深圳产业用地上建的便宜“公寓”能买吗？

在“先行示范区”的利好刺激下，近期的深圳更是吸引了不少外地来深的房产投资客。
不过，作为限购限贷且需要购房名额的深圳，却依旧把许多外地购房者挡在门外，而公寓类产品却突破了名额和限购政策，这几年在深圳市场上颇受欢迎。以2018年为例，深圳一手公寓全年网签18384套，环比731新政前的2017年，上涨32%，而2019年1月-8月，深圳一手商务公寓共网签9678套，预计2019年全年超过2017年的1.3万套的可能性较大。除了以个人名义购买的普通商务公寓，更有不少以“类住宅”形式出现的产业研发用房或单身宿舍，它们既不属于住宅，也不属于公寓，但却以明显低于市场价的价格、不限购不限贷不占名额的优势出现在市场上，有人因低价和投资预期看好，有人则担心交易税费高，不确定风险大，那它们究竟值得购买吗？1只能以公司名义购买深圳目前市场上常见的产业研发用房，一般俗称“工改工”，土地性质多为产业用地，产权一般多为50年，房屋用途是产业研究用房，明确只能以企业名义购买。
近年来，以“工改工”入市的深圳项目并不少见，且项目都居于深圳的核心地段，其中也不乏部分知名房企的项目，如中粮、融创、恒大、天安等。以2018年3月拿到预售的龙华时尚慧谷为例，该项目备案936套房源，均为产业研发用房，建筑面积区间约为49平方米-292平方米，备案均价约27000元/平方米，总价约在142万-849万元之间，备案均价也远低于龙华中心二手住宅均价5万元/平方米。
近期开售的宝安西乡天谷大楼，均价在4万—4.7万元/平方米之间，最低总价为130万元，而项目所在的宝安西乡周边的二手住宅价格在5.5万元/平方米左右，差额接近1万元/平方米以上。位于地铁5号线“兴东”站的中粮创芯公园，性质为产业研发用房与配套宿舍，户型建筑面积为57平方米-72平方米，配套宿舍户型建筑面积为45平方米1房及76平方米2房，整体均价40000元/平方米，而新安片区的二手均价也在6万元/平方米左右。
而这些房源，基本上都有一个突出的共同点，则是均价远低于周边住宅或商务公寓，不限购不限贷，不占名额，土地性质多为新兴产业用地(MO)，按照规定，这类项目产权为50年。首付五成，只能申请10年期限的商贷。且根据深圳关于工业楼宇转让的最新规定，虽然项目不限购、不限贷，但必须以公司的名义购买。
2产业用房“公寓化销售”除了“商住房”等类住宅形式，如今在深圳市场上，以产业研发用房和配套宿舍两种产品改造的“类住宅”较为常见。
近日，位于宝安西乡街道的一科技创新园由于出售研发用房和产业用房被投诉事件频见报端。据世联行统计数据显示，过去，产业研发用房年均去化难以超过10000平方米，但作为居住功能的宿舍或是研发改居住功能产品，整体去化率则可达80%以上，不少开发商通过类住宅与纯住宅的价差，推动销售，从而加快资金回笼。从过往深圳市场情况来看，目前深圳依旧有部分商业、工业用地是拿着7%的配套以创新产品为借口拿来售卖，用7%的配套打擦边球，包装成公寓形式进行出售。
例如，近年深圳光明、南山、龙岗部分产业用地项目，甚至在建筑设计上将产业用房类住宅化销售，提前预留燃气管道空间。在购买条件上，因产业用房需企业购买，部分开发商也可以协助购房者注册符合条件购买的公司，如购房者以公司法人购买，则审核该公司是否具备符合产业主管部门核定的产业类型，开发商同时需要提前注册一批符合条件的公司，如购房者要购买该物业，则仅需要进行公司股权转让即可。合一城市更新集团董事总经理罗宇曾对媒体表示，把研发用房改成类住宅的项目，直白的说属于违法建筑，存在较大的消防隐患以及未来转手的手续等问题。如今市场也在不少4.5米层高的通过研发办公用房改成LOFT公寓的违规项目，看起来很美，实际舒适度也有所欠缺。此外，这类房源自身缺乏配套，改造之后属于居住产品“擦边球”，潜在风险大，例如，深圳坪山区某项目，因部分产权属于研发用房，业主依照开发商的承诺，采取跟样板房一样的隔层装修，后来成了“违建”，只能被迫拆除。另据央视新闻报道，2019年7月，广东佛山万科金域中央5800套公寓“商住”变“商办”，被指涉嫌“虚假宣传” ，因涉事楼盘万科金域中央部分业主在办理不动产权证和居住证时发现所购买的商品房的规划用途为“办公用房”，而非佛山万科在销售过程中宣传的“公寓楼盘”。针对上述事件，佛山市政府约谈万科集团，要求万科集团必须尽快制订系统的解决方案、必须积极配合监管职能部门的调查、接受舆论监督和社会监督、全面整改等4点要求。
中国消费者协会律师团团长邱宝昌在央视报道中认为，如果涉事方以虚假广告令消费者受到损失，消费者可以通过申请退房的方式获得补偿；如果存在欺诈行为，涉事方将承担一倍或三倍的赔偿；若涉事方违反房地产广告发布的暂行规定，应该受到行政处罚。
这意味着，一旦涉事项目最终已退房的方式对消费者补偿，那么佛山万科的所有股东都将承担退款责任。

3交易税费高转手需慎重商务公寓以个人名义购买，须首付五成，只能申请商业贷款。而“类住宅”的情况则较为复杂，以“类住宅”中比较典型的研发用房和配套宿舍为例，这类产品的用地一般是新型产业用地M0，原本的功能是新型产业园的配套，但随着相关政策的出台，原则上这部分配套是可以在符合政府预售条件下出售的。新型产业用地的本意在于引进和培育产业，原则上这批研发用房和配套宿舍只能面向公司出售。也就是说，要想购买此类用房，必须以公司的名义，注册购买房产的公司必须存在且持续经营，公司经营期间要交房产税和企业所得税，最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。
其中，转手交易税费则是购买此类物业需要注意的问题之一。
目前，《深圳市建筑设计规则》中并未划分普通标准住宅、非普通标准住宅以及其他类型，深圳市土地增值税核定征收的商业类也包含办公类房地产，也就是说，土地增值税中，商业办公住宅类的核定为（网签价-增值税）×10%，而普通商务公寓核定为（网签价-增值税）×5%，多出5%。

以宝安西乡目前在售的一科技创新产业园为例，销售人员声称仅花100元便可以注册公司，在以该注册公司的名义进行购买，三年内不需要缴纳房产税，三年后每年需要缴纳千分之4.2的房产税。
据了解，此类物业如果购房者公司的名义购买，未来主要通过股权转让的形式转手。根据规定，股权转让的双方要按万分之五税率缴纳印花税，对于股权转让所得，股东是自然人，要按20%税率缴纳个人所得税；如果是法人股东，要按25%税率缴纳企业所得税。也就是说，如果是以个人名义注册公司购买此类产权，那就是法人股东，要按25%税率缴纳企业所得税。如果以总价200万元购买项目后，再以300万元的价钱转让时，需缴纳企业所得税25万元。
除了税费较高之外，广东华商律师事务所周争锋律师指出，以公司名义购买的这类型物业，一旦购买此类房产的公司予以注销，用公司名义购买的房产有无法办理产权的风险。
此外，对于买来自住的购房者而言，这类型物业由于普遍采用的是商业办公标准，私自搭建改造用来自住，也存在一定的安全隐患。
从投资角度来看，这类物业本除了可以不限购之外，长期将处于价格增长空间相对较小的状态，逐步演变为一种经营性资产。此外，也无法落户、入学，也没有正常住宅保值。近年来，北京、上海等城市均严控公寓式办公楼的规土管理，深圳对于针对工业或商办产权的类住宅“公寓”，也陆续发文调控“商改住”“工改住”，对办公、研发用房套型建筑面积也做出了明确规定。2018年1月，深圳市经贸信息委网站发布《经贸信息委关于公开征求意见采纳情况的通知》，文件明确提出，“M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋(座)建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1套套内建筑面积不得小于1000平方米，M0单套套内建筑面积不得少于500平方米。同年9月5日，深圳出台被称为“最严工改政策”的《深圳市工业区块线管理办法》后，2019年5月27日，深圳市住建局再次推出“产业用房新政”——《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（征求意见稿），新政规定，工业区配套宿舍原则上只能出租或出售给本工业区内合法经营、纳税的企业，或者经区政府认定的周边范围内的企业。这也就意味着，工业区宿舍不能随便买卖了。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“类住宅”乱象真正的根源还在于用地。大城市产业结构升级很快、人口迁入很快，工业和传统商办用地的单位空间产出效率下降，用地供应理应向现代服务业及需求更大的住宅倾斜。解决“类住宅”，一方面在于刚性的存量土地盘活机制，以地均产值、就业人口为刚性指标，建立划拨类工业用地和园区腾退红线，触及红线的工业用地和园区一律收回；另一方面，应加快推进土地要素市场化改革，减少地方政府基于短期经济和业绩考虑的用地行为；最后，要加快推进制造业去产能，腾出无效占地。
文/黄思琳审读：马琳 戴士潮▼  往期精彩回顾  ▼
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