触目惊心！房地产，这不是抄底，是抄家
港股业绩发布会告一段落了，接下来就是A股房企的登场时间。
在已经公布2022年报的45家上市房企中，说财猫昨天已经整理了一份干货——房企最新“三道红线”。
干到不能再干了，这份资产负债数据，可以用来判断房企的安全边际。
接下来，我们要聊的是，房地产行业的利润表——房子已经卖这么贵了，房企还赚不赚钱？
话不多说，先上一张图。
本以为疫情爆发的2020年，是房地产行业的最艰难的一年，没想到接下来的 这两年，一年比一年艰难。
去年，毛利率和净利润率为负的房企，并不少，上面这张表格标记出来了。
先说一个总的数据，44家上市房企，去年的营业收入合计3.55万亿，毛利合计5713亿，净利润合计179亿元。
去年平均下来，一家房企赚4个亿。
和上一年对比，这44家上市房企，2021年的总营收3.97万亿，毛利8531亿元，净利润3080亿元，平均下来一家房企至少赚70亿。
即是说，过去这一年，44家房企营收、利润齐跌：营收少了4200亿、毛利减少2800，净利润少了2900亿。
营收跌1成，毛利跌3成，净利润跌近9成。
这都说不上抄底了，完全是抄家。
当然也不用很丧，具体看房企的财务表现，还是极其分化的，这个分化的程度在2022年更加深了。
有的房企能够上岸，有的房企提心吊胆，避免跌入更深的深渊。
怎么走着走着，房地产就进入“亏钱时代”了？
39家毛利下跌
六家房企毛亏损
人均赚钱的时代，真的回不来了？
2022年，房企的毛利和毛利率，同比几乎都是普跌。
44家上市房企，只有5家房企毛利同比处于正增长：
建发国际、绿城、越秀、保利置业、万科。
剩下39家房企，毛利下滑，跌幅最大的是融信集团，达到269%。
最惨的是，其中6家房企的毛利，直接就是亏损的，毛利率就更难看了。
广州顶豪开发商天誉置业，毛利由盈转亏，2022年毛亏2.05亿；
龙光集团，去年毛亏47.82亿（2021年毛利171亿）；
广州本土房企合景泰富，去年毛亏20.96亿（2021年毛利50.46亿）；
四川起家的领地控股，去年毛亏20亿（2021年毛利29亿）；
闽系房企融信集团，去年毛亏61.2亿（2021年毛利36亿）；
融创的毛亏损有所收窄，去年毛亏8.2亿（2021年毛亏17.9亿）。
房地产这门生意，还要倒贴钱？
房子卖这么贵，还不赚钱，那钱都给谁赚去了？
房企毛利下滑，主要原因有三个，一个是房企去年营业收入普遍下滑，第二个是项目原因，结转项目卖得不好，降价促销，或是低毛利项目交付。
还有一个原因是，存货减值拨备也会影响毛利。
比如融创，毛利改善的原因是，2021年存货减值拨备130亿，导致毛利亏损较大，去年计提的少了，毛利就跟着上来了。
净利跌幅最大3398%
近一半房企不赚钱
卖一套房子，除掉买地盖楼的成本后是毛利，再刨掉营销、工资、行政、利息、税费等杂七杂八的支出，有剩余的部分，才是开发商落袋的钱。
这笔钱，也就是通常意义上的净利润。
去年房企“收成”不好，毛利下滑，净利润也会受影响。
我们统计的这44家房企，2021年净利润还有3080亿的，结果2022年只剩下179亿。
这些房企里，2021年净亏损的只有4家，到2022年亏损名单扩大至21家。
其中17家房企由盈转亏，3家房企亏损幅度收窄，1家房企亏损扩大。
21家净亏损的房企里面，也不全是民营开发商，还能看到不少国企、央企的身影。
比如五矿地产、建业地产（去年引入地方国企战投）、华侨城A、远洋集团。这4家央国企，去年亏掉的钱，也是触目惊心的。
远洋集团亏了157亿、华侨城A亏了128亿、建业地产亏了78亿，这三家亏损幅度，在央国企里面可以说是排在前列的。
其余17家净亏损的房企，均为民营开发商。
目前来看，绝对值亏损最大的暂时是亏了299亿的融创中国（恒大等32家房企还未公布业绩），其次是富力地产，亏损157.79亿。
净亏损跌幅前三的是禹洲集团、正荣集团和天誉置业。
这三家房企有很多经营问题，大家也都不陌生了，说财猫跟进报道过多次。
它们去年净利润跌幅均超过了1000%，由盈转亏。
净利润跌幅前10的房企（暂定）
惨况说完，来看看去年净利润还能有增长的房企。不多，只有6家房企。
分别是建发国际、越秀地产、绿城、龙湖、华发。
龙湖，可谓是“独苗”了。
净利润为正的房企里面，就连中海、保利、万科等这些“好学生”代表，净利润都出现不同程度的下滑。
有的房企净利润率只有1.37%（新城）、0.73%（德信）、2.45%（保利置业），这个百分点，是不是把钱存在银行，赚的利率都比这个高？
所以问题来了，怎么突然，房地产就变得这么不赚钱了？
房企的钱，都被谁赚走了？
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