央视二套报道中提到，从需求端来看，深圳金融行业整顿的影响仍在持续，而另一方面，根据深圳市市场监督管理局统计数据，一季度深圳新登记企业，同比下降13.7%。

同样，在金融行业密集的罗湖片区，部分传统商务区地王蔡屋围商圈办公楼的空置率也达到了20%，据一线数据显示，该商圈租金与2018年同期相比，有10%-15%的下滑。

“许多中小企业通过以降低租金、提高佣金比例、延长免租期等方式换取稳定或者更高的项目出租率，如中原地产等一些代理机构，还推出对租客免佣的策略提高出租率。” 据福田中心区写字楼租赁相关工作人员透露，当前的部分传统的热门写字楼出租率也不过60%，甚至还有不少客户退租的情况出现。

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去化周期拉长

有媒体表示，目前有不少位于福田区的证券公司和基金投资公司，开始关注考虑将南山和前海片区作为下一步选址的目标区域，以获得相对较低的租金水平。

不过，相对于片区发展较早，写字楼更为密集的福田片区，近两年，前海片区由于大量写字楼供应入市，基建及配套不完善，所以空置率依旧较高。

据央视新闻报道，进入2019年后，深圳甲级写字楼空置率不断攀高。2019年第一季度，据第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼并无新增供应，然而其空置率环比上升0.2%—18.2%。

 据深圳房地产信息网数据显示，前海片区早期招商的办公楼，如前海信利康大厦，企业进驻率90%，近期启动的项目，如卓越前海壹号、世茂前海中心等都存在招租难的情况。

为了改善这一情况，降低企业成本，也是深圳市政府近年来所大力推动的目标。

例如，深圳前海深港现代服务业合作区管理局对在前海办公的企业进行高额租金补贴，意在吸引那些在前海注册却没去办公的企业“回归”。

补贴范围包括总部企业、持牌金融机构和上市企业、世界500强、中国500强、独角兽企业、国家电子商务示范企业及其持股50%以上的一级或二级子公司，以及年度直接经济贡献超1000万企业为重点补贴对象，给予重点扶持。为吸引港企，将其准入条件降低为租赁面积100平方米。

 其中，2019年、2020年回归前海的企业可以拿到最高500万元租金补贴，补贴租金从30%到50%：

 高力国际方面认为，在政府鼓励和优惠政策背景下，南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求，深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。

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商务办公成发展新趋势

值得一提的是，就传统的写字楼租金不断下跌，空置率走高而言，深圳近年来兴起的工改工新型产业园区，如商业、公寓研发综合体办公用房，更受企业青睐，如深圳湾科技生态园、龙岗天安数码城等。

比如龙岗天安数码城研发办公租金在75-100元/平方米/月，企业入驻率高达95%以上。

 有媒体表示，与住宅市场相比，自2015年以来深圳新房住宅预售库存量一路下滑，截止2019年10月底，住宅库存量仅为226万平方米，按最近12个月的销售速度，去化周期仅为7.5个月，而库存的写字楼去化周期却达到了17.5个月，为2倍之多。

在经济增速放缓，深圳产业升级和转型之下，小微企业经营艰难，加剧了写字楼的退租和空置，深圳办公用房依旧需要更长的库存消化周期，租金下降，空置率上升，或是未来很长一段时间要面对的问题。

业内人士表示，短期来看，深圳的写字楼市场依然面临严峻形势。

（部分数据来源：高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯、央视新闻等）

文/思琳

审读/马琳、戴士潮