3亿变100亿？周星星算个球，李思廉和张力，才是真·算死草

如果有人问猫姐，房地产圈哪一位大佬谁的算账能力最强？不是看起来就很精明的潘石屹，不是并购不怎么讲价的孙宏斌，也不是最近又重新缓过劲来、被认为很幸运的王健林。

而是富力地产的两位当家人——李思廉和张力。

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几天前，富力地产刚刚宣布，将拥有稳定现金流的物业板块，以100亿元的价格，卖给碧桂园服务。同时，李思廉及张力作为富力的执行董事及大股东，为支持集团将提供约港币80亿元的股东资金，预计于未来一至两个月内完成。

详见说财猫过往报道《断臂求生+老板自掏腰包，富力极限自救》。

当时，猫姐天真地以为，富力用来自救的钱，真的是富力的两位当家老板——李思廉和张力自掏腰包，从自己口袋里拿出来的真金白银。但仔细研究过后猫姐才发现，自己真是Too young too simple！

有钱人的套路，怎么可能这么简单？

就在昨日（9月29日晚），富力地产又发了一份公告，有关大股东为集团提供财务支持的具体操作路径——成立合营公司。

至此，李思廉和张力通过从上市公司富力地产低价剥离富力物业，再高价卖给碧桂园服务，然后又用卖物业换回来的钱，与富力地产成立合资公司去进行项目开发及物业投资，以此分取收益——

一个完整的资本局诞生了！

500天，3亿变成100亿！

从3亿变成100亿需要多久？

李思廉和张力给出的答案是：500天。

故事还要从2019年说起。

2019年12月，李思廉和张力出资成立了广州富星，二人各持股50%。随后，广州富星开始了对上市公司富力地产旗下富力物业相关资产的持续收购。

其中，2019年12月23日，富力地产将大同恒富的全部股权以500万元的价格出让给广州富星；2019年12月30日，富力地产又以500万元的代价，将天津华信转手给广州富星。

2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告称，出售广州天力物业100%的股权给广州富星，总代价3亿元。

至此，富力物业旗下三家从事物业服务业务的公司，均转移至广州富星旗下，总的交易对价仅为3.1亿元。而这样低的交易作价，因不足净资产的5%，无须通过股东会审批。

物业公司是什么样的所在？

自2014年物业第一股彩生活上市以来，物业从原本房地产不起眼的附属产业，华丽转身成为资本市场的香饽饽。特别是自去年以来，经过疫情的加持，物业公司的重要性日益凸显，其稳定的现金流也让其成为避险资本最青睐的投资标的之一。

而李思廉和张力仅仅经过三次收购、3.1亿代价，就将物业板块从富力地产中剥离出来，收入自己囊中。按照富力物业2019年的业绩计算，这笔交易的市盈率仅为6倍，相较于港股上市物业公司平均23倍的市盈率，价格不要低太多。

资本市场也不是傻者，在当时，这一系列腾挪交易饱受市场诟病。银河联昌对此发布的报告称，富力地产出售物业公司 “令人失望”；美银发布的报告也称，富力地产以极低价格出售套现，反映其管治不佳。

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2020年5月25日，富力地产对此发布补充公告称，尽管这笔交易下，体现出富力物业方面的市盈率约为6倍，处于上市物业公司（约4倍至63倍）市盈率范围的较低端，但估值较低具有合理因素。

富力地产的解释是，之所以当时以较低价格将物业公司出让给大股东，原因之一即为涉及的三家物业公司在截至2018年末的两个年度录得亏损，且纯利率较低，“该等目标公司是否继续保持盈利或将能够于日后获得更高的纯利率具有不确定性”。

令人大跌眼镜的是，在随后的两个年度，富力物业的业绩却出现了“大变脸”。

2021年4月，经过一系列资产腾挪后的富力物业正式提交了上市申请。招股书显示，2018年-2020年间，富力物业分别实现营收18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元，增长率分别为19%、19.7%。

同时，2018年，富力物业确实是亏损的，全年亏损1160万元。但2019年，富力物业却转亏为盈，实现了盈利6380万元；2020年，富力物业利润再度爆发，同比大幅增长275.6%至2.4亿元。

这样的业绩“大变脸”，目标自然是明确的，为了上市。

按照最新富力物业与碧桂园服务交易中给出的业绩承诺：富良环球2021年的经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，较2020年的业绩表现基本上翻倍。

参照行业平均23倍的上市市盈率，假如富力物业成功上市，估值或达到115亿元。

只是，为了解决富力地产的债务危机问题，富力物业没能等到成功上市，就被李思廉和张力卖给了碧桂园服务。

即便是这样，按照富力物业和碧桂园服务100亿元的交易对价，短短一年多时间，李思廉和张力二人在一买一卖中，就净赚接近97亿。

而李思廉和张力号称要输血富力地产的104亿港元，大概率正是来源于此。

100亿还要变成更多？

如果事情只是到这为止，那我们最多为小股东们抱一声不平，这控股股东，也忒不靠谱了，但是为了救上市公司，想想也只能忍了。

但李思廉和富力用实际行动告诉你：不，100亿不够，我还要赚更多！

就在9月29日晚间，承接此前发布的有关主要股东可能提供最多80亿港元财务支持的公告，富力地产发布了最新公告，有关大股东为集团提供财务支持的具体操作路径——成立合营公司。

具体而言，富力与主要股东（公司执行董事兼大股东李思廉及张力），就合营公司安排订立协议，向合营公司注资最多为104亿元，共同进行项目开发及物业投资。

各合营公司将由富力地产或其全资附属公司持有51%权益，由主要股东或彼等全资拥有的公司持有49%权益。

也就是说，李思廉和张力声称要输血给富力地产的这104亿，不是直接给到富力地产的，而是通过和富力地产成立合营公司、一起去投地拿项目。

富力地产声称，这样做的目的是为了帮助集团提前完成降负债的目标。在此次注资之后，富力的流动资金及财务结构将得到全面改善，预计其净资产负债比率将降至103%。

但富力地产没有说的是：后期合营公司产生的任何收益，也同样都要分给这两个大股东。富力地产份占51%，李思廉和张力占49%。

也就是说，李思廉和张力花3.1亿元，褥上市公司羊毛赚来了100个亿，又把这笔钱投回了上市公司，继续赚取更多的非控股股东权益利润。

从地产中来，最后又回到了地产中去，不止要赚100个亿，还要赚更多。

几年前的2017年，李思廉曾经因为被传在万达卖身融创富力那一场世纪交易中当场砍价，而被外界戏称为“杀价天王”。

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但从此番李思廉、张力堪称空手套白狼的操作上看，称呼李思廉为“杀价天王”还是低估了他，他至少应当是房地产界“算死草”般的存在。

王健林是“先定一个小目标，比如我先赚它一个亿”，李思廉和张力，500天就把3.1亿变成了100亿，100亿还不够，还要赚更多！

这算账能力，没谁了！

不过，当年富力近200个亿拿下万达77家酒店，这笔李思廉和张力洋洋得意、自以为“捡了便宜”的交易，最后却将富力拖进了债务的泥潭，富力至今仍深陷在流动性危机当中，这才有了今天大股东左手倒右手、借钱来救这一举措。

由此可见，有时候，你以为赚了，实际上是亏了；有时候，你以为吃亏了，实际上还有赚。

赢了利益，输了小股东的心，赚了还是亏了，公道自在人心。