“疫”起学法： 疫情下房租减免及合同解除的法律分析

引言

自新冠疫情爆发以来，不少企业和公司因全球经济环境持续低迷面临经营困难的窘境，使得企业和公司无法继续租用办公场地，导致部分企业和公司无法实际经营的局面。为了更大限度地保护合同当事人的权利义务，平衡承租人和出租人之间的利益，企业承租人的租金能否减免、如何减免才公平合理，成为司法实践中的热点问题。笔者结合最高院指导意见、北京上海两地的多个判例，总结常见的争议焦点仅供大家参考：

第一部分：常见争议焦点

争议焦点一：突发新冠疫情，承租人或者出租人是否可以主张解除房屋租赁合同？

（一）出租人请求解除合同

裁判要点：承租人在应对北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后迟延支付租金的行为承担相应违约责任，出租人有权据此要求解除租赁合同。

【案例】北京市高级人民法院 （2021）京民申6338号

法院认为：北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。龙凤应对北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后迟延支付租金的行为承担相应违约责任，刘玫有权据此要求解除租赁合同，结合龙凤于2020年9月22日签收了一审法院邮寄的起诉状的事实，一审法院有关“刘玫与龙凤2019年12月4日续签的《房屋租赁合同》已于2020年9月22日解除”的处理意见并无不妥。由于租赁合同中约定的押金13000元属于保证金，目的是为保证房屋租赁合同义务的全面履行，根据龙凤在2020年7月20日后迟延支付租金、对房屋内装修进行拆除、无法退还合同约定的空调、机顶盒的事实，刘玫无需向龙凤返还押金13000元。

（二）承租人请求解除合同

裁判要点：承租人以“新冠疫情”属于不可抗力为由解除房屋租赁合同的，人民法院应当按照实际情况，结合具体情况具体分析，对承租人所在行业所受到疫情实际的影响进行综合判断。

【案例】北京市高级人民法院 （2021）京民申2859号

法院认为：本案中，百思腾公司与华联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行期间，新冠病毒肺炎疫情爆发，百思腾公司承租涉案房屋经营儿童游乐场和教育培训，受疫情影响较大。百思腾公司于2020年3月1日向华联丰台分公司提出解除合同，华联丰台分公司于2020年3月5日收悉并回函，双方因合同解除的后果未能达成一致，导致未能协议解除。百思腾公司在疫情导致其无法通过营业获取收入的情况下提出解除合同，具有事实及法律依据，原审法院认定涉案合同于2020年3月5日解除，并无不当。对于本案涉及的2020年2月1日至2020年9月30日的租金及运营管理费的承担问题，因疫情因素不可归责于双方，对疫情所致损失，双方应当合理分担。

【案例】北京市高级人民法院 （2021）京民申6597号

法院认为：关于合同解除的问题，涉案租赁合同签订后，百盛公司依约向析米公司交付了房屋，析米公司亦应履行支付租金的义务。涉案租赁合同履行期间，北京发生新冠肺炎疫情，疫情及防控措施虽对涉案合同的履行造成一定影响，但析米公司提交的证据不足以证明百盛公司在疫情期间存在全部停业的情况，尚未达到导致合同无法履行的程度，故析米公司以不可抗力为由要求解除合同，缺乏依据。

【案例】上海市第二中级人民法院 （2021）沪02民终7373号

法院认为：疫情期间，百英品牌管理公司确因合同目的客观上无法实现且在期望通过友好协商解决相关问题无果的情况下提出解除合同，其行为并不构成违约。一审法院以百英品牌管理公司作为室内儿童类游乐业态确受疫情影响客观上无法进行经营致合同目的无法实现而享有法定的解除权并无不当。同时，一审法院并未完全免除百英品牌管理公司在疫情期间应支付的除推广费以外的租金、物业服务费等的支付义务，而是按照公平原则酌情减免其一个月的租金，并未侵害城投悦城杨浦分公司的权益。

争议焦点二：疫情下，因疫情防控措施造成无法经营或者收入大幅度降低，能否请求出租人减免租金？

裁判要点：承租人营业收入受疫情严重影响，为公平起见，法院可以酌情对租金进行调整，判令适当减免承租人应付租金。

【案例】北京市高级人民法院 （2021）京民申6597号

法院认为：考虑析米公司作为服务类小微企业，承租房屋用于经营，受疫情及防控措施的影响，经营出现困难，营业收入明显减少，要求析米公司继续按照原合同约定交付租金将会显失公平。加之工艺美术公司对百盛公司的房屋租金予以适当减免，故法院根据公平原则，免除析米公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金及物业费，判决析米公司支付2020年5月1日至2020年5月29日的租金31755元（含物业费），并无不当。

【案例】北京市高级人民法院 （2021）京民申5846号

法院认为：关于租金，卓星公司自易事达公司处承租涉租场地经营儿童乐园，疫情发生后，行政机关采取的防控措施确会对卓星公司经营产生一定影响，原审法院根据京政办发（2020）7号及京政办发（2020）15号政策规定，考虑涉租场地权属情况，对卓星公司要求免除2020年2月及3月租金的请求予以支持，并无不当。

【案例】上海市第一中级人民法院 （2022）沪01民终565号

法院认为：关于租金金额之争议。租赁合同解除后被上诉人理应结清欠付租金，一审考虑租期内被上诉人受疫情影响无法正常使用房屋，酌情减免1.5个月租金，符合公平原则。

第二部分：最高法院涉新冠疫情司法指导意见及国家部委、北京市等其他城市租金减免政策

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》法发〔2020〕17号

第五条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

第六条，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

国家发展改革委等部门印发《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知 发改财金〔2022〕271号

第六条，2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022 年减免6个月租金，其他地区减免 3 个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022 年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》 国资厅财评〔2022〕29号

各中央企业要按照271号文件要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式足额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。

《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》 京政办发〔2020〕7号

第二条，减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。(责任单位：市国资委、市财政局、市住房城乡建设委、市经济和信息化局、市科委、市委宣传部、市文化和旅游局、市广播电视局、市体育局、中关村管委会、市文资中心、北京经济技术开发区管委会、各区政府)

上海市人民政府关于印发《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展若干政策措施》的通知 沪府规〔2020〕3号

减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。（责任部门、单位：市国资委、市商务委、市经济信息化委、市科委、市税务局）

上海市人民政府国有资产监督管理委员会,上海市住房和城乡建设管理委员会,上海市房屋管理局关于对《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》的解读

【减免期限】实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

【减免方式】国有企业应当以便捷高效为原则，根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋，转租方不享受本次房租减免政策，最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中，转租方为本市国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方，鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

【律师结语】

我国新冠肺炎疫情在相关部门的监管下日趋好转，但这长达三年的疫情给部分业主和承租人的生产经营活动造成了根本性的影响，在短期内难以消除。随着企业复工复产、员工返城返岗，业主和承租人之间的矛盾可能会急剧上升。笔者认为，新冠肺炎疫情即将平稳度过，市场经济环境会越来越好，在条件允许的情况下，本着双方共赢的原则，结合相关法律规定和类似案例，希望各方能本着互谅互让、诚实守信的原则，友好协商，共渡难关，期待业主和承租人能携手走向更加辉煌的明天。

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撰稿：周思辑

编辑：解西倩